瘋狂的舊宮樓市 區域樓市全面邁入3萬元時代

2013年05月31日 07:52
來源：新京報

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　　萬科朗潤園目前僅剩幾十套尾房在售。 新京報記者 王叔坤 攝

　　歷史似乎總在重復，緊隨在飛漲的地價身后，是區域房價的“奮起直追”

　　2012年7月，距中冶聯合體以17000元/平米的樓面價奪下舊宮地塊僅一周后，萬科旗下的金第萬科朗潤園以均價24000元/平米入市；不到一年后，今年5月22日，保利首開聯合體在舊宮拍下超過22000元/平米樓面價的區域新地王，而朗潤園的銷售價格也一躍漲上30000元/平米以上；今年6月份以后葛洲壩紫郡府、國韻村將陸續入市，區域樓市全面邁入三萬時代。

　　房價“一年漲了五六千”

　　雖然舊宮聚集了六大開發商，但目前在售的住宅項目僅有朗潤園一個，供應十分稀缺。緊鄰朗潤園的葛洲壩紫郡府原本預計5月開盤，但由于預售證未獲批，遲遲未能入市。

　　5月29日，北京在連續多日陰雨后首現晴天，繼拍出區域“地王”一周后，記者來到舊宮實地探訪，一走出地鐵亦莊線舊宮站，目之所及都是建筑工地，遍布著高低塔吊。

　　從地鐵舊宮站步行10分鐘就是舊宮東路，這是舊宮在售新盤的集中區域，這條路上分布了富力盛悅居、金第萬科朗潤園、葛洲壩紫郡府三個項目。

　　在朗潤園工地外，記者碰到了一對來看房的夫婦。據其介紹，他們是舊宮的老居民，2012年7月買的朗潤園一期的135平米三居，每平米約合26000元。“聽銷售人員說今年4月賣的尾房都漲了五六千，心里挺高興”，他們笑著說。

　　據朗潤園銷售人員介紹，項目只剩下了幾十套尾房，以高層的85平米兩居為主，總價為260萬-280萬/套，據此估算，單價為30500元-33000元/平米左右。

　　而富力盛悅居的銷售人員表示，項目的住宅去年就賣完了，目前只有商鋪在售。除了葛洲壩紫郡府有意在6月推出房源外，舊宮可以說已無房可售。記者來到距離舊宮地鐵3公里處、更靠近四環的國韻村項目，發現項目的臨時接待中心還在裝修中，工地現場也還在挖地基階段。“項目戶型比例都還沒確定，更不用說何時入市，中冶舊宮項目比我們更晚”，國韻村銷售人員在電話中告訴記者。

　　樓盤銷售傍上“高地價”

　　除了在售項目稀少外，土地市場再創區域最高價也成為項目最大的銷售助力。

　　“正式售樓處還沒建好，我們著急賣房就搭了個小的接待處”，葛洲壩紫郡府銷售人員5月29日告訴記者，項目還未定價，但可以參考萬科，項目是低密度板樓，毛坯交房。

　　這個位于舊宮永輝超市旁的一個臨時接待處稍顯簡陋，但人氣火熱，記者逗留的一個小時內，陸續有5-6組客戶來看沙盤，據銷售人員介紹，一期開盤推出400多套房源，都是105平米以上的三居戶型，目前已有1200個客戶排號，排號還需要“驗資”，除了戶口本、身份證之外，還需提交50萬元的存款證明。

　　“以前買房只聽說要提供2萬-3萬的定金，說明現在樓市太火了”，現場一位購房者告訴記者，她聽說舊宮地價又創新高了，就怕房價又要漲。記者在現場看到，每個銷售員都拿出“舊宮土地價格再創新高”的新聞給看房顧客做宣傳。

　　“中冶一萬七拿地時大家都心里沒底，現在保利首開2萬多拿地，大家反倒都覺得不太擔心”，舊宮區域一位營銷總監告訴記者，北京樓市從3月以來的強勁勢頭，都讓其他項目覺得賣便宜了，之前有人擔心舊宮周邊生活配套檔次較差、市政還有待發展、當地改善性需求客戶畢竟有限等等，在高漲的房價預期面前也都不再重要。

　　■ 觀察

　　舊宮房企玩“接力賽”

　　據知情人士透露，4月底中冶舊宮地塊項目立項剛獲得大興區批復，中冶有意在6月底前動工，但后期還有定位、規劃等問題，雖然萬科運作神速，立項獲批后三個月就能開盤，但包括中冶在內的央企項目，公司內外流程繁瑣，年內是否能入市都難說；比如葛洲壩項目是去年12月底開工，至今也還未開盤；而國韻村的立項是2012年11月底獲批。

　　此前，業內曾認為由于舊宮云集了多家知名開發商，區域樓市或出現集中供應，形成一定競爭，但從富力、萬科到葛洲壩、國奧村的項目看，區域開發商玩起了“接力賽”，往往是一個項目大體銷售完成后，另一項目方入市，并沒有正面對打，而是形成舊宮樓市新盤供應持續較少的局面，價格自然也步步向前。

　　“富力賣完了萬科賣，萬科賣完了輪到葛洲壩，接著是國奧村，最后才是中冶的項目”，區域一位代理商告訴記者，年初時舊宮一家國企項目的相關負責人還擔心不能完成年度的銷售目標，但隨著3月新政以來北京樓市火熱，4月朗潤園賣到3.3萬元/平米左右，而5月首開保利又拿下區域新地王，地價達2.2萬元/平米。“這才放下心來，只看建委最后批的價格如何。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫表示，從目前舊宮唯一在售的兩個項目售價上看，金地萬科朗潤園自2012年7月首次開盤之后，經歷了25800-28000-30000元/平米以上的漲價階段，而50年產權的東亞五環國際去年年初以14500元/平米的價格入市，近期新房源入市價格已調整為18400元/平米起。

　　■ 業內觀點

　　地價創新高，利潤不一定高

　　“國內開發商沒有吃過買地的虧，更敢冒險”，高力國際華北區董事總經理楊達告訴記者，以他在內地從事地產服務業20年的經驗看，國內還沒有一家公司因為拿了高價地而吃虧，像恒大、綠城這些高負債率的房企都轉危為安，樓市持續大牛市，使得國內開發商拿地時膽子非常大，國企、央企資金雄厚，民營房企則只要老板看中地塊，往往一定會買，不計成本。

　　“開發商一定會算賬，有些城市政府白送地開發商都不愿去冒險，但在北京市場上，只要有合理的利潤，地價較高也可以做”，北京一家大型開發商的成本負責人對記者表示，現在建安、人力、資金等各種成本都在上漲，北京五環內的項目稀缺，開發風險較小，但在政府限價的背景下，利潤不一定如外界想象中那么高。

　　記者從北京萬科了解到，去年北京萬科的凈利潤僅在10%左右，包括朗潤園一期在內的項目低價出售，導致利潤較少，后期雖然補漲，但遭遇政府限價，利潤也有限。

　　此外，據知情人士透露，葛洲壩紫郡府是央企葛洲壩在北京的首個純商品住宅項目，集團公司要求項目“短平快”運作，對利潤和口碑也會有所兼顧。

　　本版采寫/新京報記者 自曾暉

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