央行加息0.25個百分點房貸利率達近十年最高

2011年07月06日 20:26
來源：焦點房地產網

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央行決定7日起上調存貸款基準利率，一年期存貸款利率分別上調0.25個百分點。

中國人民銀行貨幣政策委員會今年第二季度例會近日召開，會議強調，我國經濟繼續平穩較快發展，但通脹壓力仍然處在高位。而國家統計局在7月中旬將公布上半年及6月主要宏觀經濟數據。6月居民消費價格指數(CPI)同比漲幅可能超過6%；從2010年至今，央行已經連續12次執行了提高存款準備金率，而較少加息。本次加息對市場的影響將比較大。

北京樓市二手房房貸已經基本執行4成以上

盡管北京各家銀行執行的仍是首套房首付三成的政策，但由于二手房市場的特性，其實際首付款相當于提高到了四成。二手房市場與一手房不一樣，出于風險考慮，銀行一般會對房子價值稍作低估，比如一套100萬元的房子，銀行的評估值一般在90萬元以下，根據貸款額度計算即使能夠貸款到90萬的7成，也已經基本為首付4成以上了。而且評估值、放貸額度還根據房齡來確定，2000年前的房子貸款難度都明顯增加。

5年期以上房貸基準利率突破7的心理高位

加息0.25個百分點，5年期以上的基準利率突破7的歷史心理高位。北京中原統計顯示：數據上看：月供每月增加的數額不大，以百萬貸款額計算，第一套房基準利率增加的月供為接近3萬元。每月增加的月供為119.59元。第一套房基二套房增加的月供為134.96元。但是已經數次加息的疊加影響逐漸出現。

對存量房貸的影響：

2010年10月前購房的消費者大部分執行的是基準利率的0.7倍，即使是09年前的購房者也大部分在這期間已經和銀行重新簽訂貸款合同續存期基準利率0.7倍的貸款合同。也就是說2010年10月前大部分購房者在2011年前享受的貸款利率是當時基準利率的0.7倍也就是：4.16。而本次加息以后到明年1月1日就需要執行今年3次加息的影響，也就是需要執行7%的0.7倍=4.9年前的購房者

貸款100萬20年，就需要支付的月供為6544.44.而在2010年需要支付的月供為6144.44.上漲了400元。

北京中原張大偉分析認為此次加息的影響：

首先：實際貸款利息突破近十年最高紀錄，破七。數據顯示，雖然目前的基準利率并非最高，但是因為之前大部分貸款都最少可以享受85折的優惠利率，這使得目前只能基準利率的首套房成為近10年來最高的房貸貸款利率。

其次：加息疊加效應逐漸明顯，突破7的消費者心理高位，過去一年來已經加息多次，雖然前幾次加息的直接影響都不明顯，但是逐漸將出現疊加效應，給市場的影響將逐漸由量變到質變。利率的上調效果逐漸將明顯。

第三：政策疊加效應逐漸明顯，相比嚴格的限購措施，目前支持購房者依然入市的主要原因就是通貨膨脹及貨幣供應多，無更好的投資渠道。第三輪調控更加嚴厲的打擊的投資需求，而對于投資者來說，相比限購，加息將使得投資成本非常明顯的上漲。而且貸款的難度也更增加。目前部分銀行對第一套房的審批明顯更加嚴格。

第四：按照銀行規定，2011年年內的加息大部分對存量房貸的影響大部分要到2012年開始執行。而對新購房特別是春節后的新購房將立刻執行，樓市的調控壓力前所未有。特別是對于北京這樣房價調控目標為降的城市，加息的疊加效果將更加明顯。

第五：加息通道明顯開啟，目前來看加息依然會持續，也就是購房者的成本在繼續增加。而且特別是對于之前已經購房的部分投資購房者來說，加息的壓力逐漸的可能使得房屋持有成本增加。而迫使轉售房源。

第六：抑制剛性需求中的非理性需求。雖然大部分剛需都是無房戶。但是部分購房者非理性的購房不僅影響調控效果，更是增加自身的生活壓力。對于部分資金壓力比較大的購房者來說，進入租賃市場是比較理性的選擇。另外部分購房者也將逐漸將公積金當為首選，低總價的房源將逐漸受到這部分購房者青睞。選擇公積金自住購房的比例將明顯增加

第7:公積金更加受到剛需的青睞，基準利率差距達到了2.15%。

數年來實際購房貸款利率變動表