房地產(chǎn)問(wèn)題關(guān)鍵不在市場(chǎng) 而在土地改革

2010年09月28日 10:52
來(lái)源：時(shí)代周報(bào)

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北京樓市危局

2010年5月7日下午，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)受邀參加第六屆大連住宅與房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇。正當(dāng)他準(zhǔn)備開(kāi)始做主題為《2010房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》的現(xiàn)場(chǎng)演講時(shí)，一雙破舊的皮鞋從臺(tái)下砸向了他。

“看來(lái)，我的禮遇比得上總統(tǒng)了。”和布什一樣躲過(guò)了“鞋襲”的任志強(qiáng)當(dāng)場(chǎng)自我調(diào)侃。然而，現(xiàn)場(chǎng)氣氛卻因此陷入一片尷尬。

其實(shí)，在這一輪“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控之下，開(kāi)發(fā)商們的日子都不好過(guò)。

而向來(lái)作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)“風(fēng)向標(biāo)”的北京樓市，在“五一”期間，成交量?jī)H7套。

最嚴(yán)厲新政

面對(duì)房?jī)r(jià)的肆意瘋漲，十年罕見(jiàn)的大力度樓市政策調(diào)控大幕在2010年的4月拉開(kāi)，從中央到地方，新政相繼出臺(tái)。從信貸政策調(diào)整到供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從規(guī)范拿地到規(guī)范期房銷售，從增加供應(yīng)到限制需求等等，政策的觸角延伸到各個(gè)層面。

4月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡(jiǎn)稱“住建部”)召開(kāi)電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)。4月17日，中國(guó)政府網(wǎng)刊登了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(以下簡(jiǎn)稱“住通知》(或“國(guó)十條”)召開(kāi)電視電話

此后，一系列配套措施相繼密集出臺(tái)。

“盡管近幾年中央一再聲明要抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快并陸續(xù)出臺(tái)了系列政策，但像今年這樣高密集、大力度的政策還前所未見(jiàn)。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者孫飛對(duì)時(shí)代周報(bào)分析，中央之所以在今年采取如此嚴(yán)厲的措施，是因?yàn)椤爸袊?guó)的房地產(chǎn)住宅已經(jīng)淪為了一種投資品”

“住宅是商品，但也不僅是商品，還是公共產(chǎn)品，具有公共產(chǎn)品的屬性。而目前中國(guó)的保障房體系還沒(méi)有健全，商品房又供不應(yīng)求，住房是嚴(yán)重稀缺的產(chǎn)品。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是資源壟斷下的資源稀缺導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈，商品房稀缺、保障房更稀缺、土地被政府壟斷了也是稀缺的，然后賣給開(kāi)發(fā)商又被開(kāi)發(fā)商壟斷了。”孫飛說(shuō)，特別是在住房淪為投資品的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)非理性，并嚴(yán)重影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

然而，值得注意的是，盡管“國(guó)十條”來(lái)勢(shì)洶洶，但作為一項(xiàng)面向全國(guó)的《通知》，“國(guó)十條”并未在細(xì)節(jié)方面作出太多的硬性規(guī)定。而在這一輪調(diào)控中，最讓市場(chǎng)“尖叫”的是就是4月30日北京推出的地產(chǎn)新政—“京十二條”

4月30日，作為“國(guó)十條”的地方配套細(xì)則，《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》(以下簡(jiǎn)稱“京十二條”)出臺(tái)。在“國(guó)十條”為地方政府留出的具體操作空間中，北京市全部執(zhí)行了最嚴(yán)厲的上限，細(xì)則比中央政府的《通知》更加嚴(yán)厲。因此，潘石屹如此評(píng)價(jià)：北京地產(chǎn)新政是對(duì)住房市場(chǎng)“最嚴(yán)厲的政策”

除了重復(fù)增加有效住房供應(yīng)、政策性住房與中小套型普通商品房用地不低于住房建設(shè)用地的70%以外，北京獨(dú)創(chuàng)性地打壓住房投資。例如，明確要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，對(duì)第3套以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非北京市居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；自政策發(fā)布之日起，同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策等。

