加息遇上國八條 疊加效應(yīng)不容小覷

2011年02月10日 08:48
來源：經(jīng)濟觀察網(wǎng) 作者：楊紅旭

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經(jīng)濟觀察網(wǎng) 楊紅旭/文 才過罷春節(jié)，第三次加息便呼嘯而至。對于房貸負擔(dān)者而言，每次降息，都會歡呼；每次加息，都會心痛。對于廣大民眾來說，更關(guān)心的是，連續(xù)加息之后，房地產(chǎn)市場將會作何表現(xiàn)。 楊紅旭/文

每輪加息，都是一個漫長的過程。上一輪加息周期，自2004年至2008年，共計加息九次。這輪加息周期，始于去年10月，12月第二次，現(xiàn)在屬于第三次。未來還會有幾次？那要看CPI的臉色了。本次加息的主要目的就是抑制通脹，這次加息的直接原因，是因為今年1月的CPI，可能會超過5%，創(chuàng)兩年來的新高。

而通脹具有滯后性，過去兩年貨幣供應(yīng)量太大，導(dǎo)致今年全年都會處于偏高通脹水平，國家希望全年CPI控制在4%以內(nèi)，估計上半年會高于下半年。第三次加息之后，一年期存款利率為3%，要想使當(dāng)前負利率的不正常狀況，轉(zhuǎn)變?yōu)檎剩烙嬤€得加息100個基點，若每次都是25個基點，則需四次。保守估計，2011年還將加息2-4次。

對于房地產(chǎn)市場而言，加息的影響需要經(jīng)歷一個量變到質(zhì)變的過程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，總體影響較小；直到累計加息多次，比如六次左右，加息周期過半，尤其是最后一次加息完成之后，其累積效應(yīng)，才會顯著表現(xiàn)出來。若依此規(guī)律，則當(dāng)前第三次加息后，對于樓市依然屬于“溫水煮青蛙”，不必夸大其效果。

然而，我們需要關(guān)注的是房地產(chǎn)政策環(huán)境。雖然加息進程尚屬前半段，但自去年以來，房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)四輪，尤其是上月底出臺的新“國八條”，非常之嚴(yán)厲，加上重慶和上海終于開始試點房產(chǎn)稅。這就意味著，即便沒有加息的貨幣緊縮措施，樓市也會進行調(diào)整。有了加息，則會產(chǎn)生貨幣政策與房地產(chǎn)政策的“疊加效應(yīng)”，兩股力量將促使樓市出現(xiàn)一定程度的低迷。

貸款利率提高，必然會增加貸款者的購房成本。雪上加霜的是，去年以來房貸政策持續(xù)緊縮，首套住房首付已由最低二成提至三成，貸款利率已由最低七折升至八五折，目前部分銀行已再度提高到基準(zhǔn)利率。至于二套房貸，則更為嚴(yán)苛，首付最少六成，利率最低為基準(zhǔn)的1.1倍。若以20年期100萬貸款計算，則當(dāng)前首套房貸的利息已達80萬元，比七折利率時期增加約33萬元之多，增加約70%。

實行按揭房貸制度的本意，是促進住房制度改革，提高民眾購房(用于自住)的支付能力，但事實上近些年來，這一金融工具越來越多的被用于增強房產(chǎn)投資投機能力的杠桿。不過，水至清則無漁，只要實行住宅商品化，市場中不可能杜絕投資投機行為，將房產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的對象，別國同理。但需要注意一種現(xiàn)象，在房價上漲階段，購房貸款越多杠桿率越高，有利于投資者以小博大，利率高低常被購房者忽略；當(dāng)房價止?jié)q或下跌時期，人們會轉(zhuǎn)而非常關(guān)注利率高低、利息多寡。

近十年來，房價持續(xù)上漲，貸款購房者獲益甚多。隨著房價持續(xù)飆升階段的結(jié)束，尤其是未來兩年，在調(diào)控房價與加息周期的影響下，部分城市的房價會出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，購房者獲投資者會對利率變化越來越敏感。從這一角度講，加息過程中，部分購房需求會被抑制。當(dāng)然，加息影響最大的群體，還是所謂的“房奴”們；而對于去年以來，越來越多的全款購房者，加息跟他們并無直接關(guān)系。

對于開發(fā)貸來說，加息同樣也提高了開發(fā)企業(yè)的融資成本，增加了企業(yè)經(jīng)營的難度。在市場向好時，開發(fā)商可以將這種成本轉(zhuǎn)加到房價上，在市場調(diào)整期，開發(fā)商的日子也不好過，這將導(dǎo)致企業(yè)縮減開發(fā)規(guī)模，以求度過難關(guān)——而這又為未來幾年的市場供應(yīng)不足埋下了隱患，房地產(chǎn)市場就是在這種波動中周期性發(fā)展的。

總體來看，第三次加息的效果不宜奢望，對市場影響更大的還屬國八條。但隨著加息次數(shù)的累加，預(yù)計將于年底和明年完成由量變到質(zhì)變的過程，屆時國八條有可能放松，但貨幣政策對樓市的影響將會顯性化。

作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長

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