多地收緊公積金貸款政策 細則再微調或加速樓市降溫

2013年04月09日 03:38
來源：第一財經日報

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有分析人士稱，3月樓市跑量跑得太厲害，部分城市公積金余額可能不足

柳九邦

“細則不細”的國五條威力猶存，讓政策空檔期的短暫瘋狂出現斷崖式回落。在剛剛過去的一周，不少城市的新房成交量環比大幅下滑，其中，上海環比跌幅約六成。

與此同時，多地公積金貸款政策卻仍在頻頻收緊。繼北京宣布使用公積金或商貸購買二套房，首付比例都由原來的六成提高至七成后，昨日，蘇州市區、昆山也收緊了公積金政策。兩地均規定，貸款額度調整為賬戶余額的10倍。

上海中原市場研究部總監宋會雍對《第一財經日報》記者表示，收緊公積金政策主要有兩種情況，一是配合樓市調控節奏，二是地方公積金余額不足。

“3月樓市跑量跑得太厲害，部分城市公積金余額不足的可能性很大，所以接下去應會有更多的城市收緊公積金政策。不過無論是哪種情況，都會抑制成交。”他向本報記者稱。

公積金余額不足？

昨日，蘇州市住房公積金管理中心市區管理部下發通知，蘇州市區住房公積金貸款額度計算公式調整為：借款申請人(含共同借款申請人)住房公積金賬戶余額×10(倍)；借款申請人在申請之月前連續按期足額繳存公積金的期限，由六個月調整為十二個月以上。

盡管上述通知僅調整了蘇州市區的公積金政策，但蘇州下轄的昆山市也隨即跟進了這一政策。蘇州市住房公積金管理中心昆山分中心昨日公告稱，根據蘇州市住房公積金管理中心統一布置，貸款額度調整為賬戶余額的10倍。

值得一提的是，這已經是昆山市今年第二次收緊公積金政策，2月18日，昆山方面就將借款申請人在申請之月前連續按期足額繳存公積金的期限，由六個月調整為十二個月以上。

按照原先的規定，蘇州夫妻雙方最高公積金貸款額度為50萬元，單人最高為30萬元，現在如果工作年限不長，想要近期買房，那么新規顯然成為了置業的阻礙。

蘇州當地業內人士稱，對于普通的購房者而言，每個月繳存的也就在千元左右，如果按照新規，繳存2年才能貸款20余萬元。

今年初，東莞就出臺過類似的規定，即申請金額不得高于賬戶余額8倍。這一政策也被指存在“誤傷剛需”之嫌。

可作為對比的是，按照上海目前的政策，首次購房者公積金賬戶余額達到7500元，即可通過公積金最高貸款30萬元，公積金貸款額度理論上可達個人賬戶余額的40倍。

記者發現，蘇州、昆山方面將政策收緊歸因于“為保持公積金均衡持續運行”

宋會雍據此分析，這兩個城市收緊公積金政策的原因很有可能是余額不足。值得一提的是，北京調整公積金政策的相關文件則明確，調整是為了落實國五條精神。

上述蘇州當地業內人士也表示，目前，不少市民在申請公積金貸款的時候，都遇到大排長隊的現象，而且申請公積金貸款后也遲遲下不來。公積金貸款的利息相對低，擠在這條路上的購房者就不會少，那么僧多粥少的現象就明顯存在。

搜房網數據監控中心數據顯示，蘇州2012年3月住宅類商品房共計成交11022套，較上月增加3715套，增幅為50.84% ；3月昆山樓市總成交5131套，創三年來新高。

樓市“斷崖式”回落

國五條細則落地后的首周，上海、北京、南京等地的樓市均冷清了不少。

據21世紀不動產上海研究部統計，4月1日~7日，上海市新建商品住宅成交0.14萬套，共計面積為17.34萬平方米，環比分別下跌60.7%、59.7%、這一成交量是近六周來的最低水平。同時，與3月前7天相比，套數和面積分別下滑30.3%、33.9%。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，一方面，上周成交的“斷崖式”回落是3月透支后續成交的一種表現；另一方面，上海市政策公布后執行層面的不確定，也促使市場逐步從恐慌轉變至觀望。總體而言，整個3月已大幅透支市場“能量”，至少在上半年內樓市成交或是一個逐步向下“摸底”的階段。

一位上市房企負責人對記者稱，市場短期會陷入僵局，每一次調控政策落地后，購房者的第一反應肯定是先捂緊口袋，看房價是否會下降。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，收緊公積金政策只不過是將現有需求后置，并不是根治房價過快上漲的方法。但是，對于遏制短期內投資投機性需求來講會起到一定的作用，一些房價上漲過快的城市可能也會跟進，通過短期政策的收緊調節房地產市場走勢。

宋會雍稱，政策對于市場的影響已經在上周的成交數據中體現出來了。但是相對于二手房需求的嚴重透支，新房客源大部分保留了下來，所以，在經歷一段時間的觀望后，新房市場將出現交投反彈。

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