業內估算：一旦農地釋放將激活至少65萬億財富

2013年09月05日 06:56
來源：南方都市報作者：陳琳琳

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農村集體建設用地所有權確權一直備受矚目，市場對農地流轉表現出極大的關注度，有消息稱，農村集體建設用地所有權確權工作有望于11月前完成。土地流轉股近日聞風而動。昨日國土資源部新聞處處長謝暉向媒體表示，截至目前，關于開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見，國土部并沒有向地方政府下發。

業內預計農民宅基地如果直接入市交易，對增加土地供應量和抑制土地價格有一定好處。廣東省城鄉規劃設計研究院規劃第五所所長蔡克光向南都記者直言，政策導向確實將發揮長期引導的作用，但一段時間內不太可能形成很大的土地增量。

國土部暫未發文

昨日國土資源部新聞處處長謝暉向媒體表示，截至目前，名為《關于開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見》，國土部并沒有向地方政府下發。

有消息稱，農村集體建設用地所有權確權工作有望于11月前完成。而國土資源部有關負責人昨日向南都記者表示以公開發文為準，而對于各種市場揣測不回應。

有地方政府則透露，今年三四月份，國土部曾要求地方上報2-3個試點單位，但關于最后試點安排以及試點工作的指導意見，目前還沒有接到正式的文件。

“有關規劃是有的，農村的土地集中規劃歷來也是政策導向，但我并不看好，”廣東省城鄉規劃設計研究院規劃第五所所長蔡克光接受南都記者采訪表示，政策導向確實發揮長期引導的作用，但一段時間內不太可能形成很大增量。

南都記者查閱有關條文，農村土地確權工作包括農村集體建設用地所有權、宅基地使用權和集體建設用地使用權確權三部分。截至去年底，全國農村集體建設用地所有權累計確權登記發證約620萬宗，發證率達94 .7%，部分地區已全部完成。今年8月底，國土部發文表示，對農村集體建設用地所有權確權工作進行抽查。

土地入市“逐步放開”

已有躍躍欲試的業內人士估算出，一旦農地釋放將激活至少65萬億的財富。不過在中原地產市場研究總監張大偉看來，短期內不可能實現這么大量的財富激活。

“目前計算紙面上的數據沒有什么意義。土地入市肯定是逐漸放開，不會一下子全面放開，或者說增加試點區域，部分區域逐漸放開。”張大偉稱農地若直接入市，將對房地產市場乃至宏觀經濟產生巨大影響。有關進程備受業內矚目。目前的宅基地主要位于城市邊緣的農村，屬于城市范疇里的城鄉部分。

“如果能直接入市，帶來的影響一是起碼可以增加一部分農民的收入，另外增加土地市場的供應量，也可以緩解現在土地市場土地稀缺的狀態。”張大偉表示。

“我們認為，土地流轉推進的順序是，首先推動經營性用地流轉、再推動宅基地流轉，走一條先易后難、循序漸進的路徑，”中信證券研究部褚建芳表示。

全國工商聯房地產商會理事陳寶存告訴南都記者，隨著近年新的土地拆遷條件出臺、土地安置成本的上揚，用地和拆遷補償等標準都將提高，土地供應不足的話價格問題很難解決。

新型城鎮化呼喚新土改

張大偉表示，以前是政府收取土地之后賣給開發商，“如果有兩個賣家，即農民可以把自己的宅基地出售的話，對抑制土地價格和提高土地供應量還是有好處的。”

中信證券行業報告認為，土地改革將帶來四大利好，一是提高農業生產效率，二是預計1億農民工市民化，通過改革紅利再次激發人口紅利，三是增加建設用地面值，為城市發展提供物質基礎，四是帶動消費需求和服務業的發展。

“新型城鎮化呼喚新土改。過去十幾年來，我國所推動的城鎮化更大程度上屬于土地城鎮化。為實現人口城鎮化，必須進行土地改革。”申銀萬國分析師張圣賢認為，通過集體土地特別是宅基地的流轉，一方面可以為新型城鎮化建設提供稅收等資金來源；另一方面可以使農村人口獲取土地增值收益，提高農村人口的購買力。

目前，不少地方政府確在積極試水土改。試驗主要還是通過各種手段增加建設用地指標，并未實行集體土地的自由流轉。

具體做法，一是整合置換，以重慶“地票”模式和嘉興“兩分兩換”模式為代表。通過“以土地承包經營權置換社會保障”和“以宅基地置換城鎮住房”的模式，盤活宅基地資源，復耕宅基地，換取建設用地指標。二是盤活資源，以廣東“三舊改造”和深圳“集體工業用地流轉”模式為代表。通過搬遷、收回等手段將現有工業用地和閑置土地進行優化配置。

相比上述并未觸動集體土地自由流轉的改革試驗而言，溫州的宅基地流轉邁出了重要一步。溫州土改最大的亮點在于農村房屋所有權的交易。盡管政策并未突破紅線，農房交易范圍仍限于本村，但在縣域的抵押貸款和置換交易功能依然實現了農房價值的重估，為農房交易打開了突破口。