恒盛獲6.6億政府補貼的背后張志熔卷入內幕交易

2012年08月04日 01:30
來源：華夏時報作者：劉力圖

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受到內幕交易丑聞的牽連，“神秘富豪”張志熔旗下的恒盛地產(00845.HK)近期股價大跌，市值蒸發數億。

“恒盛地產是以房地產起家的張志熔的重要平臺，也是其多個公司的融資籌碼?！迸c恒盛地產有合作關系的一位港資銀行分析師對《華夏時報》記者表示。

曾獲6.6億政府補貼

在美國證券交易委員會指控中，張志熔掌控的海外賬戶Well Advantage，涉嫌提前獲取中海油對加拿大尼克森公司收購的內幕消息，并在紐約股票市場上操作，該賬戶的賬面獲利超過700萬美元。目前，美國證券交易委員會已緊急凍結該賬戶，正著手進行調查。

該事件一出，恒盛地產立即發公告，表示“此事不會影響公司運行”?？墒?，作為恒盛地產創始人以及董事局主席，張志熔很難保證其地產業務不受困擾。

身家達360億元的張志熔在創辦熔盛重工(01101.HK)之前，在房地產領域已有14年的開發經驗。

公開資料顯示，1990年初，張志熔利用打工掙來的3萬元，在上海從事建筑材料貿易及建筑外包業務，1994年，他以上海的陽光綠園作為其首個住宅物業發展項目，進軍上海房地產業。在上市前夕，張志熔創辦的上海陽光集團于2007年改名恒盛地產。2011年，恒盛地產以106億元銷售額在全國房企中躋身前50名。

多年來，連同旗下另外一家上市公司熔盛重工一起，恒盛地產已幫助張志熔成就“資本玩家”之名。不料，火已燒到張志熔地產王國的門口。

摩根大通近日指出，恒盛大股東涉及內幕交易調查后，存在聲譽風險，可能會影響到恒盛的集資能力，增加其財政不穩定性，因此將評級由“中性”降至“減持”

事實上，自2009年赴香港上市以來，關于恒盛地產資金緊張的聲音不絕于耳。恒盛地產財報顯示，該公司從地方政府獲得的巨額補貼或獎勵在2011年出現中斷，而這筆“特殊津貼”曾對公司亮麗的賬面收益貢獻不菲。

恒盛地產財報顯示，2010年該公司曾獲地方政府補貼、獎勵6.6億元，當年該公司純利為36億元，去除投資物業的公允價值浮動后的純利為17.7億元。但恒盛地產并未對外公開這筆“特殊津貼”的賬目明細以及來源。

然而，該公司2011年年報顯示，當年并無獲得地方政府機構對其所做貢獻的獎勵。

標準普爾分析，面臨大量海外債務和信托貸款到期，加之銷售執行較差，流動性表現疲弱，恒盛地產未來再融資風險將加大。

據悉，恒盛地產有一筆12億元的信托貸款將在今年第三季度到期，第四季度還需償還一筆2.95億美元的離岸銀行貸款。

巨額補貼為哪般

“特殊補貼的一部分來自于恒盛地產在江蘇省投資的文化產業項目?！苯咏闶⒌禺a的知情人士向本報記者表示。

恒盛地產年報中記錄著子公司的名錄，除了與房地產行業相關的公司外，江蘇演藝文化產業股份有限公司、江蘇創意文化產業基地投資建設有限公司和江蘇恒盛大地文化責任公司，這三家以文化產業為背景的公司惹人注目。恒盛地產擁有江蘇演藝文化產業股份有限公司54%的股權，而另外兩家則是恒盛地產的全資子公司。

記者從江蘇省發改委以及其它文化單位的審批文件和資料信息得知，江蘇演藝文化產業股份有限公司、江蘇創意文化產業基地投資建設有限公司幫助恒盛地產，獲得了江蘇省政府以及其多個城市的獎勵與補貼。

