上海浦東新地王出世 高溢價(jià)給房?jī)r(jià)施壓

2013年04月11日 02:34
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：蘇絲

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37.75億，樓面價(jià)1.82萬元/平方米！ 4月10日，2013年上海年內(nèi)地王誕生，單價(jià)總價(jià)均為上海年度最高。

經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)1小時(shí)336輪激烈競(jìng)價(jià)，浦東建設(shè)(600284.SH)第一大股東浦東發(fā)展集團(tuán)37.75億元拿下浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)12萬平住宅地塊，溢價(jià)率65.43%，樓面價(jià)1.82萬元/平方米，創(chuàng)今年滬首幅單總價(jià)最高紀(jì)錄。融創(chuàng)九龍倉(cāng)聯(lián)合體、保利、中海、招商等房企參與了此次競(jìng)拍。

唐鎮(zhèn)宅地的爭(zhēng)奪歷來激烈，此前7幅地塊溢價(jià)均較高，平均為104.86%、最高達(dá)378.62%。

4月9日，在一季度地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)上，易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱分析認(rèn)為，上海土地市場(chǎng)情況熱度持續(xù)，高溢價(jià)土地比例增大。“去年一季度幾乎90%以上沒有溢價(jià)，今年一季度溢價(jià)率超過50%的占到12%，已經(jīng)比較高了。

4月上海推地超百億

上海繼一季度推出42幅經(jīng)營(yíng)性用地，吸金185.77億元之后，截至4月7日的統(tǒng)計(jì)顯示，4月上海有26幅地塊計(jì)劃入市，總出讓面積為136.9萬平方米，起始出讓金總額為113.62億元。其中包括3幅純宅地，5幅商住及商住辦綜合用地。

據(jù)上海搜房網(wǎng)截至3月27日統(tǒng)計(jì)，5月上海還有11幅地塊計(jì)劃入市，起始出讓金總額為70.6億元，雖不及今年4月，但遠(yuǎn)高于去年同期。據(jù)搜房網(wǎng)分析師張萬雨的分析，這表明“國(guó)五條”出臺(tái)后，上海推地節(jié)奏明顯加快。

3月21日和22日，上海規(guī)土局相繼發(fā)布公告，推出位于世博區(qū)域內(nèi)的7幅商辦用地，可建面積達(dá)22.9萬平方米，這些地塊將于4月11日和22日進(jìn)行拍賣。上海規(guī)土局3月21日還發(fā)布了今年第1號(hào)預(yù)公告，推出2幅可建面積為14.6萬平方米的前灘商、住、辦地塊。正是在3月21日，杉杉控股和正德人壽聯(lián)合體以25314元/平方米的價(jià)格拍得世博區(qū)域內(nèi)一幅地塊。以此價(jià)格推算，近期該區(qū)域內(nèi)土地出讓金額預(yù)計(jì)將達(dá)百億元。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，世博區(qū)域正傾力打造新型商務(wù)區(qū)，從這些地塊的規(guī)劃來看，以商辦為主，輔以住宅，包括前灘在內(nèi)的地塊前景良好，具有較高的土地溢價(jià)水平以及豐厚的投資回報(bào)率。

丁祖昱認(rèn)為，房企3月份銷售業(yè)績(jī)追漲，是房企入場(chǎng)拿地的主要原因，比如中海3月份賣了179億元，同比增長(zhǎng)197%，甚至比每月冠軍萬科在3月份還多賣了50億。很多企業(yè)1、2月份已經(jīng)把存貨幾乎售完。他指出，上海土地單價(jià)仍然居高不下，在克爾瑞發(fā)布的今年一季度土地排行榜中，高單價(jià)地塊上海占了一半。

高溢價(jià)率抬頭

保利、萬科、綠地都是近期拿地比較多的房企，但丁祖昱認(rèn)為，就算以他們目前的速度去拿地，從土地消化周期和單項(xiàng)目產(chǎn)能來看，這些企業(yè)的土地存量還是不夠。

