加息不是最后一只靴子 3月樓市或將再遭考驗

2011年02月10日 06:12
來源：證券日報

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- 本報記者謝靜

2月8日晚，央行公布再次上調存貸款基準利率的通知。自2月9日起，金融機構一年期存貸款基準利率上調0.25個百分點，其它各檔次存貸款基準利率也相應調整。

經(jīng)過連續(xù)三次調整，一年期、三年期和五年期存款利率累計上調了0.75、1.17以及1.4個百分點；一年期、三年期和五年期貸款利率累計上調了0.75、0.69以及0.66個百分點?？梢钥闯?，長期存款利率上調幅度大大高于長期貸款利率上調幅度。

春節(jié)前后不過1個月的時間里，“新國八條”、房產(chǎn)稅試點方案以及央行加息紛至沓來。曾經(jīng)市場認為，高房價難被撼動，調控恐成“空調”。如今，這一觀點貌似已經(jīng)發(fā)生轉移，多位專家在接受《證券日報》記者采訪時均稱，未來幾個月內房價下調可期。

“溫水煮青蛙”

累積效應下房價下調可期

雖然，業(yè)內人士普遍認為央行加息并非針對房地產(chǎn)而來，但是卻再一次對房地產(chǎn)市場構成利空因素。如果說，“新國八條”的出臺，已經(jīng)超出市場預期，那么，兔年伊始的第一次加息則再一次挑戰(zhàn)了供需雙方的預期。2011年第一期《中國房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告》中明確提及：“2011年房價震蕩下行概率較大”

“雖然一次性加息0.25個百分點幅度并不大，但是卻要看政策的累積效應?！泵裆C券地產(chǎn)分析師趙若瓊認為，連續(xù)三次加息加重了購房者持有房地產(chǎn)的成本，從而會減少房地產(chǎn)市場的成交量。并且，“未來可能還會繼續(xù)(加息)”。最終，政策累積下房地產(chǎn)市場的成交量會受到顯著影響，繼而則是房價開始回調——“如果量下來了，那么價也會往下走”。至于房價下行是否具有持續(xù)性，趙若瓊認為，由于“高通脹不可能一直持續(xù)下去”，隨著緊縮性貨幣政策逐漸發(fā)揮作用，到了今年年中，高通脹的情況可能會得以緩解，屆時房價走勢還需視成交情況而定。

除去增加購房者的持有成本外，開發(fā)商的資金流也將受到影響，其財務成本也將相應增加。東北證券研究報告中指出，按照央行三次調整后，三年期長期貸款利率合計增加近0.7個半分點計算，僅考慮利息支出的影響也預計會使2011年整個房地產(chǎn)行業(yè)稅后凈利潤下降5%左右。

民族證券的一份研究報告中，對2011年房地產(chǎn)市場的成交量情況作出了更為詳盡的預測：鑒于2010年1-4月份房屋銷售面積基數(shù)較大，致使今年2-4月份全國商品房成交面積出現(xiàn)同比下滑的可能性較大。并預計2011年全年，全國商品房銷售面積同比下滑10%-20%，銷售均價同比下滑5%左右。預計一線城市成交價格將下跌10%-25%左右——“政策累加對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生實質性的影響”

可以說，市場預期已經(jīng)從房價“空調”論，悄然發(fā)生了轉變。投資者應該會記得，2010年中國人民大學經(jīng)濟研究所在其發(fā)布的報告中，曾經(jīng)預測2011年上半年房價將會下跌近20%的時候，遭遇市場一片質疑之聲。而今，該種論調再也不是孤軍奮戰(zhàn)了。

并非最后一只靴子

政策仍會敲打房市

2月9日，《證券日報》記者采訪了中國人民大學經(jīng)濟學院副院長劉元春教授。他指出，從“新國八條”再次來襲，到房產(chǎn)稅試點方案敲定，再到存款準備金率和存貸款利率“兩率”齊發(fā)，“可以看出房地產(chǎn)調控已經(jīng)作為中央的一個具有戰(zhàn)略性意義轉變。

政策疊加效應以外，劉元春還提及到了今年3、4月份房地產(chǎn)市場供給還將遭遇新的一輪釋放，在購房需求被抑制的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場的供需關系可能得以改變。進一步的，目前的貨幣政策使得購房者望房卻步的同時，開發(fā)商的投資開發(fā)規(guī)模卻并未減少。一方面是資金回流減緩，另一方面則是資金來源受限，劉教授認為房地產(chǎn)開發(fā)商在未來一段時間內或將面臨資金鏈收緊的問題。

公開資料顯示，2010年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成開發(fā)投資42697億元，同比增長了36.5%。其中住宅投資30022億元，同比增長34.2%。與之相對的是，商品房的銷售增速卻呈“降溫”狀態(tài)：2010年1-11月份全國商品房銷售面積達82541萬㎡，同比僅增長了9.8%，與2010年上半年兩位數(shù)的增速相比，調控之手明顯已發(fā)揮作用。

“政策的持續(xù)出臺，貨幣政策全面轉向，市場供需關系的改善，這三種因素都會(對房地產(chǎn)市場)產(chǎn)生強烈的影響?！倍?，劉元春告訴記者，此次加息并非是“壓垮駱駝的最后一根稻草”：

“新國八條”第一項中，明確指出要進一步落實地方政府責任。在根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力后，地方政府在合理確定本年度新建住房價格控制目標后，應于一季度向社會公布。目前，各地政府還未公布本年度住房價格控制目標，“一旦這一目標值公布，那么對各地的震動還是會比較大的”，劉元春認為，若今年保障房也能如預期般進行的話，“市場的氛圍將會發(fā)生很大的變化，就將(對房價)產(chǎn)生強烈的影響”

不過，劉元春在采訪中也指出，即使房價有所回落，并不會出現(xiàn)“崩潰式”的下跌，而是“策略性”的回調。并且，他認為房地產(chǎn)市場再次遭遇“考驗”的時間或將是在3、4月份，屆時正逢地方政府公布本年度房價控制目標，又值供給放量之時，因此公眾對政策效果“還要有點耐心的”

不過，長江證券地產(chǎn)分析師蘇雪晶雖然也表示，有可能出現(xiàn)房價回調的現(xiàn)象。但是，他所持的觀點與劉元春的觀點有所不同。

蘇雪晶曾在其研究報告中強調，持續(xù)出的房地產(chǎn)政策對地產(chǎn)股影響有限。反而是通脹變化的預期將決定地產(chǎn)股的走勢。因此，與“新國八條”、房產(chǎn)稅試點方案相比，蘇雪晶認為，央行加息對房地產(chǎn)市場的影響力度要更大一些。在他看來，“新國八條”是對過去政策的延續(xù)；房產(chǎn)稅試點方案則低于市場預期，且區(qū)域有限，因此兩者對房地產(chǎn)市場的影響有限。

蘇雪晶對記者表示，鑒于通脹問題在未來一段時間里仍將繼續(xù)，至少在目前仍舊還未能得到控制，未來房地產(chǎn)市場走勢如何，尚待確定。