國五條地方細則全面落地二季度樓市停止上漲？

2013年04月01日 16:14
來源：北京晚報

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3月最后兩天，北京、上海、重慶等直轄市和其他一線城市按規定出臺樓市調控地方版細則，加上此前廣東公布的調控細則，以及國務院規劃出臺不動產統一登記制度，從中央到地方，從中央到地限購、限貸到稅收、信息聯網，新一輪調控政策升級為“史上最嚴”，有望在二季度讓樓市停下上漲的腳步。

調控政策“史上最嚴”

按照國務院規定，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)一季度都要公布調控細則和價格調控目標。在廣東率先公布細則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時發布了樓市調控地方版細則。一系列“央地聯動”的政策組合拳“出拳”迅猛，將從限購、限貸、稅收和住房信息聯網等方面全面升級調控。

首先是各地明確調控目標。比如北京細則中提到“全市新建商品住房價格與2012年相比，要總體上保持穩定”

其次，限購、限貸進一步嚴格加強，其中上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸。

另外，相關稅收政策和信息聯網手段，將全方位從預期上“催降”房價。從政策上看，各地不僅明確規定將嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅，同時國務院明確要求在2014年6月底前出臺并實施不動產統一登記制度。

業內人士表示，限購政策短期內不會取消，再加上稅收以及住房信息系統聯網等政策，會讓二手房交易在短期內出現冰凍期，為市場降溫。

政策“組合拳”更加全面

除去上述政策，地方版細則中還包括保證供應、價格引導和打擊中介違法亂象等手段。

首先，地方版細則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶型商品住房供應，完善住房保障體系建設。在穩定普通商品住房用地供應方面，上海明確提出將增加普通商品住房用地供應，北京則特別提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供應。在加快普通商品住房供應方面，兩市均表示將在開發貸款方面，優先支持中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目。

除此以外，各地均要求加強對商品房銷售價格引導，繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定。上海更是要求，對擅自超過備案價格銷售，違反明碼標價，“一房一價規規定的，采取暫停網上簽約等措施，并依法嚴厲查處。同時，多地進一步重申將嚴厲打擊開發企業的違法違規行為，加強房地產經紀活動監管。

廣發證券房地產分析師沈愛卿認為，以上政策“組合拳”只要執行得力，就一定能夠穩定房價預期，實現調控目標。

房企與銀行或間接“配合”

就在調控政策陸續出臺、市場預期轉向之際，不少房地產開發商卻逆勢上調銷售目標。萬科、招商地產、恒大地產、碧桂園、保利地產等國內重量級開發商最近半個月紛紛公布了2013年的銷售和開發目標。大部分開發商逆勢上調今年的開發面積、銷售金額以及業績增長指標。

根據逆勢上調的目標，房企加大借債力度和開發增量。32家已公布年報的上市房企2012年末的總負債已超過7700億元，總的資產負債率高達72%以上。與此同時，這些公司手中存貨總計價值6092億元，較2011年末上升20%以上。

業內專家表示，房地產開發商存貨的大規模上升，并不是傳統意義上單純去囤積商品房，其意義還包含房企新獲取項目及在建開發產品的增加。浙商證券研究所所長鄧宏光認為，房企在全國范圍內加大開工建設，將對新房市場的供需平衡起到積極作用。

與此同時，地方版細則明確要求進一步提高二套房貸首付款比例。業內認為這依然是加大利用信貸杠桿進行投資投機行為。提高二套房首付比例的態度很明顯，這將給樓市降溫。

在這種情況下，四大行在3月下旬發布的年報中都紛紛表示，將“積極配合落實房地產調控政策”。而就在此前一段時間，不少股份制商業銀行曾經加大對個人房貸的審核力度，并在一定程度上增加了貸款成本。北京銀行一位一線人士表示，不管是二套房還是首套房，現在的貸款成本都有所上升，銀行更加謹慎，房貸總量或將有所下降。據新華社

蘭州

甘肅省和蘭州市有關落實“國五條”調控政策的實施細則并未同步出臺，相關部門介紹實施細則正在制定當中

2013年蘭州市新建商品住房價格增幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入實際增長幅度。業內人士測算，蘭州市2013年的新建商品住房價格增幅上限將控制在10%。

