京樓市“限價令”落地高端房現價格分拆應對跡象

2013年04月12日 02:51
來源：每日經濟新聞作者：尚希

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4月10日，北京市住建委主任楊斌在媒體上表態，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格，且不接受指導的商品房項目，可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。此前，有消息人士稱，北京市住建委已開始分批約談均價在6萬元/平方米以上的高端項目負責人。

有房企人士對此表示，在限價的背景下，能做的只有通過各種方式來應對，“這都是沒有辦法的辦法”

“這次政府打壓房價的決心非常大，對于開發商來說也會有這樣的準備。自去年下半年以來，北京房價一直處于上升趨勢，這也使開發商有足夠的資金來抵御此次調控，但到底能抗衡多久？”第一太平戴維斯物業顧問(北京)有限公司住宅銷售部銷售總監陳明告訴《每日經濟新聞》記者，“可能半年是一個坎兒，如果這期間還出臺更嚴厲的政策，開發商的日子就會非常難過。

開發商多招應對“限價令”/

對于北京樓市來說，限價令并不陌生。在此之前，沒有任何政府部門對此公開表態，也沒有相關政策文件。4月10日，限價令 “轉正”了。楊斌首次公開表示，對于新建商品房在新盤取得預售資格的時候，政府將對價格進行管理和引導。 “新盤取得預售資格的時候要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質商品房的價格。”楊斌表示，如果開發商不接受指導，就不發預售許可證，或者對于成交資格不予備案等，通過合理指導確保房價不會過快上漲。

“現在來看只要是持平或低于前期報價，基本上都沒問題，但凡漲價，都有不獲批的風險。”北京一家房企營銷總監說。

正因如此，開發商也有意改變推盤模式。“如果是新項目可能就會從最貴的開始推。”上述房企人士表示，此前很多樓盤在推盤時，并不會一開始就推所謂的樓王項目，或者價格最高的產品，而且項目往后越接近現房，周邊配套也逐步完善，出現價格上漲也十分自然。

“一旦漲幅被限制，只能說先推最貴的，價格也許會比正常的高出10%左右，這樣如果能通過審批，在接下來的項目銷售中也能分期進行價格控制。”該人士說。

調控至今，預售證似乎已成為開發商不能言說的痛。“很多開發商原計劃是在3月份之后再拿證，如今后悔莫及。”東匯置地投總裁劉東向《每日經濟新聞》記者表示，拿證的難度已經遠遠超出預期。

“但還有一部分開發商未雨綢繆，在去年底的時候就多拿到了一批預售證。”一位消息人士告訴記者，據他了解的情況，特別是在高端市場，部分開發商似乎已預料到今年調控的嚴厲。“原本只想推100套，但可能會拿200套或300套預售證。

在采訪中，記者同樣發現，針對限價令，開發商的應對方式層出不窮。“甚至有部分項目會通過價格拆分來獲得預售許可證。”上述消息人士稱，譬如6萬元/平方米的房屋，開發商可能會將其分拆為4萬元的房款和2萬元的裝修款或其他款項。“有點類似二手房中的‘陰陽合同’，在購房者簽署了購房合同，網簽后，再與開發商簽署一個補充合同。

陳明表示，目前北京市并沒有對預售證做“底線”規定。“沒有說限定多少價格以上的樓盤不予銷售，此前聽聞北京曾要求暫停批準均價超過5萬元/平方米的樓盤預售。

據記者了解，通過拆分房價的案例在北京市場早已出現，特別是一些精裝修樓盤，購房者在簽訂了購房合同之后，還會簽訂一個每平平米幾千元的裝修合同。“但如果涉及到高端樓盤，這樣的方法是否可行，住建委能否批準，還不好說。”陳明對此表示。

第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊則表示，如果是在購房者認可的情況下，有發票可跟查，就可以實現價格分拆。

重點監控高端項目/

在此次限價細則中，重點監控更是直指高端項目。楊斌指出，提高預售門檻將差別化對待，重點是針對高檔住宅和商業項目。這部分房屋的預售門檻要提高，目的是把前些年開發商大量投資到商業和高檔住宅的注意力吸引到市場急需的、供給剛需的改善型住房上。自住和改善型的，滿足剛需的普通商品房的預售門檻不會提高。

“但是這部分高端項目本身占整個市場成交比例非常小，真正出現價格暴漲的仍是剛需項目。”劉東表示，根據今年一季度分析報告，北京成交單價超過6萬元/平方米的項目僅占全市的0.65%，單價6萬元以上的項目目前共有30個。

根據東匯置地統計監測中心公布的2013年第一季度成交分析報告顯示：一季度北京新建商品房總成交33233套，其中單價4萬元以下的成交量為31482套，占94.73%。另外，單價6萬元143套，7萬元33套，8萬元24套，9萬元3套，10萬元1套，12萬元1套。

“目前我們還沒有上市，所以也還沒有接到政府的約談，但一旦項目入市，價格肯定是要超6萬元/平方米，因為當時拿地地價已經超過3萬元了。”北京一家房企的品牌總監告訴記者，“而且每期的產品不太一樣，價格參照體系到底怎么確定？與周邊相同品質的樓盤價格比對，這個品質相同又該如何去衡量？”

值得注意的是，高端住宅項目在今年3月出現了近3年的成交新高。根據亞豪機構統計數據顯示，3月北京高端住宅市場共成交338套，成交面積11.1萬平方米，成交量創近3年來同期新高。環比2月，成交套數暴漲238%，成交面積大漲242%，不僅環比出現較大幅度上漲，成交套數暴面積相比去年同期也分別增長59.4%和46.6%。

資料顯示，今年3月，北京在售報價超過4萬元/平方米的76個項目中，共有49個實現成交，共成交598套，成交金額達45.1億元。

然而，與成交量的火爆相反的是，高端住宅項目供應情況不容樂觀。第一太平戴維斯的統計數據指出，今年第一季度北京共有104套高端住宅入市，環比減少61.8%，售價比上季度略降，達到每平方米41919元。“由于限購政策進一步收緊，預計高端住宅市場成交量在短期內略有萎縮，銷售價格也有下調風險。”王瓊指出。

亞豪機構副總經理高珊告訴《每日經濟新聞》記者，在以保護剛需、抑投資投機需求為方向的調控政策下，增加5環外中小套型商品住房的供地已成為當前土地供應的主力，中心城區住宅用地供應逐漸減少，豪宅產品后續供應乏力。“北京公寓豪宅產品已進入去庫存時代。而供應量的相對不足，直接導致了一手公寓豪宅成交呈現萎縮趨勢。”