丁祖昱分析，減掉一些超級(jí)土地，這些主流開發(fā)企業(yè)土地可供開發(fā)時(shí)間也就是兩三年。規(guī)模房企最大壓力就是土地的獲取，如果僅僅從一二線城市拿地壓力更大，北京、上海每一塊地都是很高的溢價(jià)率。他得出的結(jié)論是，隨著規(guī)模下降，對(duì)單項(xiàng)目產(chǎn)能應(yīng)該要求更高，而不是更低。對(duì)于百億左右的企業(yè)來說，城市產(chǎn)能低一點(diǎn)，單項(xiàng)產(chǎn)能必須高，如果兩者都是低的，這個(gè)企業(yè)就是運(yùn)營(yíng)效率低，成本高。

丁祖昱認(rèn)為，房企盈利能力都在下降，這不是指絕對(duì)的凈利潤(rùn)數(shù)字，而是指凈利率和毛利率。凈利率下降最多的達(dá)9%，例如融創(chuàng)。利潤(rùn)水平下降趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。為了保持利潤(rùn)率，房企不得不放開懷抱拿地。

從唐鎮(zhèn)地王的誕生，不難看出土地高溢價(jià)率再度抬頭。

根據(jù)公開資料，最早進(jìn)入唐鎮(zhèn)板塊的是保利置業(yè)集團(tuán)(00119.HK)，其分別于2007年8月24日和2008年1月24日，以9.20億元的總價(jià)拿下13宗地塊，當(dāng)時(shí)樓板價(jià)僅為4252元/平方米。隨后唐鎮(zhèn)土地價(jià)格在2009年開始水漲船高，綠城中國(guó)(03900.HK)在2009年12月份以16.61億元的總價(jià)拍得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a地塊，樓板價(jià)達(dá)到了歷史最高的19040元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)379%；2010年9月份仁恒以16102元/平方米的樓板價(jià)拍得D-04-14地塊，溢價(jià)率達(dá)127%。

2012年，唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)新地塊再次入市，受調(diào)控影響，唐鎮(zhèn)地塊再無法重現(xiàn)2009年的瘋狂。綠城和融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)聯(lián)合體拿下5街坊地塊樓板價(jià)僅為11544元/平方米，創(chuàng)下2009年以來的最低點(diǎn)，溢價(jià)率僅為0.28%。去年7月，融創(chuàng)中國(guó)和綠城旗下合營(yíng)公司，還以16.44億元總價(jià)競(jìng)得唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11地塊，溢價(jià)率升至36.86%，折合樓板價(jià)約為15054元/平方米。

此次浦東發(fā)展最終以1.8萬元/平方米的樓板價(jià)和65.43%的溢價(jià)率成交，不但一掃唐鎮(zhèn)土地市場(chǎng)之前的頹勢(shì)，其單價(jià)也與唐鎮(zhèn)板塊歷史最高價(jià)非常接近。

唐鎮(zhèn)地價(jià)的再次高企或與唐鎮(zhèn)自身的定位不無關(guān)系。一位證券公司分析師認(rèn)為，唐鎮(zhèn)此次拍出地王，一方面在于唐鎮(zhèn)作為浦東金融中心的后臺(tái)支撐，是為周邊高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供配套服務(wù)的后花園，另一方面也在于上海市場(chǎng)經(jīng)過前段時(shí)間的快速去化，開發(fā)商有較強(qiáng)的補(bǔ)庫(kù)存需求，而唐鎮(zhèn)是上海為數(shù)不多的高端社區(qū)板塊。

據(jù)了解，該地塊周邊的綠城玉蘭花園2013年成交了47套房源，均價(jià)為4.1萬元/平方米。但其他樓盤的均價(jià)為2.55萬元/平方米左右。

包括4月10日成交的唐鎮(zhèn)地塊在內(nèi)，今年上海已成交了4幅樓面價(jià)超過萬元的地塊，均位于外環(huán)區(qū)域，而去年全年樓面價(jià)破萬的外環(huán)地塊僅有6幅。德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，高溢價(jià)率地塊的出現(xiàn)，將推動(dòng)上海外環(huán)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，進(jìn)而為未來房?jī)r(jià)的穩(wěn)定留下隱患。

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