2006年，恒盛地產與多個投資者成立了江蘇演藝文化產業股份有限公司。該公司獲得了江蘇省以政府采購、獎勵、演出補貼、貸款貼息等方式的支持，包括出演政府安排劇目可獲250萬元政府補貼，且享受每演出一場戲獲得政府補貼5000元，多演多補等政策。

據該集團透露的每年上演至少6000場的數據推算，該公司每年可以獲得3000多萬元的補貼。

知情人士透露，2006年起，江蘇省各級政府每年安排至少5億元文化創意產業發展專項資金，采取貸款貼息、項目補貼、政府重點采購、后期贖買和后期獎勵等方式，對符合政府重點支持方向的文化創意產品、服務和項目予以扶持。

而恒盛投資的江蘇創意文化產業基地開發片區面積達472.41公頃，投資額將達250億元。

“只要愿意投資，就會有相應的獎勵和補貼支持?！鄙鲜鋈耸恐赋?，在江蘇省投資類似政策導向的文化產業，除了補助以外，還可以享受有助于房地產開發的其它政策支持。在上述公司投資的產業基地中，酒店、會議、展覽及配套功能的開發權益也是恒盛地產的囊中之物。

此外，恒盛地產在包括大連、哈爾濱、蘇州等地區的開發和建設過程中，也獲得了政府以稅收返還、配建公共設施等理由提供的資金補貼和獎勵。

“尤其是在南通市，這是張志熔的故鄉，其在南通的多個子公司曾獲得不少支持?！绷硪晃皇熘闶⒌禺a的人士指出。據公開資料顯示，恒盛地產在2010年以40多億元投得南通市合共超過30萬平方米的兩宗地塊，并在當年獲得中國銀行南通分行80億元的授信額度。

“補貼、獎勵其實一直都存在，只不過由上市房企決定是否體現在年報中，有時候這筆收入是粉飾收益的最好工具。”港資房企財務人士向本報記者分析。

但上述知情人士分析：“恒盛地產去年年報中未顯示獲地方政府補貼，不排除其在當地的投資效果未達到預期，與地方政府的協商出現分歧，因為恒盛地產在具體項目中，的確存在投資資金不足的情況。

蘇州一地塊涉嫌“一地兩賣”

開發商向省高院提起申訴

本報記者王海春蘇州報道

“我們認為蘇州市國土局是‘一地兩賣’，近期已向法院提出了申訴請求?！碧K州順泰置業有限公司法人代表方興海告訴本報記者，蘇州市國土局2010年出讓的一幅土地，收了兩家公司的土地出讓金。

記者對此向蘇州市國土局進行求證，蘇州市國土局土地利用處一位處長表示，該地塊的糾紛已歷經半年多時間，當地政府曾做過調解工作。但對“一地兩賣”的說法，這位處長并不認可：“這是兩家公司之間的糾紛。

“在房地產市場快速發展的時期，由于要出讓大量土地，地方國土部門在快速運轉中，暴露出一些行政方面的瑕疵。”錦天城律師事務所高級合伙人戴建方說。而蘇州市近幾年土地出讓數量驚人，據中國指數研究院統計，2009年蘇州土地出讓金在全國只排到第十四位，而2011年已躍居第四位。

5000萬土地款之爭

糾紛起于2010年蘇州市國土局出讓的一幅地塊。

2010年1月，蘇州奧特房產有限公司通過競拍，以3.3億元的價格獲得蘇州相城區渭塘鎮蘇地2009-B-119號地塊。為尋求項目合作，蘇州奧特的法定代表人陸正件在當年8月與蘇州順泰簽訂項目轉讓協議后，約定將上述地塊變更至蘇州順泰名下，由蘇州順泰開發該項目。

方興海作為蘇州順泰的法人代表，在2010年向蘇州市國土局支付了第一筆5000萬元的土地出讓金，并計劃在幾個月后正式動工。但此時方興海的另一合作方——上海弘浩房地產公司突然提出要退出合作。

