公積金建保障房遭強烈質疑 學者稱官方無權將私產公用(4)

2010年08月15日 22:21
來源：《新世紀》周刊 作者：蘭方 付濤

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曲線融資苦衷

在某種程度上，從安全性和回報率兩方面考慮，保障房不失為公積金貸款的合適對象。現有的政策設計，亦對此進行了強化。不過，地方政府之所以熱衷于此次試點的申請，更多的還是出于為保障房爭取資金的考慮。

中央財政為完成今年保障性住房任務，安排專項補助資金632億元，并代發2000億元地方債券。住建部一官員告訴本刊記者，盡管如此，前所未有的指標壓力仍讓地方政府感到資金吃緊。

具體而言，保障性住房可歸為產權型與租賃型兩類。前者主要包括經濟適用房及兩限房(限價格、限套型)。這類保障房，并不需要政府直接投資，政府只需無償劃撥土地，具體的資金運作由地產商自行解決；后者主要為廉租房與公租房，則需要政府直接的財政投入。“經適房缺地，廉租房缺錢”即是最通俗的說法。

2007年來，政府加大了廉租房補貼和投資力度，其資金來源中很大部分就源于公積金孳息。“如按照政策規定，把資金都落實到位，廉租房建設，并不存在缺口。”一社科院學者說。

因此，真正缺錢的，是沒有政府財政資金支持的產權型保障房。寧夏住房和城鄉建設廳公積金監管處一官員告訴本刊記者，銀川初步確定的四個經適房項目，需7億元投資。“政府除了劃撥土地，沒有任何資金安排。”他表示，房地產商要從銀行拿到商業貸款很困難，以往經適房建設，都主要依靠世界銀行貸款，目前項目資金缺口很大。

據了解，經濟適用房建設占據了整個保障房建設投資的大頭。理論上，這類產權型保障房，開發商可以通過銀行貸款獲得建設資金。盡管諸多文件對鼓勵金融機構向保障房項目提供貸款都有表述，但在實踐操作中，卻難以落實。

一個明顯的矛盾是，經濟適用房建設土地以國家劃撥方式獲得，開發商難以此進行抵押來獲取貸款，只能進行擔保貸款，這樣又增加了貸款成本。如果沒有擔保，就只能是信用貸款，但現在銀行不能向房地產項目發放信用貸款。另一方面，房地產貸款按國家規定必須跟項目，也不可能和商品房的貸款打包貸出去。

一股份制銀行房貸部門人士告訴本刊記者，銀行一般不喜歡做經適房貸款。一方面是在經適房銷售過程中，由于政府的介入帶來了很大不確定性；另一方面利率十分死板，即使在資金短缺的情況下，也只能按照基準利率貸款。

此外，在公租房建設資金的籌集中，同樣面臨商貸難。

在此次批準的133個項目中，公租房項目很少，只在北京、天津、重慶等城市有部分試點。作為保障性住房中的新品種，2010年全國公租房的建設總量不過37萬套。與廉租房不同的是，公租房從一開始就鼓勵建立鼓勵以企業為主體的運行機制，盡管政府也要給予大量補貼，但并不一定以財政資金投入并持有房產。

此次試點政策，為公積金貸款支持公租房建設設定五年貸款期限。項目貸款到期后，貸款本息必須全額收回，同時地方政府承擔落實償還貸款責任。

然而，公租房資金占用量大，投資回收期長，五年并不一定能實現資金回籠。有鑒于此，一些對自身財政實力“不自信”的城市，不敢貿然申報公租房項目，有關部門對公租房項目的審核也格外謹慎。

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