時隔251天萬科京城首度拿地

2011年09月01日 06:40
來源：時代周報作者：明鵬

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本報記者明鵬發自北京

時隔251天，萬科在北京土地市場再度“開胡”

8月25日，萬科以3.24億元競得豐臺區郭公莊車輛段項目二期居住用地。據了解，該項目建筑規模不得大于3.6萬平方米，折合樓面價為8969元/平方米。

今年在北京土地市場上屢次徒勞無功的萬科，終于打破“零拿地”紀錄。而萬科上一次在北京土地市場拿地，還是2010年12月17日，北京萬科攜手北京京投置地房地產有限公司在房山區取得一塊地。

不止萬科，標桿房企均在一線城市放緩拿地節奏。在一線城市限購的背景之下，一線城市的土地真的不具備吸引力了嗎？

萬科土地市場抄底

不同于前幾次敗給競爭對手，萬科此次以3.24億元的價格力戰其他3家企業，將豐臺地塊順利裝入囊中。據北京土地整理儲備中心的公告顯示，豐臺郭公莊車輛段項目二期居住用地體量并不大，建筑規模僅為3.61萬平方米，自8月11日掛牌到掛牌競價截止時間，網上共出現了4次報價。在8月25日下午的現場競價中，萬科表現出眾，最終以3.24億元的價格壓倒其他企業，成功斬獲該宗地。

按照成交價計算，該宗地的平均樓面價約為8969元/平方米。而同區域在2010年出讓的花鄉六圈兩地塊的成交樓面價分別為15230 元/平方米及17153 元/平方米。在售的商品房項目也達到了2.8萬-3.3萬元/平方米。其中中海九浩苑達到了3.3萬元/平方米。二手房區域內均價為2.6萬元/平方米左右，其中熱點項目主要有：怡海花園2.7萬元/平方米、天下儒寓2.3萬元/平方米等。

北京萬科人士向時代周報記者表示，郭公莊項目位于四環邊，雖然面積不大，但位于郭公莊地鐵站。“北京萬科看好郭公莊地鐵沿線區域，并希望能在此地區有進一步發展。

“該項目建筑規模較小，加上有部分限價房，所以未受到市場太多關注。”北京中原地產市場分析師張大偉向時代周報記者分析，不到1萬元/平方米的樓面價，表明目前土地市場依然冷清。

雖然以58萬平方米的拿地量，躋身2010年土地市場拿地面積三強。但在2011年年中經歷香河樓市地震，痛失歡慶城項目的萬科，如果要保證在北京市場2-3年的土地儲備的供應量，土地市場逢低之際，必須出手。

據了解，今年北京萬科已陸續推出中糧萬科長陽半島、萬科幸福匯、金隅萬科城、住總萬科金域華府等項目，預計在11月還將推出五礦萬科如園項目。

北京萬科人士向時代周報記者表示，北京萬科預計2011年銷售面積為55萬平方米，與2010年持平。

標桿企業一線城市拿地16塊

北京之外，萬科今年在上海、廣州、深圳的拿地數量也不多。

1月26日，萬科以11.19億元取得上海嘉定一地塊，僅超過出讓起始價300萬元，折合樓面價6216.6元/平方米；2月24日，萬科旗下深圳市浪騎游艇會有限公司以底價1.39億元競得龍崗區南澳一旅游項目地塊。在廣州，萬科并沒有通過招拍掛市場取得土地，而是從廣州世紀新光房地產手中收購別墅項目新光城市花園，并更名為紅郡·翡翠。

包括上述項目，萬科今年在一線城市新增項目6個，北京、廣州各有1個，深圳、上海各有2個。此外，萬科在北、上述廣州深的土地市場上，并無更多動作。

“北、上、廣、深土地資源較為緊張，成本普遍較高，資本運作量過大，不利于保證企業資金穩定。”中投顧問房地產行業研究院韓長吉向時代周報記者表示，另一方面，隨著限購政策的執行，二、三線城市成為新的利潤增長點，全面布局二、三線城市成為標桿企業近年來發展的重點。

事實上，一線城市的地價遠遠高于二線城市是不爭的事實。據新浪樂居聯合克而瑞土地運營咨詢中心發布的數據顯示，2011年上半年，上海、北京、廣州、深圳的平均樓面價為7436元/平方米、5665元/平方米，4407元/平方米、3800元/平方米。二線城市中，雖然杭州、蘇州、福州等少數城市樓面價“價格不菲”，分別達到8066元/平方米、5355元/平方米、6454元/平方米。但大部分二線城市的地價都在2000-3000元/平方米，例如沈陽、天津、重慶2011年上半年平均地價依次為2115元/平方米、2884元/平方米、2583元/平方米。

“非北京戶籍納稅5年才可購房、70%的住宅用地用于保障房建設，北京房地產市場已經出現了明顯的變化。”綠地集團京津房地產事業部總經理陳志華向時代周報記者分析，開發商都處于觀望階段，不會輕易在北京市場拿地。

據中原地產研究報告統計，今年1-7月，在北、上、廣、深四大城市的土地市場，一線房企的占比非常少，在限購最嚴格的北京土地市場，甚至沒有出現標桿企業的身影。

4個大城市，標桿房企合計拿地僅為16塊，總金額為246億元，只占標桿房企前7月拿地金額的25.9%，遠低于往年。亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存更是指出，開發商在一線城市做項目的意義在于打造品牌、塑造形象，而真正盈利還要靠二線城市的項目。

放緩拿地現金為王

截至2011年上半年，萬科的土地儲備面積為3585萬平方米，較2010年底減少55萬平方米。

土儲減少之際，萬科手中的現金流不斷增加。據其2011年半年報顯示，截至6月末，萬科持有現金約407.8億元，相比一季度末提高9.7%，遠高于短期借款和一年內到期的長期借款230.4億元，剔除預收賬款后的各項負債占總資產的比例為36.8%，凈負債率20.8%，繼續在行業中保持較低水平。

據萬科總部人士回復時代周報記者：2011年上半年，萬科斥資147.2億元拿地，占同期銷售金額的22.4%。其中一線城市的拿地金額約53.5億元，占36%。

“萬科并非簡單按照‘一二三線’確定投資重點，而是綜合考慮經濟發展、人口變動、收入情況、居住水平以及項目本身等各方面的因素。在管理方面，根據發展階段的不同，萬科將各地公司劃分為領先型、拓展型、成長型。”萬科總部人士向時代周報記者表示，無論何時，快速銷售、現金為王是萬科的一貫策略。

在調控不斷深化的背景下，萬科在2011年上半年快速銷售、放緩拿地、現金為王的策略被眾多標桿房企效仿。

2011年上半年，恒大地產、中海地產、保利地產、綠地集團的銷售金額均超過300億元，較去年同期而言，均有50%以上的增長，銷售速度明顯加快。然而在土地儲備方面，僅保利集團較2010年底微增了12萬平方米，恒大地產、中國建筑(含中海)、綠地集團的土儲面積分別減少了163萬、38萬、205萬平方米。在現金流方面，恒大目前累計可動用資金達522億元，而保利地產，截至2011年年中經營活動產生的現金流雖然為-82.64億元，但較去年同期-233.48億的現金流凈額，已是增加了不少。

在對下半年的預期中，眾房企紛紛提到了“加速銷售”的應對戰略。萬科方面人士也向時代周報記者表示，下半年的繼續堅持以滿足剛性居住需求的中小戶型普通住宅為主，加快銷售回籠，確保資金平衡。