聚焦樓市四大維權陷阱

2011年03月14日 22:24
來源：新快報 作者：林馳勝

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新快報記者 林馳勝

今天是每年一度的消費者權益日，與之相關話題再次成為輿論焦點。

近年來，在房地產行業發展的同時，樓市糾紛數量也逐年增多，如房屋質量糾紛、定金糾紛、產權證糾紛、逾期交房、規劃改變和物業糾紛等糾紛時見報端。

為了更好地規避消費風險，讓廣大的市民在消費前對樓市糾紛有初步的認識，本報將通過案例回放、律師點評、案例延伸解讀等方式，揭露一些不法商家常用的消費手法，從而盡量避開風險和維護合法權益。

陷阱1　口頭承諾問題

【案例回放】：去年5月底，購房者陳小姐前往上東國際營銷中心購房。在現場她相中一房，但由于其名下另一物業正在交易，需三個月方能籌足首期款，故提出“先支付定金，三個月內支付首期款”要求。

“當時，對方表示沒問題，可以協商。”陳小姐介紹，她當時曾一度提出要在《認購書》上注明“三個月的付首期款”要求，不過銷售人員以“這個沒問題”為由不注明。

然而，數天后事情發生突變。商家稱時間無法延長，如果在規定時間內不交首期款，根據《認購書》條款定金不予退還。

【律師點評】：口頭承諾在消費中沒有法律約束力，除非當事人對此口頭承諾進行了錄音，否則，只有將此口頭承諾的條款寫進合同才具有法律約束力。

消費者在購房時，萬不可被口頭承諾所迷惑，只有白紙黑字在合同中注明額外約定，這樣才能保證自身合法權益不受損。

【延伸解讀】：房地產消費是一個復雜的過程，從看房、買房、收房到入住時間跨度長，消費者如果沒有樹立很好的消費權益意識，很容易因輕信口頭承諾而吃啞巴虧。

記者采訪中了解到，吃啞巴虧現象多出現于交易前期。如新房市場，售樓員承諾送物業費、學位和優惠，最后以“上級未批準”搪塞購房者；而在二手市場則更常見，許多交易常因業主沒有履行承諾而終止。

因此，消費者在置業過程中，切勿輕信口頭承諾。

陷阱2　收樓質量問題

【案例回放】：2010年末，東莞某樓盤業主陸續收到收樓通知書。

“起初是開開心心去收樓，結果收樓時很氣憤，不知道樓盤是怎么通過質量檢收的。”業主黎先生表示，房子多處出現漏水和空鼓現象。“明明有質量問題，還讓業主去收樓。

據了解，近10戶業主在收樓日拒絕收樓，并要求開發商整改并賠償損失。

最后，開發商經過一個多月整改才使問題房屋通過業主“考核”，不過賠償事宜則不了了之。

【律師點評】：商品房交付時應取得了建設工程質量監督機構出具的商品房建設項目符合驗收管理規定的《建設工程質量監督報告》和規劃、公安消防、人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件。

如果發展商不出示文件或出示文件不齊全，業主可以拒絕收樓，同時應及時發函開發商，要求其按照合同規定提供證件并且要求逾期交樓的賠償。

如果開發商不出示文件或者文件不齊，業主千萬不要領鑰匙。因為按照法律規定，領了鑰匙就等同于收樓。在未看房前就被要求先簽相關文件的，即便文件齊全，業主也應盡量在收樓文件中注明“屋內情況未明”或者未驗房”等字樣。

【延伸解讀】：在住房消費過程中，由于消費者對建筑知識和收樓流程不了解，常出現收樓后糾紛事件。

據了解，收樓糾紛主要有延期交樓、收樓證件不齊、建筑質量差和賠償不明等問題。如去年南城某樓盤因收樓證件不齊遭業主拒絕收樓，最終開發商因延期交樓而賠償業主損失；還有鴻福路某樓盤因精裝房質量不過關，在業主使用兩年后進行局部重新裝修。

“收樓是住宅消費的最后環節，因此業主要多留心眼，千萬不要盲目簽收。”業內人士李先生表示，收樓要慎之又慎，以免無法討回合理權益。

陷阱3　定金問題

【案例回放】：多年前，某樓盤采用未建先售的方面籌集資金，結果不少業主因苦等兩三年后退訂。

“當時那里就是一片空地，商家拿著圖紙賣房，大家全憑感覺來買房。”周先生表示，之所以會買，是因為提前內部預定可以享受特惠，有些人甚至一次付款。

然而，事隔三年多后，許多買家已經按捺不住了。“不少人去找商家退房，這過程太艱辛了。”周先生，都是托關系去退房的。“商家不但退款拖拉，而且沒有補償利息，這投資真是賠了夫人又折兵。

【律師點評】：近年來，購房者遭遇“定金”陷阱的糾紛時見報端。

許多時候是商家不守誠信在前，用定金設套騙取消費者錢財。還有是各自對法律認識不清，自行設定交易規則，購房者在交定金后反悔而形成糾紛。

對于商家要不要退定金問題，要根據文字協議而定，如果是商家口頭承諾則無效。因為沒有任何證據可以說明開發商存在欺騙或欺詐行為。

此外，在交定金的時候，要將具體的對方的義務條款寫清楚，以免定金最后打水飄。

【延伸解讀】：近年來，隨著房地產市場的活躍，作為置業第一步的“落訂”屢現糾紛事件。

“定金糾紛無論在新房市場，還是二手房市場都常見。”某中介張小姐表示，定金糾紛的成因很多，如商家欺詐、業主反悔、政策調整和行情逆轉等都可能出現定金糾紛，因此消費者置業前，一定要對所購買物業進行了解，不宜隨意出手，否則很容易引發糾紛。

陷阱4　業委會問題

【案例回放】：去年初，莞城某樓盤電梯因檢收不合格，業主們面臨封梯改爬樓梯風險。

據了解，由于電梯長年失修和主要零件老化，該樓盤電梯無法通過正常檢收，如果電梯不重新維修，所有居民將要改爬樓梯。因此，部分業主決定成立業委會，找開發商、物業管理公司討說法。

可惜，在業委會的成立過程中，不少業主卻紛紛表示工作忙，沒時間參與。還有部分業主甚至懷疑業委會成立的動機是為了謀取私利。結果，至今將近一年，該小區業委會仍未成立，停梯風險亦未能得到消除。

【律師點評】：許多小區沒有成立業主委員會，一方面原因是居民自身維權意識不強，而負責組建引導小區居民成立業主委員會的機構，對居民籌備業主委員會不積極。另一方面原因是物業管理公司和開發商不支持，甚至從中阻止居民成立業委會。

因此，立業主委員會需要街道辦事處、鄉(鎮)社區積極牽頭組建，通過加大宣傳和立法來促進。

【延伸解讀】：業主委員會是業主大會的執行機構，也是業主維護權益的合法組織。然而，恰恰是其具有行使物業管理“生殺大權”，被管理方視為威脅而抵觸。

“希望主管單位起帶頭作用，僅靠業主自發組織難度太大了。”業主楊先生表示，多數物管公司和開發商不會配合。

據稱，盛世華南、銘可達等多個樓盤在成立業主委員會過程中，均因開發商中途退出而“難產”

由此可見，主管部門積極促成或帶頭尤為必要，否則業委會“難產”現象還將長期存在。

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