農民談小產權房轉正：不愿意轉給我100萬我都不干

2013年11月18日 02:44
來源：新京報

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7月16日，北京宋莊徐宋路西側幾棟建筑上懸掛著巨幅標語，標明該建筑為小產權房，屬于違法建筑。新京報記者吳江攝

新京報訊十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（簡稱《決定》）提出，建立城鄉統一的建設用地市場。“‘小產權房’轉正”的風聲也隨之再起。不過專家表示，《決定》中的改革方向對于解決“小產權房”問題提供了大的原則，但“小產權房”的轉正面臨著諸多需要解決的問題，并不會立即“跟風轉正”。

需相關部門研究具體解決方法

《決定》提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

記者注意到，在《決定》關于集體土地的表述中，并沒有提及“小產權房”。對此，北京市房協秘書長陳志認為，《決定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，而“小產權房”只是其中的一個具體問題，因此《決定》不會談及如何解決“小產權房”這樣具體的問題。

“具體到‘小產權房’的問題，還需要相關部門根據《決定》的精神，研究具體的解決辦法。”陳志說，從長遠看，“小產權房”問題肯定要解決。

“小產權房轉正”須先修法

不過，在陳志看來，“小產權房”的轉正并不會立即得以實現，因為它還面臨著諸多難題需要解決。

其中最大的問題就是法律上的障礙，《憲法》中規定的土地所有形式只有全民所有和集體所有。而且按照現行的《土地管理法》，宅基地屬于農村集體經濟組織所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、買賣或變相買賣。

“那如果‘小產權房’轉正，就必須要修改法律，否則轉正的行為就是違法的。”陳志說，從《決定》體現的精神看，依法治國是一個很明確的原則。因此即便“小產權房”轉正，也必須是在修法之后。

在實際操作過程中，“小產權房”的轉正也面臨很多具體問題。“如果‘轉正’，那之前買賣‘小產權房’的行為如何界定和處罰？這肯定是違法行為，如果簡單的‘轉正’，就等于承認了之前的違法行為。”陳志說。此外，他認為，“小產權房”如果轉正，那勢必還要采取補交土地收益等方式補交一定的價款，那么補交的金額標準多少，時限界定在哪里？這些都需要明確。

屢打不絕的“小產權房”

“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。

小產權房出現乃至“繁榮”的歷史，與城市房價躥升密不可分。小產權房成為社會關注的熱點，是從2007年開始的，而這一年也正是房價上漲邁入快速之年。

當年6月，建設部發布了一份“買房風險提示”，特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，否則將無法辦理房屋產權登記，有些項目允諾辦理的“鄉產權”“小產權”，都不符合法律規定。

盡管主管部門明確表態，但全國一些農村集體組織還是不斷在打“小產權房”的主意，各地的“小產權房”也成為屢打不絕的問題。在北京，通州區張家灣等地成為了媒體關注的“小產權房”集中區域。

對于打擊查處“小產權房”，從國家到北京也一直采取高壓政策。國土部每季度的掛牌督辦土地違法案件中，基本上都有對“小產權房”的查處。而北京也在2007年就完成了對通州張家灣鎮和房山琉璃河鎮非法占地建設“小產權房”的處理。

據了解，2008年國土部開始研究制定小產權房的相關處理意見。各地此前也在等待著國土部的大原則來確定各自的處理辦法。

2012年上半年，北京開始了集中清理整治“小產權房”。當年9月公布了首批79個“小產權房”項目，今年6月又公布了第二批6個項目。

不過，這次北京對于“小產權房”的風暴，刮向的主要是在建和在售的“小產權房”項目，而已售的“小產權房”由于情況復雜，在處理方面，政府還是較為謹慎。

交鋒

黨國英

“從不合法到合法是大勢所趨”

社科院農村發展研究所研究員黨國英認為，如果按照字面的范圍，農村經營性建設用地實際上規模很小，就算全部入市，也不會對目前的土地市場造成沖擊。但是，黨國英認為，現在的規劃和用途管制有很多問題。我國現在雖然出臺城鄉規劃法，但鄉村規劃仍非常隨意，如果不修改規劃法，那么農村可能就按照自己的利益，隨意修改規劃，使得幾十萬行政村都可以入市。

另外，黨國英認為，《決定》出臺后，有可能導致大量農村“小產權房”成為合法的建筑。黨國英認為，這是改革大勢所趨，雖然原來不合法，但是改革的大勢所趨之下，讓原來一些不合法的事情變得合法，也是一種和解，“無非是一部分農民得到一些利益。改革不應只計較這個。”

華生

“小產權房入市破壞社會公正”

經濟學家華生認為，小產權房不符合法治國家的精神，他并不看好小產權房轉正，如果小產權房轉正那就是在鼓勵違法，讓人產生法不責眾的錯覺。

華生在其博客中寫道，能蓋小產權房的農民不是廣大農村的絕大多數農民，而是城中村和城郊的原住民。在用途和規劃管制下，規劃就是錢，原住民的土地無權自由流轉入市獲益，否則，既破壞了社會公正，也是對占人口絕大多數的外來進城農民利益的擠壓和傷害。

河北大學中國鄉村建設研究中心研究員李昌平認為，在沒有修改法律的情況下，就應該嚴格執行法律，該查處就查處，該處罰得處罰。如果現在不處理“小產權房”，而是一下子全部“轉正”，這就意味著違反現有法律，把一切違法合法化，“會帶來嚴重的后果。”

太玉園小區原住村民不愿“轉正”

位于通州區土橋城鐵站附近的太玉園小區，以北京乃至全國最大的小產權房住宅區而聞名。國芙蓉是太玉園西區的一名居民，2009年，她以4000元每平米的價格在這里購得一套二手房，房產證是村里發的一個“紅本”。

她回憶，當年準備在這里買房時心里有所顧慮，因為畢竟是小產權，沒有正規的產權證。經過多方打聽，她得知這里也住有張灣村的本地居民，還聽人說雖然是小產權，但也得到建委的“承認”，考慮到低廉的價格，就買了下來。

住在太玉園西區的張先生買得更早。2006年時，這里的房價才2000多元，張先生稱，“關注了這次三中全會，一說建立農村產權流轉，我心里就踏實多了。”他表示，如果能“轉正”，當然更好不過。

國芙蓉也表達類似看法，雖然目前沒有要賣掉房子的打算，但仍希望新政策能使小產權房轉成大產權，據她估計，“轉正”可能會讓業主補繳大產權房應當繳納的土地出讓金，“10萬左右可以接受，再多就不行了。”

而幾位2003年前后搬進太玉園的張灣村村民并不這樣認為，“轉正”后房子雖然可以上市交易，但這對他們來說并無多大意義，“我們就是本地人，房子自己住，現在不用交物業采暖費，住著挺好，如果轉大產權要交錢，還不如不轉。”