新國五條地方細則執行50天房價漲勢未根本改變

2013年05月21日 05:17
來源：證券日報作者：李木子

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編者按：3月1日，國務院發布樓市調控“新國五條”細則，之后地方細則在當月底全部出清。至今，地方細則執行已有50天，然而，國家統計局18日公布的4月數據顯示，房價環增上漲的城市僅比3月少了1個。樓市的現狀如何？房地產企業都在忙些什么？有哪些具體手段有助于調控的落實？本報今日推出專題，逐一做出分析。

成交略顯冷清房企忙于“輸血”

分析人士表示，房價上漲的趨勢并未得到根本改變，廣州新建住宅價格指數以環比2.1%的漲幅位居首位

“新國五條”地方細則落地50天，北京依舊是唯一一個嚴格執行二手住宅轉讓繳納20%個稅的城市，但以京滬廣深為首的一線城市在限價的力度上都有所收緊，北京傳出預售證需主管副市長簽字的消息，廣州也是嚴控住宅報價。雖然從表面看，政策逐步趨嚴，但房價環比攀漲的勢頭并未得到改變。與此同時，稅費“綁架”房價的統計數據引發了人們對房地產調控的重新思考，而上有政策下有對策的“解決方案”，也讓人頭痛不已，調控依舊步履維艱。

國家統計局18日公布的4月份70個大中城市住宅銷售價格指數顯示，連續上漲多月的房價漲幅開始收窄。不過，分析人士分析指出，房價上漲的趨勢并未得到根本改變，廣州新建住宅價格指數以環比2.1%的漲幅位居首位。

此前13日公布的房地產運行情況顯示，今年前4個月，房企資金到位情況有明顯向好趨勢，與此同時，房企融資力度也在加大，國內貸款6618億元，增長26.8%；利用外資163億元，增長28.5%；自籌資金12952億元，增長16.2%。5月份，房企融資的腳步并未停歇，房企在銷售業績同比大幅增長的同時，也意識到調控影響以致增幅正在逐步縮小，為長期健康發展，房企加緊了“輸血”的步伐。

成交冷清

5月份，主要城市新建住宅成交量走上了“下坡路”

中原地產研究中心統計數據顯示，上周(5月13日——5月19日)，54個主要城市的新建住宅合計簽約套數為52398套，環比較前周的53739套，輕微下調2.5%。5月來整體城市成交量也處于沖高回落中，1-19日，54城合計新建住宅簽約套數為138352套，環比上月同期的163286套有所下滑。

中原地產研究部總監張大偉分析認為，5月以來出現成交量高位回落主要原因有幾點。

首先，“新國五條”政策雖然各地出臺的力度不一樣，但是一線城市從目前影響來看，新建住宅市場受到的影響甚至超過二手房市場。主要的一線城市和部分二線城市都在限制新建住宅的預售價格上從重從嚴，導致了短期內預售項目明顯減少。

其次，新政效果逐漸出現。相比新政前樓市全面火熱。4-5月份樓市除了不受政策影響的剛需項目依然火熱外，其他的改善型需求都受到不同程度的影響。

第三，各地價格漲幅放緩，相比3月份，各地售價均出現了漲幅放緩，南京等城市逐漸推出限價房平抑房價。目前來看本輪調控影響非常不均衡，一線城市明顯有出現倒春寒的可能性。而二線城市目前來看可能會繼續平穩發展。

限價政策對新建商品住宅市場產生重要影響，重稅政策則抑制了北京地區的二手住宅成交量。

中原地產市場研究部統計數據顯示，截至5月19日，5月份北京新建住宅簽約套數為3433套，二手房住宅簽約套數為3019套。與暫停網簽的4月初簽約量基本持平，相比3月同期，住宅成交量合計同比下調幅度達到了82%，預計全月成交量可能低于4月份。

中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，一旦限價政策執行時間過長，部分項目可能從資金成本的角度考慮加快預售。從目前來看，市場逐漸認為政策嚴厲程度超過預期，考慮平價入市。

二手房報價依然有所上漲，但成交價格已經出現停漲。目前來看，有個稅影響的房源，買賣雙方基本均停滯報價。而個稅影響比較小的房源，雖然房主認為本身房源稀缺意愿提高報價，但購房者并不接受。滿五年唯一住宅占最近網簽成交的80%以上，其他部分成交為最近1-2年的二手房房源，其中滿五年唯一住宅房源量也有所減少，因為這部分房主之前部分有過貸款，如果賣一買一，首付等壓力都有所增加，而且再尋找合適的改善型二手房難度也加大。

企業融資忙

成交的逐漸冷清讓房地產企業加速了開拓資金來源的腳步，上周(5月13日——5月19日)，房地產企業為長期發展密集融資。

據悉，中信泰富有限公司2億美元四年期子彈式貸款規模已增至3.30億美元，貸款利率為倫敦銀行間拆放款利率(LIBOR)加碼238個基點，貸款協議將于5月22日簽署。據歷史資料，此次貸款是中信泰富不到一年內第二次新融資方案。去年6月，中信泰富借入71億港元(約9.15億美元)貸款，吸引了12家牽頭行和另有6家銀行的加入，臺北富邦銀行即為12家牽頭行之一。

5月18日，廣東海印集團股份有限公司發布公告表示，為滿足公司經營發展的需要，拓寬融資渠道，公司擬以旗下經營管理的15家(最終以海印股份專項資產管理計劃募集說明書確定的范圍為準)綜合性商業物業的經營收益權為基礎，設計資產證券化方案，擬募集資金不超過人民幣16億元。

此前，華潤置地有限公司公告稱，5月16日該公司作為借款人，就8億港元三年期的定期貸款融資與一家銀行訂立貸款融資協議。根據融資協議，倘若華潤集團不再為華潤置地單一最大股東(無論直接或透過其附屬公司間接持有)，及不再擁有(無論直接或透過其附屬公司間接)最少35%華潤置地已發行股本，將構成一項違約事項。

5月16日，保利置業集團有限公司公布，公司已向港交所申請發行總值5億美元票據。預期票據將于5月20日上市買賣，年期為5年，息率訂于4.75厘。宜華地產股份有限公司同日發布公告稱，為滿足公司項目開發的資金需求，公司全資子公司廣東宜華房地產開發有限公司擬向華融國際信托有限責任公司申請不超過3億元信托貸款，貸款期限24個月，貸款用于宜華房產公司開發項目的工程建設，貸款的綜合成本不超過14%/年。宜華地產表示，本次申請信托貸款有助于增加公司的流動資金，解決公司開發項目的資金需求，有利于公司項目順利推進。

5月15日，上海證大房地產有限公司發布公告稱，其作為借方與一家財務機構(作為貸方)訂立一項融資協議。該融資協議根據其條款及條件可提供最高達3億港元的定期貸款，融資協議最后到期日為首個提款日起計36個月。根據融資協議，倘上海證大的控股股東兼執行董事戴志康先生不再直接或間接擁有上海證大已發行股本及擁有權益35%或以上，或不再為上海證大的單一最大股東，或不再為該公司的執行董事，則構成違約事件。

此外，還有消息稱，為了上海星光耀廣場城市綜合體第一階段的開建，復星集團正在尋求一筆10億元人民幣三年期俱樂部貸款，約合1.63億美元。據消息人士透露，目前復星就該筆貸款已經接洽了國內和國外的一些銀行，談判中的價格是綜合收益在央行基準利率的基礎上浮5%-10%。這筆貸款將通過一特殊目的實體借入。