房產中介趁火打劫漲租金監管缺失有待加強

2011年03月13日 15:58
來源：華夏時報作者：路曉丹

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本報記者路曉丹北京報道

“京十五條”后，北京二手房買賣市場一片蕭條，中介機構不得不把更多的目光轉移到租賃市場，通過租賃業務的收入來彌補買賣業務的冷淡。為了更大的收益，部分中介“吃差價、扣押金、亂收費”的侵權行為又隨著租賃旺季的到來，表現出抬頭趨勢，令廣大租房者有苦難言。

中介雙倍加租

日前，方莊世紀星小區的租客陳先生接到了中介電話，內容是他早就預料到的——漲租！不過出乎他意料的是，這次中介提出要漲價25%，也就是說，他和其他8個人群租的這個每人不足10平米的小單間，都要從1000元/每月漲到1250元/每月。經過多番討價還價，他最終以1150元/月的價格簽訂了續租合同。

記者在和陳先生的溝通中，他說的最多的一句話是“房租越漲，中介賺得越多！”他對記者坦言：“其實房東才給中介漲了10%，中介就在10%的基礎上再加價給我們，我們這套房每個人都是單談的，有的隔斷間以前太便宜，才650元/月，這次一下就漲了25%！”

近來，記者接觸到的有陳先生這樣煩惱的人并不在少數。春節之后，傳統的租賃旺季又一次到來，租金相對春節前一定程度上調是正常的季節表現。然而，今年在“京十五條”調控下，北京樓市成交嚴重受挫，一些生存能力較弱的中小中介開始進一步挖掘在租賃市場的利潤空間，于是房東加租10%，中介轉租給房客時往往加價。

而由于對于單個租客來說，房租上升成本相對不大，而維權的時間成本又很高，所以往往忍氣吞聲。

另一位不愿透露姓名的業內專家則評價說：“目前租客遭到中介侵權后，維權比較困難，向行業協會投訴或者訴諸法律，有可能會拖延1-2個月。所以大多數租客都會選擇息事寧人，寧愿自己吃點兒虧也不會為了幾百塊錢去打官司，中介就是吃準這一點，才敢公然吃差價、侵吞押金，因為大不了雙方吵一架，各讓一步就完了。

方莊地區中介經紀人張先生告訴記者：“現在租房的人很多，一套新房源出來用不了半個月就能租出去，多租幾套，經紀人月收入也不見得比賣房差，不過最近同行競爭越來越厲害了。

房租監管有望加強

據偉業我愛我家市場研究院近期報告顯示，2月北京全市租賃成交總量，環比上月上漲了40.23%，成交量相比年前激增；而2月北京租賃均價為3068.60元/月/套，同比去年同期2525.16元/月/套的價格，上漲了21.52%。

租金水平的迅速上升，固然有租賃旺季來臨的季節性因素，但是中介加價出租房源恐怕也是重要原因之一。今年兩會上，“租房源問題得到了與會代表極大的關注，北京地區租賃市場近期監管有望加強。

3月7日，全國人大代表、北京市委書記劉淇公開表示：一些情況下，出租房租金“亂就亂在中介”；政府在擁有一定房源后，還要掌握一些中介渠道，不許非法、無序的中介組織存在。隨后，住建部監管司司長沈建忠也對媒體表示，要加強市場監管。如發現有哄抬租價、欺騙老百姓等違規行為的，就要嚴肅查處。

此外，劉淇還在講話中確定了北京未來以租為主的供應體系，提出出租房比例要達到全部住房的60%，并將出臺相關法規調控房屋租金。

不久前北京住建委透露將把建立全市統一的房屋租賃信息平臺列入日程，北京租賃市場未來一段時間有可能成為監管重地。

北京中原地產三級市場研究部研究總監張大偉表示：部分小中介利用房屋托管等手段控制房屋租賃賺取差價主要是由于當前的監管力度并不是很強。租賃交易不涉及產權登記，備案不徹底，北京履行網上登記備案手續的租賃交易量不足總數的20%。

張大偉進一步表示：“租賃市場在多年來的樓市發展中一直不被重視，最近相關部門明確提及了將加強租賃調控，預計市場對2月1日開始執行的租賃管理辦法會從嚴落實。如果該辦法能夠從嚴落實，租金上漲的趨勢也將很快得到遏制。

