謝國(guó)忠：房地產(chǎn)已經(jīng)見(jiàn)頂 市場(chǎng)將漸進(jìn)式下滑

2010年11月05日 23:31
來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 2010年11月5日至6日，“首屆財(cái)新峰會(huì)：變革世界的中國(guó)策”在北京舉行。此次會(huì)議以“中國(guó)與世界”為主題。鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)全程進(jìn)行報(bào)道。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠在演講中稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑可能會(huì)漸進(jìn)式的，會(huì)分好幾年。下面是謝國(guó)忠演講實(shí)錄：

謝國(guó)忠：謝謝。現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)在市場(chǎng)上大家對(duì)中國(guó)大部分還是很樂(lè)觀的，還是認(rèn)為持有觀點(diǎn)就是房?jī)r(jià)不會(huì)掉的。我過(guò)去認(rèn)為房?jī)r(jià)是泡沫，但是我從來(lái)沒(méi)有寫過(guò)什么時(shí)候會(huì)掉過(guò)，前幾年寫過(guò)，可能到2012年，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)比較長(zhǎng)周期的市場(chǎng)。在對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)現(xiàn)在是市場(chǎng)直播，可以看到美國(guó)、歐洲房地產(chǎn)的崩盤，在中國(guó)居然還有房?jī)r(jià)不會(huì)掉，這是一件非常驚人的事情，在美國(guó)幾年前相信這個(gè)事情，到了這樣，我們還信這些事。我覺(jué)得反映了中國(guó)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)預(yù)期，認(rèn)為什么東西每天都要漲的心態(tài)。但是這種心態(tài)是一個(gè)力量，這個(gè)力量是一個(gè)向上的力量，如果其他的沒(méi)有力量的話，跟它平衡的話，它就會(huì)向上。我們看到了中國(guó)通脹起來(lái)以后，引起了我們的貨幣政策需要緊縮。雖然美國(guó)在作QE2，又增加貨幣供應(yīng)量，這對(duì)我們影響有多大？中國(guó)自己的貨幣供應(yīng)量央行是能夠控制，比如熱錢進(jìn)來(lái)的話，像周行長(zhǎng)早上說(shuō)的所謂造一個(gè)池子，把它攢起來(lái)，這是發(fā)票對(duì)沖的概念，還是有一個(gè)工具的話是能夠控制貨幣供應(yīng)量的。第二熱錢流進(jìn)來(lái)的時(shí)候，也可以加強(qiáng)資本流入的控制，我們看到巴西也在做這個(gè)事，韓國(guó)也在做這個(gè)事，中國(guó)本來(lái)資本不開放，更有條件做這個(gè)事。我認(rèn)為在美國(guó)貨幣供應(yīng)量上升的情況下，并不代表中國(guó)的或者量也會(huì)失控，你如果相信政府的力量，貨幣供應(yīng)量是可以得到控制的。

但是背后主要的驅(qū)動(dòng)力就是通脹的問(wèn)題。中國(guó)過(guò)去十年，從1996年開始進(jìn)入通縮經(jīng)濟(jì)，其原因是國(guó)企改革，引起大量的勞動(dòng)力過(guò)剩，勞動(dòng)力的過(guò)剩引起了一連串的反映就是中國(guó)進(jìn)入了通縮時(shí)代。所以，這種情況下，貨幣大幅度上升也沒(méi)有引起通脹，而且貨幣開始走進(jìn)了土地市場(chǎng)。中國(guó)的通縮是一個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的通縮，但在資產(chǎn)市場(chǎng)里面是一個(gè)非常通脹型的，而這個(gè)通脹是完全反映了貨幣供應(yīng)量的上升，十年來(lái)中國(guó)貨幣供應(yīng)量上升10.6倍。如果銀行的表外資產(chǎn)的擴(kuò)張和民間的一些資產(chǎn)擴(kuò)張，加起來(lái)是5倍以上。我們看到土地價(jià)格上升是反映了貨幣供應(yīng)上升幅度。因?yàn)檫^(guò)去沒(méi)通脹可以放那么多貨幣，尤其是土地價(jià)格的上升。現(xiàn)在有了通脹，所以它對(duì)土地市場(chǎng)應(yīng)該是壓制型的。我們用通脹來(lái)說(shuō)的話，對(duì)固定市場(chǎng)本身是利好的，因?yàn)橐郧笆且呀?jīng)漲起來(lái)了，所以現(xiàn)在貨幣的控制就對(duì)他有壓制的影響了。

