瘋狂的舊宮樓市 區(qū)域樓市全面邁入3萬(wàn)元時(shí)代

2013年05月31日 07:52
來(lái)源：新京報(bào)

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　　萬(wàn)科朗潤(rùn)園目前僅剩幾十套尾房在售。 新京報(bào)記者 王叔坤 攝

　　歷史似乎總在重復(fù)，緊隨在飛漲的地價(jià)身后，是區(qū)域房?jī)r(jià)的“奮起直追”

　　2012年7月，距中冶聯(lián)合體以17000元/平米的樓面價(jià)奪下舊宮地塊僅一周后，萬(wàn)科旗下的金第萬(wàn)科朗潤(rùn)園以均價(jià)24000元/平米入市；不到一年后，今年5月22日，保利首開聯(lián)合體在舊宮拍下超過22000元/平米樓面價(jià)的區(qū)域新地王，而朗潤(rùn)園的銷售價(jià)格也一躍漲上30000元/平米以上；今年6月份以后葛洲壩紫郡府、國(guó)韻村將陸續(xù)入市，區(qū)域樓市全面邁入三萬(wàn)時(shí)代。

　　房?jī)r(jià)“一年漲了五六千”

　　雖然舊宮聚集了六大開發(fā)商，但目前在售的住宅項(xiàng)目?jī)H有朗潤(rùn)園一個(gè)，供應(yīng)十分稀缺。緊鄰朗潤(rùn)園的葛洲壩紫郡府原本預(yù)計(jì)5月開盤，但由于預(yù)售證未獲批，遲遲未能入市。

　　5月29日，北京在連續(xù)多日陰雨后首現(xiàn)晴天，繼拍出區(qū)域“地王”一周后，記者來(lái)到舊宮實(shí)地探訪，一走出地鐵亦莊線舊宮站，目之所及都是建筑工地，遍布著高低塔吊。

　　從地鐵舊宮站步行10分鐘就是舊宮東路，這是舊宮在售新盤的集中區(qū)域，這條路上分布了富力盛悅居、金第萬(wàn)科朗潤(rùn)園、葛洲壩紫郡府三個(gè)項(xiàng)目。

　　在朗潤(rùn)園工地外，記者碰到了一對(duì)來(lái)看房的夫婦。據(jù)其介紹，他們是舊宮的老居民，2012年7月買的朗潤(rùn)園一期的135平米三居，每平米約合26000元。“聽銷售人員說今年4月賣的尾房都漲了五六千，心里挺高興”，他們笑著說。

　　據(jù)朗潤(rùn)園銷售人員介紹，項(xiàng)目只剩下了幾十套尾房，以高層的85平米兩居為主，總價(jià)為260萬(wàn)-280萬(wàn)/套，據(jù)此估算，單價(jià)為30500元-33000元/平米左右。

　　而富力盛悅居的銷售人員表示，項(xiàng)目的住宅去年就賣完了，目前只有商鋪在售。除了葛洲壩紫郡府有意在6月推出房源外，舊宮可以說已無(wú)房可售。記者來(lái)到距離舊宮地鐵3公里處、更靠近四環(huán)的國(guó)韻村項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的臨時(shí)接待中心還在裝修中，工地現(xiàn)場(chǎng)也還在挖地基階段。“項(xiàng)目戶型比例都還沒確定，更不用說何時(shí)入市，中冶舊宮項(xiàng)目比我們更晚”，國(guó)韻村銷售人員在電話中告訴記者。

　　樓盤銷售傍上“高地價(jià)”

　　除了在售項(xiàng)目稀少外，土地市場(chǎng)再創(chuàng)區(qū)域最高價(jià)也成為項(xiàng)目最大的銷售助力。

　　“正式售樓處還沒建好，我們著急賣房就搭了個(gè)小的接待處”，葛洲壩紫郡府銷售人員5月29日告訴記者，項(xiàng)目還未定價(jià)，但可以參考萬(wàn)科，項(xiàng)目是低密度板樓，毛坯交房。

　　這個(gè)位于舊宮永輝超市旁的一個(gè)臨時(shí)接待處稍顯簡(jiǎn)陋，但人氣火熱，記者逗留的一個(gè)小時(shí)內(nèi)，陸續(xù)有5-6組客戶來(lái)看沙盤，據(jù)銷售人員介紹，一期開盤推出400多套房源，都是105平米以上的三居戶型，目前已有1200個(gè)客戶排號(hào)，排號(hào)還需要“驗(yàn)資”，除了戶口本、身份證之外，還需提交50萬(wàn)元的存款證明。

　　“以前買房只聽說要提供2萬(wàn)-3萬(wàn)的定金，說明現(xiàn)在樓市太火了”，現(xiàn)場(chǎng)一位購(gòu)房者告訴記者，她聽說舊宮地價(jià)又創(chuàng)新高了，就怕房?jī)r(jià)又要漲。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，每個(gè)銷售員都拿出“舊宮土地價(jià)格再創(chuàng)新高”的新聞給看房顧客做宣傳。