鏈家地產市場研究部首席分析師張月告訴記者：“租賃市場存在的陷阱，究其根源大都是由于合同權責不清，或是內容不具體，或是權責主體不明確，建議租客盡可能在合同簽訂前做好預防，保護自身權益。

租房小貼士

鏈家地產首席市場分析師張月對租客提出以下建議：

1.在簽訂租賃合同之前，首先要確定房屋產權歸屬，第一查看房產證，確認此房具備出租資格。第二，要確認出租人是否具有房屋出租權，如不具備出租權，應由實際業主出具委托協議。

2.要知悉權責關系人的有效信息。如索要業主或者出租人身份證復印件、聯系方式甚至居住地址。

3.完善租賃合同，補充條款要盡量詳細。在簽訂租賃合同時，補充條款往往十分關鍵。租戶要注意明確租期，說明租賃享有的權利，業主、租戶的違約界限及賠償標準，標明租金涵蓋范圍，以及室內設施日常維護或者維修應由誰來負責等。

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中介租賃陷阱調查

3·15即將到來之際，本報記者一線調查梳理了中介租賃的慣用招數，希望能讓更多的租房者避免陷入形形色色的“租賃陷阱”

陷阱1：中介壟斷房源

記者調查發現，當前不通過中介找房，是一件非常困難的事情。

在58同城、趕集網、安居客等主要租房信息集中的網站上，絕大多數房源是中介代理的，而部分標注為個人出租的房源，記者致電咨詢時面對的依然是中介經紀人。

資深房產經紀人趙明(化名)對記者坦言：“這種結果是必然的，我們主要做租賃的經紀人，每天都有2個小時以上是泡在這些網站上不斷刷新，一旦自己負責的區域里有新的個人房源出現，就打電話過去迅速把代理權拿下。

記者嘗試發布了一條個人出租房屋信息，半小時內就相繼接到了2家中介經紀人的電話，均表示可以用略高于記者報價的租金價格承租房源。

趙明告訴記者，房東一般都是整租，我們可以找人來合租，如果按照完整單元計算的話，中介代理的租金收益一般要遠遠高于房東自己整租的房源。而且我們又不向房東收費，他們當然也樂意讓我們幫忙。

當問及拿到代理權后，中介如何加價，趙明顯得有些保留，他表示：“這個要看情況，如果是拿到的獨家房源，房子條件又好，有的時候我們也不急著往外租，等價格抬一抬再說。另外如果來看房的租客沒什么租房經驗，價格也往往會多加一些。因為和房東談的時候，都會有最少一個月的空租期，是不付房租給房東的，所以不管怎么樣都是多賺的。

陷阱2：合同模糊漏洞百出

租房押金難退，恐怕是所有在北京租過房子的“北漂”的共識。張女士告訴記者，她在幾次租房經歷，除了一次沒有付押金，其他的押金都沒有被中介全額退回。墻弄臟了，門有劃痕了，未滿合同期將房子轉租了，都成為中介拒絕全額退回押金的理由。

趙明指出，租賃合同方面，中介會規定盡可能模糊的地方主要有兩個，一個是租金包含的項目，一個是家電清單。

就租金范圍來講，一般來說，租客付租金之外不需要承擔物業費和供暖費等雜費，通常只出水電費和寬帶費。不過如果從中介手里合租房子的話，中介往往不將衛生費、公共照明費等諸多雜項列入合同，而單獨向租客收取，而這筆錢事實上往往是房東自己出的。

就家電清單來講，最多會表明房屋里的家電等配套設施是什么牌子的，絕對不會寫新舊，磨損程度，甚至有些家電入住時就是壞的，但是房客并不知道，所以家電往往成為中介扣押金的重要依據。

陷阱3：偽造競爭氣氛

如果什么都讓租客看清楚了，價格就不好講了。

趙明告訴記者，其實租房子是要講心理學的。“一般我們都先帶客戶看一個不怎么樣的房子，朝向設施都不好，再帶他們看一個相比而言各方面條件都好的房子，就很容易成交。另外，找同事偽裝租房者，制造緊張氣氛，讓租客覺得現在不租就租不到了，也是常用的方法之一。”(路曉丹)