二手房價暫未“剎車” 后效尚待供需博弈

2013年04月13日 05:09
來源：中國經(jīng)營報

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“國五條”細(xì)則落地追蹤

盧曦,杜麗鵑

隨著“國五條”細(xì)則在各大城市的落地，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了微妙變化。《中國經(jīng)營報》記者在對北京、上海市場的觀察發(fā)現(xiàn)，依靠政策抑制房價的初衷尚未實現(xiàn)，兩地二手房的價格還延續(xù)了微弱的漲幅，房價可謂暫時“沒剎住車”

不過在多位業(yè)內(nèi)人士看來，買賣雙方市場的博弈才剛剛拉開序幕，真正決定房價走勢的根源在于市場的供需關(guān)系。“政策只不過是將現(xiàn)有需求后置，并不是根治的方法。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：“要根本上解決房價過快上漲的問題，就要解決供需關(guān)系的市場核心問題，也就是說，政府和市場還是要想法設(shè)法更多地增加市場供應(yīng)，從根本上緩解房價上漲的預(yù)期。

二手房價依然微漲

記者了解到，為了化解20%的個稅，市場上出現(xiàn)了賣家通過提高價格的方式，將20%個稅轉(zhuǎn)嫁到買方身上的現(xiàn)象。上海近日商品房的成交均價繼續(xù)保持3月中旬以來的上漲勢頭，漲至2.52萬元/平方米，環(huán)比提升3.8%。

隨著“國五條”細(xì)則的紛紛出臺，各地的二手房成交量率先出現(xiàn)了劇跌。

搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，4月1日至7日，北京二手住宅掛牌均價為35641元/平方米，環(huán)比下跌0.87%，與此同時，二手房成交量環(huán)比前一周大幅下跌了68%。

記者從我愛我家、鏈家地產(chǎn)等中介機構(gòu)獲悉，目前，二手房市場成交趨冷，雖然距離政策出臺已經(jīng)有10天的時間，不過工作人員處理的還是以前網(wǎng)簽的業(yè)務(wù)。

“3月份政策出臺以前，累積了很多網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，現(xiàn)在基本上是處理這些工作。不過相比前幾日，現(xiàn)在到店里咨詢的人又多了起來，大家更多的是觀望，二手房市場基本處于有價無市。”北三環(huán)一家中介機構(gòu)人員陳慶告訴記者。

根據(jù)“國五條”細(xì)則規(guī)定，業(yè)主對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。其中個人住房滿5年且為唯一住房轉(zhuǎn)讓所得，免征個稅，但是不滿5年的住房要出售，必須執(zhí)行20%的個稅政策。

記者了解到，為了化解20%的個稅，市場上出現(xiàn)了賣家通過提高價格的方式，將20%個稅轉(zhuǎn)嫁到買方身上的現(xiàn)象。

張女士為了置換房屋，同時處于買房和賣房雙重角色。近日她剛剛把自己房子的售價從320萬元漲到340萬元。“因為我們要買的小區(qū)房價在3月中旬是3.3萬元每平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到4.2萬元每平方米，原因就是這個房子不滿5年，業(yè)主把自己承擔(dān)的個稅平攤到房價上。

對此，我愛我家一位中介人員表示，目前二手房市場基本處于買方和賣方的一個博弈過程，近日二手房掛牌價格比較穩(wěn)定，出現(xiàn)漲價的情況主要還是一些不滿5年的業(yè)主一方面急于出售房屋，一方面又不愿意承擔(dān)個稅，而抬高掛牌價格。

同樣的情況也出現(xiàn)在上海。記者了解到，上海版細(xì)則落地之后，4月的上海樓市仍較往年同期更為活躍，但比起“窗口期”的3月，有了明顯的回落。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，清明節(jié)三天(4月4～6日)上海全市新建商品房成交498套、共計成交面積為5.75萬平方米，與去年清明時相比分別上升了127%和133%。

而“國五條”細(xì)則落地后首周，上海新建商品住宅成交0.14萬套，共計面積為17.34萬平方米，環(huán)比分別下跌60.7%和59.7%和這一成交量是近六周來的最低水平。與3月前7天相比，套數(shù)和面積分別下滑30.3%和33.9%。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，一方面，4月首周成交的“斷崖式”回落是3月透支后續(xù)成交的一種表現(xiàn)；另一方面，上海政策公布后執(zhí)行層面的不確定，也促使市場逐步從恐慌轉(zhuǎn)變至觀望。

與成交量的急劇下滑不同，上海上周商品房的成交均價繼續(xù)保持3月中旬以來的上漲勢頭，漲至2.52萬元/平方米，環(huán)比提升3.8%。

一位房地產(chǎn)中介人士向記者透露，進入4月，很多賣家出現(xiàn)“由售轉(zhuǎn)租”的傾向，同時房屋租金有了較為明顯的上漲。目前，上海二手房市場上“滿五年唯一”的傾免稅房”受到追捧。

“目前還看不清執(zhí)行力度怎么樣，買賣雙方都又進入了觀望的狀態(tài)。”上述中介人士透露。由于買賣雙方心態(tài)各不相同，在上海各個不同區(qū)域，細(xì)則出臺后房價有漲有跌。總體而言，4月首周上海房價呈環(huán)比微幅上漲的趨勢。

存量降至歷史新低

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，3月透支的成交會帶來未來數(shù)月的成交低迷。數(shù)據(jù)顯示，目前上海的二手房庫存也降至歷史低點，為2011年樓市調(diào)控以來的最低位。