　　“中冶一萬(wàn)七拿地時(shí)大家都心里沒底，現(xiàn)在保利首開2萬(wàn)多拿地，大家反倒都覺得不太擔(dān)心”，舊宮區(qū)域一位營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，北京樓市從3月以來(lái)的強(qiáng)勁勢(shì)頭，都讓其他項(xiàng)目覺得賣便宜了，之前有人擔(dān)心舊宮周邊生活配套檔次較差、市政還有待發(fā)展、當(dāng)?shù)馗纳菩孕枨罂蛻舢吘褂邢薜鹊龋诟邼q的房?jī)r(jià)預(yù)期面前也都不再重要。

　　■ 觀察

　　舊宮房企玩“接力賽”

　　據(jù)知情人士透露，4月底中冶舊宮地塊項(xiàng)目立項(xiàng)剛獲得大興區(qū)批復(fù)，中冶有意在6月底前動(dòng)工，但后期還有定位、規(guī)劃等問題，雖然萬(wàn)科運(yùn)作神速，立項(xiàng)獲批后三個(gè)月就能開盤，但包括中冶在內(nèi)的央企項(xiàng)目，公司內(nèi)外流程繁瑣，年內(nèi)是否能入市都難說；比如葛洲壩項(xiàng)目是去年12月底開工，至今也還未開盤；而國(guó)韻村的立項(xiàng)是2012年11月底獲批。

　　此前，業(yè)內(nèi)曾認(rèn)為由于舊宮云集了多家知名開發(fā)商，區(qū)域樓市或出現(xiàn)集中供應(yīng)，形成一定競(jìng)爭(zhēng)，但從富力、萬(wàn)科到葛洲壩、國(guó)奧村的項(xiàng)目看，區(qū)域開發(fā)商玩起了“接力賽”，往往是一個(gè)項(xiàng)目大體銷售完成后，另一項(xiàng)目方入市，并沒有正面對(duì)打，而是形成舊宮樓市新盤供應(yīng)持續(xù)較少的局面，價(jià)格自然也步步向前。

　　“富力賣完了萬(wàn)科賣，萬(wàn)科賣完了輪到葛洲壩，接著是國(guó)奧村，最后才是中冶的項(xiàng)目”，區(qū)域一位代理商告訴記者，年初時(shí)舊宮一家國(guó)企項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人還擔(dān)心不能完成年度的銷售目標(biāo)，但隨著3月新政以來(lái)北京樓市火熱，4月朗潤(rùn)園賣到3.3萬(wàn)元/平米左右，而5月首開保利又拿下區(qū)域新地王，地價(jià)達(dá)2.2萬(wàn)元/平米。“這才放下心來(lái)，只看建委最后批的價(jià)格如何。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，從目前舊宮唯一在售的兩個(gè)項(xiàng)目售價(jià)上看，金地萬(wàn)科朗潤(rùn)園自2012年7月首次開盤之后，經(jīng)歷了25800-28000-30000元/平米以上的漲價(jià)階段，而50年產(chǎn)權(quán)的東亞五環(huán)國(guó)際去年年初以14500元/平米的價(jià)格入市，近期新房源入市價(jià)格已調(diào)整為18400元/平米起。

　　■ 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　地價(jià)創(chuàng)新高，利潤(rùn)不一定高

　　“國(guó)內(nèi)開發(fā)商沒有吃過買地的虧，更敢冒險(xiǎn)”，高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理?xiàng)钸_(dá)告訴記者，以他在內(nèi)地從事地產(chǎn)服務(wù)業(yè)20年的經(jīng)驗(yàn)看，國(guó)內(nèi)還沒有一家公司因?yàn)槟昧烁邇r(jià)地而吃虧，像恒大、綠城這些高負(fù)債率的房企都轉(zhuǎn)危為安，樓市持續(xù)大牛市，使得國(guó)內(nèi)開發(fā)商拿地時(shí)膽子非常大，國(guó)企、央企資金雄厚，民營(yíng)房企則只要老板看中地塊，往往一定會(huì)買，不計(jì)成本。

　　“開發(fā)商一定會(huì)算賬，有些城市政府白送地開發(fā)商都不愿去冒險(xiǎn)，但在北京市場(chǎng)上，只要有合理的利潤(rùn)，地價(jià)較高也可以做”，北京一家大型開發(fā)商的成本負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，現(xiàn)在建安、人力、資金等各種成本都在上漲，北京五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目稀缺，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，但在政府限價(jià)的背景下，利潤(rùn)不一定如外界想象中那么高。

　　記者從北京萬(wàn)科了解到，去年北京萬(wàn)科的凈利潤(rùn)僅在10%左右，包括朗潤(rùn)園一期在內(nèi)的項(xiàng)目低價(jià)出售，導(dǎo)致利潤(rùn)較少，后期雖然補(bǔ)漲，但遭遇政府限價(jià)，利潤(rùn)也有限。

　　此外，據(jù)知情人士透露，葛洲壩紫郡府是央企葛洲壩在北京的首個(gè)純商品住宅項(xiàng)目，集團(tuán)公司要求項(xiàng)目“短平快”運(yùn)作，對(duì)利潤(rùn)和口碑也會(huì)有所兼顧。

　　本版采寫/新京報(bào)記者 自曾暉

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