謝國忠：房地產已經見頂市場將漸進式下滑

2010年11月05日 23:31
來源：鳳凰網財經

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鳳凰網財經訊 2010年11月5日至6日，“首屆財新峰會：變革世界的中國策”在北京舉行。此次會議以“中國與世界”為主題。鳳凰網財經全程進行報道。獨立經濟學家謝國忠在演講中稱，房地產市場的下滑可能會漸進式的，會分好幾年。下面是謝國忠演講實錄：

謝國忠：謝謝。現在應該說在市場上大家對中國大部分還是很樂觀的，還是認為持有觀點就是房價不會掉的。我過去認為房價是泡沫，但是我從來沒有寫過什么時候會掉過，前幾年寫過，可能到2012年，因為房地產是一個比較長周期的市場。在對中國來說現在是市場直播，可以看到美國、歐洲房地產的崩盤，在中國居然還有房價不會掉，這是一件非常驚人的事情，在美國幾年前相信這個事情，到了這樣，我們還信這些事。我覺得反映了中國對資產價格的一個預期，認為什么東西每天都要漲的心態。但是這種心態是一個力量，這個力量是一個向上的力量，如果其他的沒有力量的話，跟它平衡的話，它就會向上。我們看到了中國通脹起來以后，引起了我們的貨幣政策需要緊縮。雖然美國在作QE2，又增加貨幣供應量，這對我們影響有多大？中國自己的貨幣供應量央行是能夠控制，比如熱錢進來的話，像周行長早上說的所謂造一個池子，把它攢起來，這是發票對沖的概念，還是有一個工具的話是能夠控制貨幣供應量的。第二熱錢流進來的時候，也可以加強資本流入的控制，我們看到巴西也在做這個事，韓國也在做這個事，中國本來資本不開放，更有條件做這個事。我認為在美國貨幣供應量上升的情況下，并不代表中國的或者量也會失控，你如果相信政府的力量，貨幣供應量是可以得到控制的。

但是背后主要的驅動力就是通脹的問題。中國過去十年，從1996年開始進入通縮經濟，其原因是國企改革，引起大量的勞動力過剩，勞動力的過剩引起了一連串的反映就是中國進入了通縮時代。所以，這種情況下，貨幣大幅度上升也沒有引起通脹，而且貨幣開始走進了土地市場。中國的通縮是一個實體經濟的通縮，但在資產市場里面是一個非常通脹型的，而這個通脹是完全反映了貨幣供應量的上升，十年來中國貨幣供應量上升10.6倍。如果銀行的表外資產的擴張和民間的一些資產擴張，加起來是5倍以上。我們看到土地價格上升是反映了貨幣供應上升幅度。因為過去沒通脹可以放那么多貨幣，尤其是土地價格的上升。現在有了通脹，所以它對土地市場應該是壓制型的。我們用通脹來說的話，對固定市場本身是利好的，因為以前是已經漲起來了，所以現在貨幣的控制就對他有壓制的影響了。

房地產的調整，是由不同的形式的，一般股市的調整都是一下子倒下來，沒有慢慢的倒的。中國6000點到1600點，在其他市場也是類似的，但是房地產市場調整的話不一樣。香港1998年一年掉了50%，但這是特殊的，美國從2006年房地產見頂到現在掉了大概1/3，這是花了3年多的時間。所以，房地產的調整有可能會漸進的，原來我以為中國現在房地產水平就像股市在5000點一樣，我原來以為在年底之前可能會放一放，放一放又會暴，暴漲到6000點的時候，然后就暴跌了。現在政府的政策是壓制最后的爆發出來的上升，不讓它漲了。所以，形成了市場下滑，形式也會不一樣。

我覺得市場的下滑可能會漸進式的，會分好幾年。第一個概念，房地產已經見頂了，為什么有這個說法呢？因為我們今年第一年是貨幣供應量低于GDP增長，今年可能是18%、19%，上半年名義經濟漲了24%，下半年慢一些加起來也會有20%多。總的來說，貨幣是偏緊的。在貨幣偏緊的情況下，對資產市場就會有影響，特別是房地產市場是一個新房的市場，去年銷售14%的GDP，需要很多新的錢。在貨幣供應量，如果低于GDP供應情況下，沒有多余的錢，去把資產價格拖高。這是一個比較容易理解的一個因果關系。所以，為什么只要有通脹，政府堅持把貨幣的供應量增加的速度低于GDP增加的速度，房地產價格要大幅度上升的可能性非常小。但是股市不一樣，股市需要的錢很少，股市一年融的錢非常有限，而且股市漲的時候股票賣給你，你再賣給我，不需要很多錢，就自己走上去。所以，對貨幣環境的敏感性不像房地產這么敏感。

現在如果同意見頂的觀點，掉的話不一定是很快，因為我們的利息還是很低的。通脹是比較高，利息比較低，所以大家對房地產的預期還是很正面的。但如果利息上了3個百分點的，觀點就會不一樣了，暫時還看不到利息快速上升的趨勢。明年利息也會慢慢的加，只有到了一個通脹，到了一個危機的感覺，一般的平民開始把銀行里的錢拿出來，去買日常用品，囤積了，才會引起利息比較高速的上升。是這樣一個關系。我們現在看到的是家庭的儲蓄和家庭的借款增加的速度差不多，家庭對銀行體系流通沒有什么貢獻。如果變成負了，家庭要借的錢超過要存款增加了，就是要把錢拿出來買大米、菜油，囤積了，這會引起利息大幅度的上升。這時候，樓市才會有比較明顯大幅度的下降，我覺得這可能是兩年以后的事。