54家房企參與“上海第一拍” 溢價65%低于預期

2013年04月11日 01:24
來源：每經網作者：楊羚強顧晟昱

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昨日(4月10日)，“國五條”之后的上海土地第一拍——浦東唐鎮新市鎮12萬平D-05-01住宅地塊，經過336輪的激烈競爭，被浦發置業以37.75億元拍下，折合樓板價18199元/平方米，溢價65%。

一天前，因為有保利、中海等54家地產商參與競拍，業界有預測認為，拍賣將會沿襲北京土地市場的火爆，溢價率會超過100%。

“上海第一拍”溢價65%

在該地塊開標之前，到場的易居中國克而瑞上海區域總經理李振宇就通過微信作出了預言。根據他的爆料，有54家企業領了標書，8家企業提交了申請，其中包括了綠城、融創、九龍倉的聯合體，還有中海、保利、旭輝、招商、建發。他稱業內有不少人看好該地塊，樓板價會超過2萬元，而他本人也認為至少會超過18500元/平方米。因為2010年9月由仁恒購得的一幅周邊地塊的單價是16102元/平方米。

但是，昨日(4月10日)，經過336輪的激烈競爭，該地塊被浦發置業以37.75億元拍下，折合樓板價18199元/平方米，溢價率僅65%。

中房信資深分析師薛建雄說，這個價格并不算高，他曾預測該地塊的出讓價格將達2萬元/平方米。“此前被九龍倉拿下的周浦‘地王’樓板價達到13335元/平方米，該‘地王’附近的項目售價約為1.7萬元/平方米。唐鎮區域內還有綠城玉蘭花園這類單價在4萬元/平方米以上的產品存在，所以只要朝著這個方向去做，開發商肯定能賺錢。

薛建雄分析稱，“國五條”細則落戶上海之后，近期的市場環境較為冷淡，因此開發商拿地也較為謹慎。這是一塊相對稀缺的地塊，溢價僅有65%，看得出來開發商較為理性。

上海中原地產咨詢研究總監宋會雍則持不同意見，他認為成交價格已偏高了。“唐鎮板塊內僅有一個地鐵站點，難以將區域內多個項目串聯起來，項目無法形成合力。而且除綠城玉蘭花園之外，區域內其他項目售價也僅為2萬多元/平方米。

地產商手中土地存貨不多

在上述地塊出讓的前一天，由中房信組織的2013年一季度房地產金融會議上，中國房地產業協會市場委員會副秘書長、克而瑞信息集團企業戰略部總經理陳嘯天曾透露，參與拍地的一家地產公司在近期拿地時表現得十分猶豫，上述公司總經理曾向他請教，如果在這樣的環境下再去投資拿地，到底應該怎么選擇。這家公司在去年底訂出的增長預期不過是45%，但最終一季度公司銷售額較前一年增長了166%。

事實上，不僅僅上述公司，中海、保利、融創，幾乎所有參與了昨日土地拍賣的地產公司一季度的銷售額都是大幅增長。根據中房信的一季度銷售排名，中海賣出了299萬平方米，保利賣出了284萬平方米，幾乎所有的公司的銷售額都較前一年大幅增長。

在這樣的一背景下，地產商的存貨有些吃不消。以保利為例，根據其2012年年報，在建擬建項目184個，其中待開發僅4278萬平方米(按規劃建筑面積計)。如果按照今年一季度的銷售量，那么現有的土地儲備只夠維持三年。而根據公司披露的信息，目前土地儲備中只有約9%位于一線城市。同樣，截至去年末，中海外發展待建面積一共也只有3510萬平方米。

陳嘯天說，雖然保利、萬科、綠地等企業拿地比較多，但就算他們以目前這樣的速度去拿地，土地存量還是不夠的。減掉一些超級土地，這些主流開發企業土地可供開發時間也就是兩三年。

開發商的土地存貨較少在一線城市表現得更為明顯。薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，在上海市場，目前開發商手頭的存貨都不多。而土地對開發商來說，意味著未來的發展速度，以及進入一線地產公司的空間。陳嘯天說，今年中海能取得如此迅速的增長，與2011年中海利用調控契機進行布局和土地調整有非常大的關系。事實上，2008年保利地產也是靠在合適的時間，拿了一批低價地，而取得迅速增長的。

地產行業分析師蘇雪晶認為，土地儲備的質量和區位優勢直接決定了未來的格局。金科、榮盛這些老牌公司所以跑不過陽光城，最簡單的道理就是陽光城的區位選擇決定了未來的格局和層面。陽光城去年的土地儲備位置都是二線省會城市的核心地帶和價值區域。但是，金科、榮盛發展仍然是圍繞三四線的操作思路，當陽光城賣一套房子，金科和榮盛發展需要賣兩套房子，最終的結果就是在資源的投入量上和公司的發展上要相對增速放緩一點。