方興海告訴記者，在向蘇州市國土局交付的這5000萬的土地款中，其中500萬元是由方興海本人所出，另外4500萬元則由上海弘浩所出。

“我雖然有實力拿下這個項目，但當時資金不能一下調配到位，所以就找到上海弘浩合作投資開發這個項目。付掉土地出讓金后，我的開發資金已籌備到位，但這時上海弘浩方面卻反悔了?！狈脚d海告訴記者，受樓市調控影響，上海弘浩認為該項目前景并不好，因此決定單方面退出。

此后錦天城律師事務所在調查中發現，蘇地2009-B-119號地塊已由蘇州奧特另外設立的項目公司——蘇州隆湖置業有限公司在2011年11月簽訂了相關土地出讓合同，并獲得了土地使用權。

“按理說蘇州市國土局既然已經將地塊出讓給了蘇州隆湖，就應當把5000萬元土地款退還給蘇州順泰。但蘇州市國土局卻沒有這樣做，而是將該筆資金計入到蘇州隆湖公司的名下?！贝鹘ǚ奖硎尽?/p>

蘇州市國土局一位辦公室人員告訴記者，對于此事他們有所耳聞?！斑@件事比較復雜，之前蘇州市委等相關部門已介入，之后可能會由蘇州政法委等部門進行調解。

就蘇州順泰所指的“一地兩賣”，上述蘇州市國土局土地利用處處長表示，對此事難以定性，應當由國土局法規處或司法機構進行認定?！斑@里面更多是企業之間的股權糾紛，是雙方合作中產生的矛盾。這筆資金的來龍去脈，我們并不太清楚。因為土地資金是走專門的財稅流程的，要經過財務、法規等好幾個部門。

土地出讓“大戶”

“國土局不能解決問題，我只好走司法途徑。”方興海表示。

蘇州市中級人民法院回復本報記者采訪時稱，本案案由為股權轉讓糾紛。根據我國公司法有關股權轉讓由股東個人承擔責任的規定，方興海作為股權轉讓的責任主體于法不悖。而方興海的申訴請求正在由江蘇省高級人民法院受理過程中。

戴建方向記者表示，在土地款管理問題上，蘇州市國土局有不恰當之處。既然土地此后已經轉讓給了蘇州隆湖，國土局就應把5000萬元的土地出讓款退還給蘇州順泰，但國土局并沒有退還。

戴建方認為，蘇州奧特房地產其實并沒有足夠的實力來開發項目，所以才找到蘇州順泰表示要合作開發。但蘇州市國土局對開發商的資質審查似乎并不嚴格。

蘇州市國土局方面則對此予以否認?！拔覀兪前凑找幷潞椭贫葋沓鲎屚恋氐?，對開發商的資格審查也是按規定來執行的。”上述蘇州市國土局土地利用處處長表示。

記者在采訪中了解到，蘇州近幾年是土地出讓的“大戶”。據中國指數研究院統計，2009年蘇州共出讓了689宗土地，出讓金為518億元，在全國土地出讓金排行榜上位列第十四位；2010年蘇州出讓1166宗土地，出讓金達735.9億元，位居第七位；而2011年，蘇州以877億元躍居第四位，僅次于北京、上海及重慶。

中國指數研究院一位分析師告訴記者，今年蘇州1—7月份出讓了659宗土地，出讓金達256.8億元。

“土地出讓得多、出讓得快，難免會有一些問題，這其實在很多地方都存在?！冰i欣集團市場部人士表示。

地方政府密集推地

7月京出讓金環比漲9倍

本報記者劉勇北京報道

北京中原市場研究部統計數據顯示，7月份，北京土地出讓金環比大漲9倍，僅7月一個月的土地金額就占到今年前7個月的近40%。以萬科為代表的大房企在全國各地斥資數十億元拿地。

