張玉良：房價仍有15%~20%的下行空間

2012年04月06日 22:26
來源：中國經營報作者：王佳

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在“2012博鰲亞洲論壇”數十場分論壇中，4月3日最后一場的壓軸大戲留給了“中國房地產大變革”。

2012年全國兩會期間，國務院總理溫家寶答記者問時明確指出，中國的房價遠未到合理水平，仍將堅持房地產調控不放松。4月1日，中國指數研究院發布調查數據顯示，2012年3月百城住宅均價環比連續第7個月下跌，北京、上海、深圳、廣州等10大城市均價同比連續第3個月下跌。然而在樓市嚴厲調控的背景下，深圳和廣州3月均價同比逆市上漲。

焦點一：限購政策年內難退出

張玉良：國家出臺一系列調控措施，是特殊情況下采取的特殊政策。限購政策實施近兩年來，取得了一定效果。可以想象，如果限購政策一退出，中國房價會怎樣。在市場化政策沒有到位之前，限購不能退出。現有的調控政策需要進行微調，以滿足剛性需求。

劉曉光：限購政策今年肯定不會發生變化。但部分措施微調或有可能，例如首套房首付比例略降及利息進一步優惠等。在政策不改變的情況下，房企唯有適應市場來謀求生存，房地產行業將出現大量并購案例。但是以后限購令作為行政性政策或許要被一些經濟調控政策代替。通過利率、稅收這些經濟政策來代替。

鄭新立：限購是在特殊情況下采取的特殊措施，樓市調控政策之所以短期難以退出，關鍵因素在于房價還沒有調整到合理價位。現在最重要的問題，是現有的已經出臺的房地產調控政策的落實問題。

焦點二：調控政策必須微調

張玉良：現有的一些調控政策“走過了頭”，為了抑制房價上漲，下重藥“一刀切”，在打壓房價的同時，也使得一些剛性需求得不到滿足。

例如，不少地方提高首套房貸款利率，對房貸也采取緊縮，這就使得很多剛性需求、消費性需求都受到抑制。對這些政策進行微調也是應該的。

鄭新立：用房地產稅來改變地方政府的土地財政政策，是一項非常好的改革，可以抑制投機，又滿足居住性購房需求。現在一些地方已經開始進行試點改革，這個方向已經明確了。我想通過試點總結經驗，將來房地產稅會逐步得到實施。

焦點三：房價還有下行空間

劉曉光：未來中國的房價上漲趨勢會減慢，剛性需求會逐步滿足。以后房價每年只是一個通脹的漲幅，比如4%、5%，老百姓收入可能是一個高增長，比如9%、10%，各種價格比率就回到合理的程度。但是這里面有一個很重要問題，價格本身不可能大幅增長。有些地方的地價占整個成本將近50%，加上稅費又是20%左右，如果我們把地價降下來、把稅費降下來、把資金成本降下來，開發商的合理利潤是看得到的。

張玉良：房價依然有下調空間。現在一些城市的房價過高，這是不爭的事實。調到合理的范圍，我的理解是現在房價至少還有15%到20%的下跌空間。不過，不同城市，不同地段，房價調整也不同。有些二三線城市，房價比較低，不但下降不了，可能還略有上升。一線城市的核心地段，價格也降不下來。核心城市的邊緣地段，房價是要降下來的。

劉曉光：樓價高企的一大關鍵因素，是土地成本、稅負過高。比如在北京，有些地方的地價占整個成本的近50%，稅費20%左右，那可能占到成本的70%。只有把地價、稅費2資金成本降下來，房價才能真正下降。