央行26日起加息25基點不是所有購房者都適合提前還貸

2010年12月26日 08:45
來源：新京報作者：蘇曼麗

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本報訊中國人民銀行昨天宣布，自今日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。這是中國人民銀行年內第二次加息，也是自中央宣布要實施穩(wěn)健貨幣政策以來的首次加息。

實際負利率導致投資意愿增強

經過此次加息后，一年期存款利率為2.75%，一年期貸款利率為5.81%。其他各檔次存貸款基準利率均相應調整，活期存款利率不變，仍為0.36%。

相比11月份5.1%的CPI同比增速，此次加息利率力度仍顯不夠。即使加息，仍未改變連續(xù)11個月的存款基準利率低于CPI增速情況，也就是實際負利率現(xiàn)狀未改。

在實際利率持續(xù)為負的作用下，已經出現(xiàn)了居民儲蓄大搬家現(xiàn)象。其中10月份，居民儲蓄減少7003億元，出現(xiàn)了歷史罕見的存款搬家，同時當前居民選擇投資的比例首次大于儲蓄比例。

政策回穩(wěn)彰顯治理通脹決心

值得注意到是，此次利率調整方案中，對一年期以上存款利率上調幅度大于0.25個百分點。其中，兩年期和三年期存款利率均上調0.3個百分點，五年以上期存款利率上調0.35個百分點。

分析認為，此舉在一定程度上會起到穩(wěn)定儲戶心態(tài)、緩解社會通脹預期的作用。

此前召開的中央經濟工作會議，已對貨幣政策做出定調性表述：從“適度寬松”轉變?yōu)椤胺€(wěn)健”

在上周召開的央行年度會議上，該行副行長胡曉煉指出，當前我國內外部流動性充裕，通脹預期較強，通脹壓力不斷加大，需要通過貨幣政策回歸穩(wěn)健、控制物價過快上漲的貨幣條件，彰顯把穩(wěn)定物價總水平放在更加突出位置、治理通脹的決心。央行表示，貨幣供應量逐步回歸常態(tài)將是明年首要任務。

加息是否會加劇熱錢涌入？有專家認為，加息之后，中美利差繼續(xù)擴大，會對熱錢產生引導效應，但影響相對較弱。

動用加息手段次數至今較少

統(tǒng)計顯示，今年央行利用加息手段調整只有兩次：10月20日和12月26日，而距上次加息最近的利率調整則是2008年12月22日的利率下調。

此外，今年央行動用存款準備金率的次數較多。僅10月份以來，央行已3次上調存款準備金率，多余同期的加息次數。

- 提醒

百萬房貸月供增一百多元

“原來期望明年1月1日之后再加息，這樣就可以在2012年開始執(zhí)行新的利率，也能省一年的錢，現(xiàn)在泡湯了。”今年剛買了房的王女士表示。

北京目前執(zhí)行房產貸款銀行不論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，都是按“次年調整”的，“次年調整”即從加息后第二年的1月1日起，按上一年末12月31日當天的新利率執(zhí)行。因此，以前貸款客戶將在2011年1月1日起全部執(zhí)行新利率，也就是將累計接受2次加息的影響。

以首套房貸款100萬元20年期限為例，在此次加息前月供為7245.31元，此次加息后為7396.98元，相差151.67元，而如果跟10月20日今年第一次加息前相比，月供則多出了267.24元。而100萬貸款的總利息在累計兩次加息后則增加了64137.55元。

- 釋疑

為何此時加息？

緊縮政策時間提前

雖然各方機構對央行進一步加息均表示認同，但在年內推出政策仍然超出了多方的預期。

興業(yè)銀行首席經濟學家魯政委認為，此時加息比在年后加息有四大好處：第一，利率政策的通行特點就是一般時滯較長，考慮到明年通脹形勢嚴峻，與明年初加息相比，年內加息的政策時滯會大大縮短，能夠在2011年元旦后迅速起效。

