國土部：去年全國土地出讓價款為2.69萬億元

2013年04月22日 07:18
來源：中國產經新聞報

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近日媒體報道，北京已有第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個人所得稅(以下簡稱個稅)的案例出現，28萬元個稅由買房者承擔。其中在偉業我愛我家集團代理的、最先繳稅的是豐臺區大成南里小區的一套二手房，房屋總面積為127平方米，交易房款為280萬元，房主購買時價格為140萬元，此次交易獲利140萬元，所繳納的個稅數額為140萬元的20%，也就是28萬元。

按照政策規定，本應由賣房者承擔的個稅，經過買賣雙方協商，最后由買房者承擔。其實，這種狀況在政策未實施前就已經被專家、媒體所預判，在一個需大于求的市場中，任何加諸于賣房者身上的稅賦都將被轉嫁到買房者身上，而轉嫁的程度只取決于供需比，比如前面所說的案例，因為此套房源在該區域屬于搶手房源，買賣者比例約為5:1，所以經過協商，20%個稅由買房者承擔。

從此案例中可以看出，如果房地產市場的供需狀況不發生轉變，在需大于求的市場中，二手房交易中20%個稅將成為房價進一步上升的推手。在二手房交易中，20%個稅是買房者所承擔的交易費用，那么這部分費用就將被計入所購買的房產價值之中，在這個房屋再次買賣時，這20%個稅必將計入房產賣價之中，也就是說，房屋在下次交易時價格已經上漲了20%個稅的價格，20%個稅從這個角度來說就是在變相地推高二手房價格。

對于新盤來說，由于二手房交易須繳納獲利部分20%個人所得稅，一些購房者怕承擔這部分費用轉而購買新房，新房的購置稅費低廉的優勢，將使得對二手房的需求短期內被分流到新房市場上去，讓本已需大于求的新盤更加供需失衡，讓本已蠢蠢欲動的新房價格再次爬升。盡管這種價格的上漲有可能是短期的，但其對于市場的影響是深遠的，價格高點會像標桿一樣豎立在賣房者和買房者心中，當這種短期上漲成為中期趨勢時，將會帶動周邊二手房價格的上漲，這就會形成一種新房帶動二手房上漲——二手房推動新房上漲的惡性循環。

此次北京出現20%個稅被轉嫁的案例是給房地產調控敲了一個警鐘，任何市場上的宏觀調控都不可脫離市場規律——供需關系，在當前房地產市場調控中，目前的調控政策大部分是在抑制需求，而增加供給——保障房建設則顯得杯水車薪。在房地產調控伊始，各大開發商資金鏈承壓而采取以價換量的銷售手段，同時各大城市采取限購政策，這就形成短暫的試產供需平衡，也是房價較為平穩的時期。隨著時間的推移，開發商資金狀況轉好，而越來越多的購房者符合購房要求，房地產市場供需再次失衡，需大于求的狀況再次出現，房價也重拾升勢。所以，房地產市場的調控離不開供需雙方的調整，但其關鍵在于供給。

成家立業一直都是年輕人的夢想，剛需是毋庸置疑的，哪怕下一代將來每人都擁有一套或者兩套的房屋，但就目前來說，買房依然是年輕人最為看重的。所以，房地產調控必須注重供給。在北上廣等一線城市，新房供應不足的情況下，二手房供應量就尤為重要，相關部門應該通過稅收等政策讓那些閑置的二手房房主把房子“吐出來”，也應允許他們獲得收益。

房地產調控必須要符合市場規律，否則不僅不能起到應有效果，反而會對市場發展造成障礙。