生命人壽372億險資地王調查：神秘股權控制體系

2013年07月06日 10:08
來源：21世紀經(jīng)濟報道

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四周仍種滿農作物的一塊建筑工地上，設計樓高99.9米的生命人壽大廈已經(jīng)落成全部地基和兩座裙樓。在幾百米外的水域旁，投資方生命人壽保險股份有限公司（下稱生命人壽）已確權約225畝商服用地和480畝住宅用地，未來還預計總占地超過4500畝。

因宣稱在長春市中心40公里的新區(qū)投資約260億不動產項目，過去兩年，生命人壽和其最大股東“富德系”的董事長張峻數(shù)次成為吉林省高層的座上賓。在2012年末國內保險公司各項指標中，原保費收入排第8位的生命人壽，投資性房地產增量和其占總資產比例雙料第一。

這種速度幾乎肯定將持續(xù)。2012年9月以來，其已經(jīng)宣布1-3年內共計372億不動產投建計劃。生命人壽2012年“投資性房地產”價值增加約63億，其中約56億來自新項目。在總資產增加超過40%的基礎上，這一財務項目占總資產之比，仍然從5.65%增至9.16%。

中國保險業(yè)的監(jiān)管者曾將非自用不動產投資上限設定在總資產的10%。在2012年9月以后，這一比例上升至15%，被視為險資增強長期投資回報，匹配壽險久期特性的利好。但是，鑒于地產業(yè)外部環(huán)境不確定性，在保費十強中，快速接近這一比例的公司僅有生命人壽一家。

本報記者調查顯示，生命人壽不動產投資區(qū)域廣泛，有強烈的自行開發(fā)意圖，其為系列開發(fā)擬定同一品牌。在已支付的成本方面，這些土地樓面價格較低，性質主要為住宅（養(yǎng)老地產）和商服業(yè)，同時與政府規(guī)劃高度契合。

項目會有較長的持有期，并等待資產升值。保監(jiān)會規(guī)定，險資簽署不動產投資協(xié)議后5年不得轉讓，這類項目公司僅可向股東或第三方融資投資額的40%。同時，已宣布70%投資額的項目位于方興未艾的新城鎮(zhèn)，其周邊商業(yè)租金的未來水平難以估計。大體量養(yǎng)老地產項目，恐還將有后續(xù)的大額配套投入。

因此，這一資產結構的變化，對2012年總資產數(shù)額剛破千億的生命人壽，即將帶來中長期影響。資金和流動性，顯然是該公司未來平衡地產投資風險收益的關鍵。

然而，這也是保險業(yè)內對生命人壽在張峻等控制下于2008年后迅速崛起的最大疑問。

歷史工商資料等信息顯示，生命人壽處在極其復雜的控制權體系中，其十大股東中，有超過80%的股權由張峻及其下屬、親屬、長期合作方控制的公司法人持有，可簡稱“富德系”。與張峻關系密切的股東從2010年至今為生命人壽增資69億。

但是，這些股東公司自身的經(jīng)營業(yè)績外界幾乎毫無所知。金融市場上的信息又顯示，這些股東持有的股權迅速質押，可能獲得了17.52億信托貸款，27.93億（估值）銀行貸款。

在生命人壽確定資產項投資組合上，張峻等控制的大股東“富德系”因素日趨顯現(xiàn)。包括在增資后由生命人壽購置富德系名下資產的關聯(lián)交易；生命人壽與富德系公司的共同投資也日益增多。而反過來，生命人壽在富德系資金運作中承擔何種功能，還有待進一步的信息。

保險公司以吸收保費完成負債擴張，并通過相匹配的資產投資計劃保值增值，因此具有極強的公眾性。一旦生命人壽受累于控制人的資金狀況，或這些不動產投資收益和流動性不足，相關關聯(lián)交易的價格評估存在偏差，投保人的權益就會引起關注。

不過，生命人壽公司和地產投資部門負責人沒有回復本報記者詳細采訪的要求。

地產投資譜系

2012年底，生命人壽“投資性房地產”占總資產的比例依然從5.65%增至9.16%。而同期新華人壽為0.33%，太平洋保險為1.11%，中國平安為0.53%。生命人壽的策略顯然與眾不同。

“生命金融城”是生命人壽主打的不動產品牌。2012年7月至今，生命人壽分別在吉林長春、湖北襄陽、廣東東莞、江蘇揚州、陜西西安等地投資建設金融城。金融城中自用、商租部分按一定比例分攤。

如加上周邊附加投資如醫(yī)藥港、養(yǎng)老社區(qū)、物流園、養(yǎng)老社區(qū)等，生命人壽和最大股東富德集團已公開的今后數(shù)年不動產投資總額可能在372億-500億。這些項目公司目前實際出資方主要是生命人壽。

