萬科抄底拿地 有內(nèi)幕還是憑經(jīng)驗？

2011年09月22日 07:38
來源：北京商報 作者：董家聲

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9月16日，北京萬科與北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司、北京京投置地房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以33.51億元競得豐臺區(qū)郭公莊車輛段項目五期1518-632地塊。

9月18日，萬科以12.7億元底價競得廣州白云新城白云大道地塊，樓面價1.35萬元/平方米。

短短一個月內(nèi)，萬科已在北京連奪4宗地塊。另3宗分別為北京豐臺郭公莊二期項目、北京房山區(qū)長陽高佃項目及北京大興區(qū)舊宮3號地。

據(jù)不完全統(tǒng)計，從8月至今，萬科已斥資70多億元在合肥、西安、北京、太原、廣州等地共取得了10個項目。

一時間，各類猜想紛至沓來。有人懷疑：“萬科可能是掌握了宏觀調(diào)控尤其是限購令解禁時間的內(nèi)幕消息，因為近期萬科聯(lián)合拿地的合作方多數(shù)是國企。”當(dāng)然，這樣的言論立刻招來了業(yè)內(nèi)人士的全盤否定，“萬科拿地是慣性而非內(nèi)幕”。但究竟是什么樣的“慣性而使得萬科敢于在市場跌入低谷的2011年，仍然如此冒進(jìn)？

分析之后，或可將萬科的這一做法總結(jié)為經(jīng)驗、資金和壓力三大原因使然。

首先是經(jīng)驗。業(yè)內(nèi)人士不會忘記， 2008年，王石拋出拐點論，帶頭降價促銷，且在拿地上也極為謹(jǐn)慎。不料2009年6月房市回暖，萬科發(fā)現(xiàn)可售房源跟不上報復(fù)性上漲的房市，被迫從這一年的第三季度開始不斷高價買進(jìn)土地。之后的2010年，萬科吸取了這一教訓(xùn)，成為土地市場上的絕對大戶。事實也證明了，無論是北京萬科重回京城房地產(chǎn)公司頭把交椅，還是萬科破紀(jì)錄地打造出中國房企第一個千億銷售平臺，都與這樣的果斷決策密不可分。相比之前，2011年的土地市場更加冷清，雖然萬科在上半年拿地十分謹(jǐn)慎，但并非信心不足，而是等待真正的機(jī)會。當(dāng)心儀的地塊與聯(lián)合體組成之后，上文中提到的爆發(fā)就成為了必然。

其次是資金。作為國內(nèi)第一個成功突破千億銷售大關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科的資金鏈從來都沒有真正繃緊過。即便是8月份萬科業(yè)績單月同比首次出現(xiàn)下滑，銷售均價同比降低了三成，但依然沒有讓萬科感受到與其他房企相等的資金壓力。這一現(xiàn)象一方面來源于萬科的戰(zhàn)略決策，正如萬科集團(tuán)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶所言，“萬科超過10億的項目一定要尋求合作伙伴”；另一方面也是萬科全國布局、多點開花、風(fēng)險分散的早年決策的后期良好反饋。沒有資金的壓力，決策人必然將更多的心思放到企業(yè)未來的發(fā)展上，而土地作為房地產(chǎn)企業(yè)的第一生產(chǎn)資料，投入也就理所當(dāng)然了，更何況是在這么優(yōu)越的價格與地段面前。

最后是壓力。面對恒大、富力、保利等行業(yè)巨頭的窮追猛打，萬科想要保住領(lǐng)頭羊的位置，不僅要只爭朝夕，更需未雨綢繆。從半年報的數(shù)據(jù)中，萬科已經(jīng)感受到了來自恒大的壓力，正所謂棋勝一招，要想在這一輪的行業(yè)調(diào)整中繼續(xù)成為市場風(fēng)向標(biāo)，占有目前甚至更多的市場份額，保證后期的供應(yīng)自然是當(dāng)務(wù)之急，否則2008年謹(jǐn)慎拿地卻導(dǎo)致2009年無房可賣的歷史就極有可能在2012年重演。

由此，所謂“內(nèi)幕”不過是一句玩笑，但調(diào)侃之后，萬科戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變與持續(xù)推進(jìn)確實應(yīng)該引起行業(yè)的關(guān)注。抄底拿地，或?qū)⒖赡芰腥敫嗥髽I(yè)的日程工作中。

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