人民幣升值并非房市利好

2010年09月22日 02:30
來源：21世紀經濟報道

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特約評論員陳毅聰

9月21日人民幣對美元匯率中間價升破6.7至6.6997，三周內的升值幅度高達1.6%。此前統計顯示，8月份中國新增外匯占款2430億元，環比增長42.2%，創出近4個月來新高。業界普遍認為，熱錢在連續三個月凈流出后，8月份首次凈流入。

看到上述數字，普通百姓似乎都傾向于認為房市獲得了本幣升值的利好支撐。這個觀點由來已久，本身卻是錯誤的。應該說，在人民幣升值預期較大且沒有升值之時，利好房市；倘若人民幣真的充分升值，則會打壓國內房價。

首先，人民幣升值可以減少外匯占款，從而有助于減少貨幣投放。而貨幣投放過多，是房價漲幅較大的原因之一。外匯占款是央行投入基礎貨幣的主要渠道。當人民幣有明顯的升值預期時，企業及個人會積極結售匯，央行發行人民幣以收購外匯，幣值得以保持穩定。反之，當人民幣連續小幅升值時，央行不用購匯。

其次，人民幣升值可減少通脹風險，有助于抑制國內房地產價格的上漲。投資者炒作房地產，部分因為內地可供投資的品種少，存款利率低，擔心本金會受到通貨膨漲的侵蝕。在人民幣升值的背景下，出口活動受到抑制、外商直接投資可能減少，國內經濟會有所降溫，再加上進口原材料及產品的價格下滑，內地可物價上漲的風險會有所降低。一些原本出口的商品也會轉銷國內，加劇市場競爭，導致降價。

再有，人民幣升值可令富人增加境外投資，到海外購買更多的房產。一些中國居民會發現移民費用與海外房產都顯得更便宜了，賣掉京滬深等地的房子到境外可換得兩三套別墅。輿論認為，人民幣升值會吸引海外熱錢涌入中國內地，搶購房產、股票。其實，所謂的海外熱錢多半就是穿著馬甲的內地資金。受資本進出管制及購買限制的影響，境外個人、機構想在內地購買投資性房產、A股股票，相當麻煩。

目前，新加坡市場上的人民幣NDF(無本金交割遠期外匯)未來12個月產品匯率為6.58。與國內牌價相比，大約只有1.8%的價差。換言之，市場認為人民幣一年后的匯率可升值1.8%的為了這點價差，境外投資者愿意冒著違法違規的風險，到中國來搶購價格已經高高在上的房地產？要知道，光房地產交易的各種手續費、稅費加在一塊就遠遠不止1.8%的倘若未來幾周人民幣繼續目前的升值態勢，與NDF的價差進一步縮小，所謂的“海外熱錢”不僅不會再流入境內，反而可能加速變現，撤離內地。

就中國目前的情況而言，房地產價格居高不下與熱錢無關，否則我們無法理解為什么二三線城市的房價也在飛漲，畢竟外資很難光顧到這些地區。外資其實只是替罪羊，縱然是在京滬深等大城市，外資開發商囤地、境外人士購買住宅的比重都很小。同理，本幣升值只是人們炒作房價的一個蹩腳借口。本幣升值本質上是一種經濟緊縮政策。1980年代日元升值過快，正是為了對沖這種過度的緊縮，日本實行寬松的信貸政策，才引發嚴重的房地產泡沫。很多人簡單地以為本幣升值就是房地產泡沫的必然推手，殊不知，本幣升值可以刺破這個泡沫。