房地產(chǎn)的調(diào)整，是由不同的形式的，一般股市的調(diào)整都是一下子倒下來(lái)，沒(méi)有慢慢的倒的。中國(guó)6000點(diǎn)到1600點(diǎn)，在其他市場(chǎng)也是類似的，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的話不一樣。香港1998年一年掉了50%，但這是特殊的，美國(guó)從2006年房地產(chǎn)見(jiàn)頂?shù)浆F(xiàn)在掉了大概1/3，這是花了3年多的時(shí)間。所以，房地產(chǎn)的調(diào)整有可能會(huì)漸進(jìn)的，原來(lái)我以為中國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)水平就像股市在5000點(diǎn)一樣，我原來(lái)以為在年底之前可能會(huì)放一放，放一放又會(huì)暴，暴漲到6000點(diǎn)的時(shí)候，然后就暴跌了。現(xiàn)在政府的政策是壓制最后的爆發(fā)出來(lái)的上升，不讓它漲了。所以，形成了市場(chǎng)下滑，形式也會(huì)不一樣。

我覺(jué)得市場(chǎng)的下滑可能會(huì)漸進(jìn)式的，會(huì)分好幾年。第一個(gè)概念，房地產(chǎn)已經(jīng)見(jiàn)頂了，為什么有這個(gè)說(shuō)法呢？因?yàn)槲覀兘衲甑谝荒晔秦泿殴?yīng)量低于GDP增長(zhǎng)，今年可能是18%、19%，上半年名義經(jīng)濟(jì)漲了24%，下半年慢一些加起來(lái)也會(huì)有20%多。總的來(lái)說(shuō)，貨幣是偏緊的。在貨幣偏緊的情況下，對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)有影響，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)新房的市場(chǎng)，去年銷售14%的GDP，需要很多新的錢。在貨幣供應(yīng)量，如果低于GDP供應(yīng)情況下，沒(méi)有多余的錢，去把資產(chǎn)價(jià)格拖高。這是一個(gè)比較容易理解的一個(gè)因果關(guān)系。所以，為什么只要有通脹，政府堅(jiān)持把貨幣的供應(yīng)量增加的速度低于GDP增加的速度，房地產(chǎn)價(jià)格要大幅度上升的可能性非常小。但是股市不一樣，股市需要的錢很少，股市一年融的錢非常有限，而且股市漲的時(shí)候股票賣給你，你再賣給我，不需要很多錢，就自己走上去。所以，對(duì)貨幣環(huán)境的敏感性不像房地產(chǎn)這么敏感。

現(xiàn)在如果同意見(jiàn)頂?shù)挠^點(diǎn)，掉的話不一定是很快，因?yàn)槲覀兊睦⑦€是很低的。通脹是比較高，利息比較低，所以大家對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期還是很正面的。但如果利息上了3個(gè)百分點(diǎn)的，觀點(diǎn)就會(huì)不一樣了，暫時(shí)還看不到利息快速上升的趨勢(shì)。明年利息也會(huì)慢慢的加，只有到了一個(gè)通脹，到了一個(gè)危機(jī)的感覺(jué)，一般的平民開始把銀行里的錢拿出來(lái)，去買日常用品，囤積了，才會(huì)引起利息比較高速的上升。是這樣一個(gè)關(guān)系。我們現(xiàn)在看到的是家庭的儲(chǔ)蓄和家庭的借款增加的速度差不多，家庭對(duì)銀行體系流通沒(méi)有什么貢獻(xiàn)。如果變成負(fù)了，家庭要借的錢超過(guò)要存款增加了，就是要把錢拿出來(lái)買大米、菜油，囤積了，這會(huì)引起利息大幅度的上升。這時(shí)候，樓市才會(huì)有比較明顯大幅度的下降，我覺(jué)得這可能是兩年以后的事。

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