“皇城根下，首都北京當(dāng)然要做出表率，支持中央的政策落地。而且北京的房?jī)r(jià)也確實(shí)太高了！”一位從業(yè)多年的地產(chǎn)中介對(duì)時(shí)代周報(bào)說(shuō)，根據(jù)北京市泛地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京住宅簽約的總套數(shù)為32894套，而截至5月11日，這一數(shù)據(jù)僅為687套。“北京的樓市新政已經(jīng)漸顯其效。

為地方利益預(yù)留空間？

在國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十條”的同時(shí)，國(guó)土部印發(fā)了《保發(fā)展保紅線工程—2010年行動(dòng)方案》。4月21日，住建部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、牌號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。

同一日，銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部楊家才在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。

5月2日，央行宣布自5月10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。這是央行今年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。有專家指出，央行此次調(diào)整正是為配合樓市降溫而考慮的。

5月7日，住建部副部長(zhǎng)齊驥在接受中國(guó)政府網(wǎng)專訪時(shí)表示，國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確規(guī)定，住建部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，目前正在積極研究制定中。

此外，據(jù)交通銀行副行長(zhǎng)錢文揮的透露，該行近期已根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的要求進(jìn)行了壓力測(cè)試。測(cè)試結(jié)果顯示，房地產(chǎn)價(jià)格下降30%，開(kāi)發(fā)貸款不良率增加1.2%，個(gè)人按揭不良率提高0.9%。

“盡管各個(gè)部門制定政策的利益出發(fā)點(diǎn)各有不同，但實(shí)際上，都與國(guó)務(wù)院調(diào)控政策的目標(biāo)一致：讓經(jīng)濟(jì)軟著陸，讓房?jī)r(jià)緩慢下跌。”孫飛對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。

然而，具體到地方政府的配套措施，“京十二條”的橫空出世還是讓不少人如潘石屹一樣感到過(guò)于“嚴(yán)厲”

著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論人葉檀認(rèn)為：“政府抑制房地產(chǎn)投機(jī)的苦心可以理解，問(wèn)題是一直以來(lái)的手段是否符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是否合法合規(guī)？”她舉例，如“同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)一套商品住房”的規(guī)定，“我們很難找出任何一條法律規(guī)定，禁止家庭購(gòu)買二套以上的住房，這是對(duì)家庭自由資金使用權(quán)的粗暴干涉。

此外，長(zhǎng)期關(guān)注北京地產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)人士朱明堯也對(duì)時(shí)代周報(bào)稱， “京十二條”與“國(guó)十條”一樣，總體而言，仍然分為針對(duì)開(kāi)發(fā)商、投資客、政府三方面的對(duì)策。表面看來(lái)，針對(duì)投資客的“商業(yè)銀行可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況停止三套房貸款以及沒(méi)有本地一年以上納稅證明”這一條是最重要的，但是這一條只能說(shuō)是針對(duì)投資客而言比較重要，在整個(gè)房市宏觀調(diào)控上卻并沒(méi)有多大的效應(yīng)。

“除了打擊投資性需求，增大土地供應(yīng)仍然是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的關(guān)鍵。這其中，要充分發(fā)揮政策性住房的作用，要讓政策性住房始終保證一定的存量和增量。”朱明堯認(rèn)為，政策性住房不能商品化，現(xiàn)有很多的經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主在短期內(nèi)通過(guò)出租獲利，長(zhǎng)時(shí)間通過(guò)出讓獲利，這使得經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)有的作用發(fā)揮不出來(lái)，成為無(wú)效供應(yīng)。

“政府應(yīng)建立專門的部門對(duì)政策性住房進(jìn)行監(jiān)督和經(jīng)營(yíng)，讓沒(méi)有購(gòu)房能力的年輕人住進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房，而當(dāng)收入超過(guò)一定水平后就要退出，這樣方能讓經(jīng)濟(jì)適用房重復(fù)發(fā)揮作用。”朱明堯?qū)r(shí)代周報(bào)說(shuō)，“但是，北京的政策仍然回避了這個(gè)問(wèn)題，這其實(shí)是為北京的地方利益預(yù)留了空間。