天津

天津將繼續嚴格實施差別化住房信貸政策，銀行業金融機構要認真落實首套房首付款比例和貸款利率，嚴格執行第二套住房信貸政策，繼續暫停發放第三套及以上購房貸款，根據市場情況適時提高第二套住房首付款比例和貸款利率。

同時，天津將充分發揮稅收調節作用，對出售自有住房按照規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息，能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓住房所得的20%計征。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

另外，天津將增加保障性住房、普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量不低于過去5年平均實際供應量。

保持住房價格穩定，新建商品房價格漲幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增幅。

南京

堅決貫徹“新國五條”關于住房限購的主要精神，繼續嚴格執行住房限購措施，3月28日才撤縣設區的高淳與溧水兩個新區，暫時不執行限購。

增加普通商品住房及用地供應、堅決抑制投資投機性購房需求、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管。

新建商品住房價格漲幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。

貴陽

2013年貴陽新建商品住房價格增幅低于當年貴陽市城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅。

地方版樓市調控細則看點

31日，地方版樓市調控細則陸續公布。記者第一時間連線有關專家和業內人士點評這些政策，普遍認為這些政策總體呈現從嚴基調，將為市場降溫，同時尚有完善空間，關鍵在于落實。

總體呈現從嚴基調

綜觀已經出臺的地方版調控政策，受訪專家和業內人士認為，總體上呈現出從嚴態勢。

表現一，一些城市限購范圍擴大。如“廣東版”調控政策出臺后，原本只是主城區限購的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區域。

表現二，房價控制目標收緊。一些城市明確統計新建商品住宅價格，扣除保障房因素；一些城市提出房價漲幅不高于或低于城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。如重慶要求“主城區新建商品住房價格增幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增幅。

中原地產市場研究部總監張大偉表示：“這意味著要扣除CPI，也就是物價上漲因素，因此更嚴格。

表現三，一些城市個人住房信息系統聯網步伐加快。中國房地產業協會副會長朱中一說：“廣東對住房信息系統聯網提出時間表，要求今年年底前所有地級以上城市完成個人住房信息系統聯網。這是值得肯定的舉措。

國務院發展研究中心副研究員劉衛民說：“無論是更嚴格的限購政策或限購標準或更為嚴格的差別化信貸稅收政策，都體現出‘從嚴’是這次各地調控的基調。

改善性需求難以顧及

從地方版樓市調控細則來看，現階段，重點支持首套、自住、中小戶型置業需求已經成為共識，但對于如何促進改善性需求合理釋放尚無明確措施。

劉衛民說：“大部分改善住房條件的家庭都必須賣掉以前的小房子，而新的二手房交易個稅政策和二套房信貸政策實質上是限制了這類改善性消費行為，因此，地方細則中也應該在一定程度上考慮改善性需求的支持政策。

劉衛民還建議，應充分考慮我國住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售給個人的公房原值較低，成交價差會較大，個稅會較高。但這并非是投機造成的結果。因此，應在實施細則制定中給予一定考慮。

專家們還建議，確保相關住房政策實施效果。住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹說：“我關注的是政策的落實情況，如北京、重慶和合肥出臺的政策中明確提出，2013年底前把符合條件的外來務工人員納入公租房保障范圍。如果這項舉措能夠確保落實，就是得民心順民意。

改變市場預期，為市場降溫

張大偉認為，改善需求受到影響最大。他說：“各地的政策都明顯影響了第二套房，也就是改善性需求，信貸等政策也明顯收緊。預計對市場的影響也將首先體現在中端市場。

劉衛民認為，更嚴格的限購、信貸和稅收政策將為住房市場降溫。他表示，在3月份“國五條”出臺后幾周內，部分城市的二手房交易量出現“末班車”效應，交易量大幅上升。隨著各地調控細則出臺和相關政策明確，這種短期效應將逐漸消失。由于限購區域擴大、限購標準提高，將打破一些城市的住房供求格局，住房市場將面臨新一輪的調整和平衡過程。

劉衛民說：“在地方細則出臺和實際效果發揮之前，買房者持幣觀望的心態將會增強，導致在未來一段時間市場溫度可能有所下降。” 據新華社