上海易居研究院副院長楊紅旭向《華夏時報》記者表示：“隨著開發商資金壓力的緩解，地方政府供地的增加，土地市場現在呈現供需兩旺的局面，土地市場開始復蘇。

7月北京的土地市場誕生了萬柳地王，此外，大興區舊宮和通州區永順鎮地塊溢價率均超過45%。

北京中原數據顯示，北京土地出讓金7月高達93.6億，而6月份的土地出讓金僅為9.2億元。前7個月，北京土地出讓金合計238.5億元。7月份一個月就為前7個月的土地出讓金額貢獻了近40%。

根據北京市土地儲備中心資料顯示，7月份，北京出讓土地16宗，是最近6個月出讓地塊最多的一個月，其中經營性用地成交占一半，其中6宗溢價成交，平均溢價率45%，土地市場整體掛牌溢價率為23.2%。

從5月份到7月份，北京土地市場經營性地塊成交由零宗到8宗，令人很容易感受到土地市場熱度的攀升。

實際上，土地市場回暖的苗頭6月份就初現端倪。5月份，北京出現了罕見的經營性地塊零成交。當月入市的6宗經營性地塊是自去年年末就入市卻一直無人問津的地塊。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟向記者表示：“全國土地市場出現了明顯升溫，主要是因為最近一個月地方政府迫切地想增加土地的出讓金額，推出的優質地塊較前幾個月多，加之開發商對后市的預期有所變化。

據北京中原數據，7月份，全國13個主要城市土地出讓金335.5億元，環比上漲6%。其中，天津的土地出讓金環比上漲49%、長春則大漲550%，杭州、蘇州也明顯上漲。天津新地王也由中海地產以29.7億元摘得，樓面價為13026元/平方米。

蘭德咨詢董事長宋延慶表示，地方政府在土地供應上的策略與經營企業類似，只有在開發商有資金購買土地時，土地才可能賣出好價錢。

由于市場回暖，地方政府開始加快推地速度。

從6月底開始，上海市規劃和國土資源管理局密集推出20多個土地出讓公告。7月4日，上海市規土局發布2012年第一次預申請公告，其中上?；疖囌颈睆V場以北地塊以47.46億元的參考起始總價引人注目，業內人士預計，如果該地塊成功出讓，有望問鼎今年的上海地王。記者根據當前上海市土地出讓公告的掛牌時間統計，8月份上海預計有16宗土地掛牌出讓，其中經營性地塊6宗。

7月17日，南京國土局在其網站上連續發布41條土地出讓預告，一天公告的出讓土地總面積合計230.2萬平方米。

陳晟表示，適當加快推地速度、增加土地供應有利于未來增加住宅供應量、控制房價，督促地方政府的放地節奏也是7月下旬出發的國務院督查組的重要任務之一。

市場的回暖確實讓開發商手中買地的資金不再像年初那樣緊張。一位中型房企負責土地儲備的人士告訴記者：“這段時間，市場回暖，集團在不斷地給公司加任務，負責銷售的部門比較頭疼。但是，因為銷售情況比較好，我們買地的部門有更充裕的資金，選擇土地的余地也相對比較大。

大房企在土地市場上動作頻頻。7月31日，萬科(000002.SZ)在一天時間內分別在杭州、成都兩地共斥資18.67億元拿地。而在7月份，萬科在重慶、寧波均拍得土地。保利地產(600048.SH)則公告其近期在沈陽、重慶等地累計獲得9宗地塊，總成交價格29.93億元。

“對企業來說，儲備土地不僅要考慮資金狀況，同時也要考慮地塊是否符合企業的開發模式。目前，資金仍然是開發商增加土地儲備的障礙。預計下半年土地市場的溢價率會高于上半年，但是多家房企爭搶同一地塊仍然只會是個案。”K8土地網董事長申威向記者表示。