地方版國五條細則出臺頻現“留一手”

2013年04月01日 01:05
來源：每經網作者：胡健

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樓市調控“國五條”細則出臺期限已到，各地方版執行細則相繼出臺。

盡管調控的大框架都來源于3月1日國務院出臺的“國五條”細則，但細讀之下，各地執行細則松緊不一。其中，北京和上海相對最嚴，北京規定單身人士禁買二套房，進一步提高二套房貸首付比例，上海要求強化二套房的貸款資格審查。廈門、大連等許多城市并沒有出臺執行細則，只公布了房價控制目標；深圳等城市將房價控制目標定為不超過本市人均可支配收入實際增幅。

昨日(3月31日)，鏈家地產市場研究部張旭告訴《每日經濟新聞》記者，除了“20%差額個稅”無懸念落地外，北京限購政策再次升級，這兩條核心條款將在住宅市場引發明顯波動。

控價：漲幅有限制/

北京從七個方面提出了十九條具體政策措施。其中最引人關注的就是房價控制目標——新建商品住房價格與2012年相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型住房價格，逐步將其納入限價房序列管理。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴《每日經濟新聞》記者，北京規定的“穩定”，嚴格意義上指不漲價，不過微漲也可接受。2011年北京提出房價“穩中有降”，當時所指的普通房是包括保障房的，而這次不包括保障房的所有新建商品住宅，故實現難度大于前一次。

北京要求對報價明顯高于項目前期成交價和周邊在售項目價格，且不接受指導的商品房項目，可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。商品房項目在銷售中，實際銷售價不得高于申報價。

上海版“國五條”細則設定的房價控制目標為：按照保持房價基本穩定的要求，切實貫徹落實各項房地產市場調控措施。

業內人士指出，上海這個表述有打“擦邊球”的嫌疑，同樣是要求“穩定”，北京并無其他指標作為參考，而上海所參考的居民人均可支配收入增長等目標一般會超過10%，這就為房價上漲預留了空間。

合肥給出的房價控制目標是：房價增幅不高于本市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。

“按照這一目標，合肥市今年的房價上漲不能超過8%，完成目標并不太難?！鄙鲜鰳I內人士稱。

限購：北京最嚴厲/

“京十九條”稱，從3月31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

上海在限購方面并沒有太多新的表述，只是重申各部門要加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會保險繳納情況、購房人婚姻狀況信息交互共享，完善住房限購措施的操作流程。

關于購房資格，北京也作了嚴格規定：對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予以辦理產權登記手續，家庭承擔相應的法律責任，并且5年內不得在本市購買住房。據初步測算，北京新限購政策實施后，可擠出5%~10%的購房需求。

“北京等城市的細則中，針對新建住宅市場的調控力度超過二手房，其他城市也都明顯加強對預售的監管?！敝性禺a研究總監張大偉說，如果政策持續嚴格執行超過6個月，房價下調幅度有可能超過20%。

征稅：“20%”是關鍵

盡管各地方版細則的寬嚴程度不一，但在此前爭議諸多的二手房交易環節個人所得稅征收上，似乎沒有太多異議。此前爭該稅收多數是按照房屋交易額的1%來征收，而此次嚴格按照差價的20%征收。

中原地產測算結果顯示，以一套目前總價200萬元的普通二手房計算 (非5年內唯一住房)，之前個稅為2萬元，而房主原購房值50萬元，新政后按照差額的20%計算，應繳個稅30萬元。個稅增加28萬元，相當于房屋總價的14%。

圍繞二手房交易個稅如何征收，本次北京版執行細則表述得十分清晰。即對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

不過，對于此前廣為流傳的分層次征收標準，該細則并未涉及。

上海和重慶的表述也類似，但是沒有明確在無法核實房屋原值時如何征收。

信貸：多地留后手

除了稅收，另一個直接影響改善性需求的是信貸。各地在二套房信貸政策上的表述都遵循了國五條細則的要求。北京規定：中國人民銀行營業管理部、北京住房公積金管理中心在國家統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

根據鏈家地產市場研究部統計，目前二手住宅成交中商貸的比重為23.5%，其中約兩成為二套房貸款。

同時，由于近期公積金政策調整，“認房又認貸”的標準與商貸基本一致，大部分換房的購房者都只能按照二套房標準來申請貸款。

張大偉認為，北京等城市的政策將立竿見影，樓市會出現量價齊跌，而且疊加已經在逐漸落實的房產稅、產權登記，樓市調控的力度不亞于2011年。

上海則規定，繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要進一步落實好首套房貸款的首付比例和貸款利率政策；嚴格執行第二套住房信貸政策，重點強化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款；嚴禁發放第三套及以上購房貸款。

不過，上海和重慶等地都留了“后招”。上海稱，金融管理部門要加強政策實行效果監測和評估，做好預案，并根據市場變化，適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。