第二，預計明年CPI肯定會比今年高，此時加息表明政策當局堅定的反通脹的態(tài)度，穩(wěn)定和引導通脹預期。

第三，有利于改善目前的流動性管理的困境。目前央票已經持續(xù)低量的發(fā)行，公開市場操作完全喪失了在管理流動性上的能力，而加息可以改善這一困境。

第四，可以在一定程度上抑制偏低的利率造成的對廉價信貸的過度需求、信貸資源配置失衡、樓市之火久攻不下等問題。

中國國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在接受媒體采訪時表示，超前性地在2011年上半年物價高點到來之前進行緊縮，有利于抑制通脹預期。

未來還將繼續(xù)？

進入加息周期或將繼續(xù)調整

專家預計，加息時點提前意味著加息周期提前到來，明年仍有多次加息和上調存款準備金率的可能和空間。

經濟學家華生認為，這次加息雖然比較突然，但也證明了現(xiàn)在確實進入了一個加息周期，央行將用加息與上調存款準備金率的組合拳的方式來達到預期的效果。

中央財經大學教授郭田勇分析認為，有效管理通脹預期，僅靠上調存款準備金率這樣收緊整體數量的調控工具并不夠，還需價格型工具與之配合。預計明年上半年會繼續(xù)加息1至2次，人民幣匯率的彈性將增大。

銀河證券首席經濟學家左小蕾表示，目前央行單次利率小幅調整對實體經濟影響不大，需多次調整效果累加方能看出效果。她認為，明年1月份存在同時上調存款準備金率和加息的可能。

春節(jié)前提前還貸？

業(yè)內人士建議不必提前

“在此次加息之后，已經累計加息50個基點，況且還有再次加息的預期，因此提前還款將會明顯增加?！敝幸装矒１本┛偨浝硗鹩衩舴Q，由于年終獎一般在春節(jié)前發(fā)放，因此往年提前還貸最高峰是在春節(jié)前，因此明年1月份很可能出現(xiàn)還貸高峰。

中原地產研究總監(jiān)張大偉建議，不一定所有貸款客戶都最合適提前還貸。已經簽約的7折利率貸款客戶，相比目前的CPI，現(xiàn)在的7折利率可以說非常低，這部分購房者的資金利用成本可以說非常低，所以不建議提前還貸。

此外，如果等額本金的還款方式還款期超過三分之一時，借款人已經還了一半利息，此時再選擇提前還貸，償還的更多是本金，不能節(jié)省利息支出，更應該利用好資金。

同時張大偉提醒，客戶如果結清貸款的話，一定不要忘記攜帶房產證，去各區(qū)住建委辦理解抵押，這樣房產才可以說完全屬于自己。

- 提前還貸規(guī)定

工商銀行：提前15個工作日申請

建設銀行：提前還款額須是1萬整數倍

農業(yè)銀行：提前一個月申請

中國銀行：到營業(yè)網點申請等待審批，時間約為1個月

交通銀行：貸款滿一年后才可提前還款，提前20天預約，還款額須大于月供5倍

- 影響

【房市】

旺盛需求或將繼續(xù)

中易安擔保北京總經理宛玉敏表示，房地產業(yè)對信貸依賴度很高，在上調存款準備金率、加息及未來出臺房產稅等多重政策影響下，房地產市場面臨較大壓力。

中原地產研究總監(jiān)張大偉認為，經驗表明，加息對樓市尤其是房價的影響，滯后效應明顯。

張大偉表示，購房者主要有正常住房需求、超前住房需求、被動住房需求和投機型住房需求，快速上漲主因是后面三種需求共同推動，而目前這幾類需求依然旺盛，因此房價不會有太大跌幅。

【股市】

利空出盡？觀點不一

中信證券首席經濟學家諸建芳認為，A股市場投資者提前消化了加息影響，加上加息幅度不大，因此預計A股市場只會出現(xiàn)短期反應，不會改變大的運行趨勢。

不過，國泰君安首席經濟學家李迅雷對此有不同意見。李迅雷認為，央行此次加息超出市場預期，意味著央行貨幣政策進入加息周期，此次加息幅度不大，不會達到一步到位的效果，市場將非常尷尬。這次加息味同雞肋。加息未到位意味著市場利空并未出盡，對央行未來加息有所預期，因此即使市場下跌，空間也有限。在過去十次加息后的首個交易日里，3個交易日滬指下跌，其余7個交易日滬指均上漲。

本版采寫/本報記者蘇曼麗實習生劉蘭蘭