距長春市區(qū)約40公里的米沙子鎮(zhèn)，被當?shù)卣?guī)劃為第三片高新開發(fā)區(qū)——長德新區(qū)。該區(qū)京哈1104處路以南，建筑面積超6萬平米的生命金融大廈正在施工中。

“A座這塊地是去年底拍的，今年4月我們新拍了3塊地，同樣用于金融城?！?月底，生命人壽全資子公司生命置地（長春）有限公司（下稱“長春生命置地”）一位內部人士對本報記者稱。

在距長春市中心30公里的開發(fā)區(qū)域，目前并沒有商業(yè)氛圍，但生命人壽已經(jīng)超前布局：今年4月購置約225畝商服用地和480畝住宅用地。

其中4塊商服用地，面積共計337畝，成交價共1億元，出讓年限40年。按約定容積率下限1.5計算，每平方米樓面單價不到300元。

480畝商品住宅用地由名為吉林省富德基礎設施投資的公司拍下。工商資料顯示，該公司為生命人壽2012年成立的全資子公司，注冊資金3億。住宅用地的價格，要低于出讓給其他房地產開發(fā)公司的平均成交價。

“這家公司是原來的生命健康（長春）投資有限公司，變更了名稱。這塊地是用于建設養(yǎng)老社區(qū)的?！鄙鲜鋈耸客嘎叮搬t(yī)藥港項目還在走審批流程，尚沒有實際進展?！?/p>

生命金融大廈施工現(xiàn)場公示牌顯示，項目竣工時間為2014年10月，但當?shù)卣猩滩块T卻認為投入使用和招商的時間需要更久。

“現(xiàn)在并沒有明確的招商計劃，長德新區(qū)屬于剛開發(fā)階段，聚集人氣需要很長段時間。一是離市區(qū)較遠，交通不便；二是周邊土地都還未規(guī)劃完畢，配套設施還沒跟上。金融城就算明年建好也不會馬上招商。”長春高新技術開發(fā)區(qū)招商部門一位人士透露，“短期內有意向的投資方，我們都傾向于介紹已經(jīng)成熟但還沒飽和的南區(qū)和北區(qū)?！?/p>

因此，按照生命人壽與當?shù)卣膮f(xié)議，以商業(yè)地產為主的金融城項目單獨投資80億，由生命人壽自籌資金。建設內容為總部辦公、商務休閑、商業(yè)金融街等綜合體?！敖ǔ珊髸澇鲆粭潣枪┱k公用?！鄙鲜鋈耸空f。

生命人壽在全國各地投資的金融城項目中，周邊已有城市建設階段不一。揚州市金融城位于廣陵區(qū)京杭大運河東側、京杭路西側、文昌東路北側。襄陽市項目位于襄陽市樊城區(qū)王寨社區(qū)，內環(huán)西路以東，鄧城遺址以南。東莞金融城項目選址在松山湖北部工業(yè)城。

這些地產項目操盤人之一很可能是黃傳奇。黃原為民航總局官員，離職后擔任過國企和地產企業(yè)高管。他2012年2月加入張峻掌控的富德集團，任職深圳富德控股集團總裁、集團成員公司富德金融投資控股總經(jīng)理、富德產業(yè)投資董事長，同時兼任深圳生命置地董事長。

但是，不到一年，他又相繼從富德系各個高管和董事職位上“裸退”。這很可能是為規(guī)避保監(jiān)會對不動產投資關聯(lián)交易的規(guī)定。

工商資料顯示，2012年11月，黃傳奇不再擔任深圳生命置地董事長。12月，黃個人出資9900萬成立了深圳京華置地有限公司。該新公司另一股東也為自然人，持股僅1%。

2013年1月，黃傳奇不再擔任富德系任何高層職務。2月，名義上由黃傳奇出資的深圳京華置地與生命人壽，共同成立了襄陽京華置地有限公司、揚州德華置地有限公司，投建襄陽和揚州的生命金融城。

去年7月，保險會對保險資金投資不動產規(guī)范中，明確規(guī)定：保險公司高級管理人員和相關投資人員，不得以個人名義或假借他人名義，投資該公司所投資股權或不動產項目。而股東的董事和總經(jīng)理也被視為關聯(lián)交易人員范疇。

根據(jù)記者統(tǒng)計的2012年各大保險集團投資非自用不動產數(shù)據(jù)，生命人壽“投資性房地產”科目價值增加約63億，其中約56億來自新項目，7億源于會計估值政策改變帶來的增值。在總資產增加超過40%的基礎上，這一財務項目占總資產之比，仍然從5.65%增至9.16%。