土地供給仍是關(guān)鍵

盡管北京地產(chǎn)新政頗受爭(zhēng)議，但目前社會(huì)最為關(guān)注的問(wèn)題是：新政出臺(tái)究竟對(duì)北京房地產(chǎn)有何影響？

根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，新政出臺(tái)后，在25個(gè)新取證項(xiàng)目中，有14個(gè)項(xiàng)目至今處于零成交或近零成交的狀態(tài)。此外，北京住宅土地市場(chǎng)也遇冷。在5月7日北京集中招標(biāo)出讓四塊住宅項(xiàng)目用地中，順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)新城9號(hào)地西側(cè)地塊意外流標(biāo)，現(xiàn)場(chǎng)參與投標(biāo)的幾家開(kāi)發(fā)商給出的價(jià)格均低于16.5億的招標(biāo)底價(jià)，有的開(kāi)發(fā)商甚至只給出了7.6億元報(bào)價(jià)。

另?yè)?jù)時(shí)代周報(bào)從北京各大地產(chǎn)中介了解到的情況來(lái)看，地產(chǎn)新政出臺(tái)后，北京許多區(qū)域的二手房掛牌價(jià)格都有一定幅度的下滑。個(gè)別區(qū)域掛牌價(jià)降幅超過(guò)1000元/平方米，降幅超過(guò)10%。“可是，只是個(gè)別區(qū)域降價(jià)而已。比如通州、望京、大興、亦莊這些區(qū)域，此前漲得太猛了，這次的反應(yīng)也就比較迅速。”一位中介對(duì)記者說(shuō)。

“中央電視臺(tái)今早高興地播出新政出臺(tái)之后北京房?jī)r(jià)下降了8000元的好消息。看來(lái)新政已取得了重大成果，卻不知道北京不給高價(jià)房發(fā)放預(yù)售許可證。少了新盤的高價(jià)自然房?jī)r(jià)就下跌了。央視就像傻瓜一樣騙自己，也騙民眾。”5月11日上午，任志強(qiáng)在微博上更新了這條消息，直指北京房?jī)r(jià)回落有“人為”成分—北京市采取了強(qiáng)制性措施，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的樓盤拒發(fā)銷售證。

盡管這一消息目前尚未得到證實(shí)，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，如果政府果真在短期內(nèi)減慢預(yù)售證的批示，開(kāi)發(fā)商在資金壓力下將不得不降價(jià)。

“目前北京樓市正處于膠著狀態(tài)。”5月11日，中國(guó)投資學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉慧勇在接受時(shí)代周報(bào)專訪時(shí)表示，由于各方都在觀察北京樓市的不確定性，政府的相關(guān)動(dòng)作將起關(guān)鍵作用。

對(duì)此，全國(guó)政協(xié)委員、建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專家委員會(huì)委員郭松海也深表贊同。“事實(shí)上，回顧國(guó)家歷年對(duì)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的調(diào)控措施，幾年過(guò)去了，關(guān)于70%保障性住房的問(wèn)題還是一直沒(méi)有得到落實(shí)。”郭松海對(duì)時(shí)代周報(bào)說(shuō)。

2008年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，在政府的一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策下，房地產(chǎn)行業(yè)成為直接受益者，借著大量信貸的進(jìn)入、剛性需求的爆發(fā)等“東風(fēng)”，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)如過(guò)山車般直接從“炎冬”進(jìn)入、盛夏”，直到此輪調(diào)控政策的出臺(tái)。

“中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題的關(guān)鍵不在市場(chǎng)，而在土地改革。房?jī)r(jià)現(xiàn)在會(huì)高，主要是因?yàn)橥恋毓┙o不足。政府如果不在供給這方面切入，問(wèn)題是永遠(yuǎn)解決不了的。”劉慧勇打了個(gè)形象的比喻：“老鼠不缺房子，因?yàn)闆](méi)有限制老鼠打洞的權(quán)利。”