經濟升級：關鍵在地產？

2013年07月27日 02:10
來源：21世紀經濟報道

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有多少支持華遠地產董事長任志強的人，就有多少反對他的人。

“城鎮化和開發商沒關系。”此言一出，立馬遭到了開發商群體的“圍攻”。“我不認為城市化是以房地產發展為主的過程，在整個城鎮化過程中，房地產只能是唱配角。”任志強進一步闡述他的觀點。

人們爭論，城鎮化究竟應該是經濟發展的原因還是結果。在中央沒有定調之前，開發商們、經濟學家們對新型城鎮化的路徑有不同的理解。有人認為一切如故，有人尋找新的機會。

盡管還沒有達成共識，一個嶄新的時代，將無可阻擋的到來。

拒走舊路徑

政策的風向究竟會有怎樣的變化？不僅僅是開發商，學界也在嚴密關注。

近日，國務院總理李克強先后主持召開部分省區經濟形勢座談，和經濟形勢專家企業負責人座談會，對當前經濟形勢進行研究和分析。李克強在會議上表示，目前我國經濟運行平穩并處在合理區間，區間“上限”是防通脹，“下限”是穩增長、保就業。他提出，在目前經濟運行逼近合理區間“下限”的情況下，要統籌考慮穩增長、調結構、促改革，使三者做到相互促進。

新華社分析認為，從今年3月至今，李克強及新一屆政府以一系列“組合拳”，通過多項政策推動經濟穩中有進、穩中有為、穩中提質，顯示出決策層不再以短期刺激措施拉動GDP增長，而是堅持改革促進經濟結構調整，打造中國經濟升級版的決心。和2009年時依靠大量信貸投放拉動經濟增長的政策思路不同的是，面對經濟的下行壓力，李克強提出，“穩增長”不能靠政府短期刺激，還是要更多發揮調結構、促改革對穩增長的促進作用，否則不僅不能持續，還會留下后遺癥。

為應對國際金融危機，我國政府從2008年末全面實施了一系列促進經濟平穩較快發展的經濟刺激政策，包括四萬億投資拉動內需計劃。在政府主導投資和天量信貸刺激的拉動下，我國率先走出危機陰霾，經濟迅速復蘇，但也出現了包括產能過剩、投資效率低下等一系列問題。這些結構性問題正是困擾我國目前經濟發展的癥結所在。

學界解讀，“新型城鎮化”將是本屆政府的工作重點。和以往建樓造城的傳統改造模式不同，“新型城鎮化”強調以人為核心，實現從農業到非農業、從農村到城鎮、從農民到市民的轉換。

“城鎮化是最大的內需潛力。”李克強提出，要把新型城鎮化作為穩增長、調結構、促改革的重要抓手，發揮其促進投資和消費增長的重要作用。星河灣集團副總裁田原據此表示，新型城鎮化的推進，離不開房地產和房地產企業。

支柱地位無可動搖

住建部政策研究中心主任秦虹認為，李克強總理提出城鎮化是人的城鎮化，但人在城鎮里得有地方住,有住房的需求；人在城市里工作，要有地方上班，要有工廠廠房，要提供商鋪和寫字樓。“因此人的城鎮化并不意味著跟房地產沒有任何的關系。”秦虹說。

在秦虹眼里，房地產是城市運行中的基礎性產業，提供城市居民基本的生活資料，生產資料。無論是否承認，房地產在中國都是國民經濟的支柱，是中國經濟發展的重要基礎。

數據也在佐證了房地產的重要作用。財政部數據顯示，今年上半年營業稅同比增長12.9%，主要是前幾個月房地產市場成交額大幅增加。帶動房地產營業稅相應增長。從其他稅種情況看，受房地產市場成交額大幅增加帶動，契稅1946億元，同比增長39.8%；土地增值稅1768億元，同比增長28.1%。

部分地區房地產相關稅收占增量超過80%。地處東部發達地區的增城市（廣州下轄縣級市），今年上半年地方稅收收入36.05億元，增收15.43億元，同比增長74.87%。正是房地產業一枝獨秀，拉動了增城市的地方稅收增勢迅猛，其上半年地方稅收收入中76%源自房地產稅收收入。據了解，上半年增城市房地產業創稅27.67億元，占該市地稅總收入的76.7%，同比增收13.37億元，增長93.57%。

不只東部發達地區，在西部，房地產業對經濟的貢獻也大有后來居上之勢。數據顯示：今年前5月，新疆房地產開發投資同比增長29.2%，商品房銷售面積和銷售額分別增長21.9%和42.9%，以70億元的房地產稅收收入，占新疆上半年地稅稅收收入七分之一。

稅收只是地方財源的一部分。值得關注的是，前6個月，全國政府性基金收入21061億元，比去年同期增加5870億元，增長38.6%。地方政府性基金收入同比增長41.9%，而在這項統計中，占比最大的便是土地出讓收入。國有土地使用權出讓收入16722億元，同比增加5292億元，增長46.3%。

經濟對房地產的依賴局面。無法在短時間內改變。經濟學家、美國匹茲堡大學經濟學博士徐滇慶在接受本報記者采訪時表示，發展房地產和經濟結構調整之間并不矛盾。他認為，靠衣、食、行等來拉動經濟是無力的。消費結構升級一定需要一個物質基礎，這個物質基礎就是由改善住房條件來提供，由越來越多的人住到城里來提供。住房是最大的內需，離開了這條，中國經濟發展將沒有動力、沒有消費、沒有擴大內需的指向。

新的戰略抉擇

在新一輪城鎮化規劃即將出臺。高緯環球預計中國政府將通過一系列的體制改革以及科學規劃來改變傳統城鎮化中過度依賴土地財政、投資拉動的發展現狀，穩步推進以產業和實體經濟為基礎的新型城鎮化。

高緯環球中國區董事總經理張良軍認為：“以產業和實體經濟為基礎的新型城鎮化將為經濟增長的高質量及可持續性提供保障。在改變經濟結構以及區域產業布局的同時，新型城鎮化也將為房地產市場帶來新的發展方向及增長潛力，甚至將改變房地產行業的規則和格局。”

首創置業等企業已經先行一步尋找城鎮化的機會。首創置業董事長劉曉光反對任志強的觀點，他認為房地產是做建筑形態，因此城鎮化離不開地產商。當然“新型城鎮化”也涉及到地產商下一步的布局。在劉曉光看來，城鎮化很容易讓企業發現價值洼地。但在考慮清楚，是要在大中城市發展，還是去主攻二、三線城市。

富力地產聯席董事長兼總裁張力更傾向于去一、二線城市。“客觀上講，很多人，特別是富人，都希望往一、二線城市走，因為一、二線城市的工作條件、教育和醫療條件都比較好。”他認為三、四線城市的發展前景不佳，購買力依舊較弱。

然而，無論外部環境怎樣變化，無論怎樣做機會選擇，開發商都必須面對自身企業的經營問題和商業模式。

嘉凱城集團黨委副書記楊益華認為，如果堅守依靠土地升值的開發模式可能死路一條，盈利模式要隨著大環境的變化進行變化。最核心的問題就是風險如何控制，把控得好的企業可以走得更遠。

新型城鎮化提供了許多誘人的機會，路勁地產聯席董事刁露表示，企業制定了明確的戰略，就要堅定地走下去，戰略的選擇中要有取舍。