值得注意的是，在3月經(jīng)過了二手房瘋狂的成交以后，各地的存量都出現(xiàn)了新低，這或者會影響未來幾年房地產(chǎn)市場的走勢。

以上海為例，3月末盤點結(jié)果顯示，上海單月二手房成交量竟超過7萬套。

信義房屋的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月上海市二手房成交量環(huán)比增長3.55倍，同比增長3.28倍，這是2005年以來成交最高的一個月。另據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，此前上海二手房的月成交最高紀(jì)錄是在2009年11月，當(dāng)時的3.2萬套尚不足2013年3月的一半。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，3月透支的成交會帶來未來數(shù)月的成交低迷。數(shù)據(jù)顯示，目前上海的二手房庫存也降至歷史低點。據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，截至4月7日上午9點，上海全市二手住宅可售套數(shù)僅為12.7萬套，較3月初減少1.3萬套，為2011年樓市調(diào)控以來的最低位。

21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師羅寅申告訴記者，2012年年末，上海市的二手房庫存量在14萬套以上，相形之下，目前上海的二手房存量處在非常低的水平。今年第二季度將是二手房成交的一個淡季，21世紀(jì)不動產(chǎn)預(yù)計二季度的二手房成交量或只有一季度的一半。

黃河滔表示，從整年走勢而言，2013年在未來政策影響逐步深化的背景下，與一季度相比后續(xù)成交更多呈現(xiàn)波動向下的態(tài)勢。

不僅是二手房存量降至新低，新樓盤的開發(fā)商亦感到有些亂了陣腳。

上海本地一位房地產(chǎn)開發(fā)商向記者透露，“國五條”看似對新房銷售有利，但開發(fā)商們不敢掉以輕心，擔(dān)心窗口期的瘋狂成交透支了購買力。一些開發(fā)商將原本定于今年7月開盤的樓盤開盤時間提前到5月甚至更早，希望早點銷售，資金落袋為安。

細(xì)則落地后，開發(fā)商再度對市場策略做出調(diào)整。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月首周，上海新建商品住宅僅有2.1萬平方米的新建商品房入市，比前一周縮水了95.8%。這一供應(yīng)量也是春節(jié)以來最低供應(yīng)值，與3月同期供應(yīng)相比，減少了81.6%。

供應(yīng)量急速下滑，一方面是由于前期市場交投火熱，部分開發(fā)商已有超前供應(yīng)情況；另一方面，出于對調(diào)控細(xì)則的擔(dān)憂，開發(fā)商對短期內(nèi)市場前景預(yù)期謹(jǐn)慎，推盤積極性放緩。

4月新入市的2個項目全部來自于閔行區(qū)顓橋板塊的兩個樓盤，均位于外郊環(huán)區(qū)域。供應(yīng)的房源中公寓產(chǎn)品體量占總供應(yīng)面積比例不足15%，合計僅為34套、0.31萬平方米，其余均為別墅類型。

未來政策效力幾何

要根本上解決房價過快上漲的問題，其實就是要解決供需關(guān)系的市場核心問題。“政府和市場還是要設(shè)法更多地增加市場供應(yīng)，從根本上緩解房價上漲的預(yù)期。

在張宏偉看來，政策只不過是將現(xiàn)有需求后置，并不是根治的方法。“不過對于遏制短期內(nèi)投機性需求來講會起到一定的作用，一些房價上漲過快的城市可能也會跟進，通過短期政策的收緊調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場走勢。

上海一位房地產(chǎn)開發(fā)商則告訴記者，“國五條”細(xì)則帶來的樓市動蕩主要是心理上的。最近幾年來，上海樓市分別經(jīng)歷了限購、房產(chǎn)稅等多重調(diào)控政策的打壓，但調(diào)控的“藥效”持續(xù)時間并不長，房價仍然居高不下。對全行業(yè)影響最大的目前還是限購政策，對房地產(chǎn)行業(yè)的抑制作用最強，但并非長久之計。

據(jù)透露，“國五條”出臺之前，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測2013年將是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)暖的一年，其主要原因就在于限購政策已在上海執(zhí)行較長一段時間，被壓抑已久的購買力會有所釋放。春節(jié)前后，樓市的各項數(shù)據(jù)都印證了這一預(yù)測。

然而隨著“國五條”細(xì)則的出臺，調(diào)控有加碼之勢，開發(fā)商對限購放松的期望落空。買賣雙方均有成交意愿，但無法逾越政策的鴻溝。

記者了解到，限購政策執(zhí)行至今，上海出現(xiàn)多種“對策”。近日由長江實業(yè)在上海普陀開發(fā)的一個項目近期推出“商住兩用房”，此類住房不受限購、限貸等政策的影響，但因只有50年產(chǎn)權(quán)，購房者仍持觀望態(tài)度居多。

除不少開發(fā)商推出“商住兩用房”之外，一些開發(fā)商還在與上海緊鄰的江蘇昆山一帶開發(fā)樓盤，可逃避上海的限購政策。上海與全國許多其他地方相似，亦出現(xiàn)為獲得購房資格而“假離婚”的現(xiàn)象。

羅寅申表示，“國五條”上海細(xì)則雖然按時出臺，但在執(zhí)行上存在許多懸而未決的問題，如果在執(zhí)行上沒有非常嚴(yán)厲的動作，市場將在恐慌后進入觀望。雖然2013年二季度的轉(zhuǎn)冷幾乎成為定局，但這一淡季持續(xù)的時間并不會太長。

而張宏偉則強調(diào)，要根本上解決房價過快上漲的問題，其實就是要解決供需關(guān)系的市場核心問題。“政府和市場還是要設(shè)法更多地增加市場供應(yīng)，從根本上緩解房價上漲的預(yù)期。”