QE退出的樓市隱憂 美聯儲縮減購買規模房企資金鏈承壓

QE退出的樓市隱憂 美聯儲縮減購買規模房企資金鏈承壓

本報記者陳小瑛深圳報道

QE退出的靴子終于落地。

就在市場預期美聯儲將繼續拖延削減第三輪量化寬松政策(QE3)的時候， 12月19日凌晨，美聯儲宣布從2014年1月份開始，每月債券購買規模將縮減100億美元，從850億美元降至750億美元。

這樣的變化傳導至房地產市場，無疑意味著，巨量的融資規模縮減將引發房企資金鏈緊張。統計數據顯示，目前，大量資金潛伏在中國房地產業內，今年房企赴境外融資額達到3256億元，比2012年暴增5倍。北京中原地產研究總監張大偉認為，國際熱錢回流美國，香港房地產將受巨大沖擊，國內房地產市場也將面臨頹勢風險。

與此同時，12月24日，住建部部長姜偉新在部署明年全國住房城鄉建設工作會議上明確表示，2014年要保持調控政策的連續性和穩定性，執行好既有調控措施，房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

受訪的房企均認為，目前QE3縮減規模將增加房企境外融資成本，融資難度會加大，融資規模也將縮小。而在“內憂外患”的夾擊下，對2014年中國樓市的走向，房企的不安感明顯增加。多位房企高管預判，明年房價漲幅將放緩至個位數。而進入12月，一線城市新房銷售已明顯放緩。

潛伏的外資

QE3的退出，意味著全球廉價資金時代漸行漸遠。

根據國家統計局的數據，2013年前11個月，房地產開發企業到位資金10.9萬億元，資金來源結構中，利用外資475億元，占比不足0.5%，從表象來看，外資確實微不足道。

但實際上，據記者從銀行人士處了解，為了資金利用便利，不少房企通過“外保內貸”方式，將境外銀行的授信，直接轉化成境內人民幣貸款，或通過理財產品和信托，境外資金無需直接匯入到境內，而這部分資金只算貸款或房企自籌資金，并未算入外資。

中原地產市場研究部統計數據顯示，截至目前，房企海外融資總額（包含貸款）合計人民幣高達3256億。同比2012年全年的額度漲幅超過5倍。其中，前11個月，房企包括票據和債券的海外融資也已經突破367.5億美元，合計人民幣2241億。

“我們統計的也只是根據房企對外公布的數據，還有很多是沒有公開無法統計到的。”中原地產研究總監張大偉告訴記者，一旦QE退出，將會導致房企的融資成本和匯率風險大大增加。境外資金縮減，境內資金成本也會水漲船高，而且對于國內房地產市場來說，很可能也會有熱錢流出，拋售物業。

深圳一龍頭房企高管告訴記者，有許多境外資金利用難以辨明，也無法統計到外資里，外資對于房地產投資的整體始終是個未知數，企業也只清楚自己的情況。

華潤置地投資部人士向記者透露，公司70%的資金來源是依靠境外，今年在境外融資有100多億元。

上述龍頭房企高管分析認為， QE退出后，美元無疑會走強，可能帶動人民幣匯率向下走，同時全球利率上升，對于在港上市的內房股，以及在境外融資較多的房企而言，融資成本會上升，相應的企業利潤會縮減。

此外，人民幣會貶值，原來在境外融資的債務，對應的購買價格會上漲，這不僅影響日后的融資成本，且對過去已融資但尚未兌付的債務，其成本也將增加。

不過沖擊還不會來得太快。摩根士丹利一位投資高管對記者稱，如果是850億美元一次性退出，市場會很恐慌，但目前美聯儲只是象征性地縮減一點，還留有750億美元，龐大的資金需要尋找投資出路，而美國10年期國債利息只漲了0.2%，美聯儲亦表示不會加息，中國相對美國利息回報而言，仍然要高很多，所以仍會得到外資青睞。

國信證券房地產分析師方焱認為，從邏輯推理上來看，央行的貨幣投放，部分是為了對沖外匯占款，如果外匯減少，相應的國內貨幣投入也會減少，國內流動性會趨緊，銀行貸款也會縮緊，從而影響到房地產銷售。不過，目前QE3減少數額較少，美元利率也沒明顯增加，短期內影響有限。

房企隱憂來臨

從今年夏初開始的QE3退出傳言，一直讓全球資本市場神經高度緊繃。而房企更感到暴風雨來臨前的不安，部分房企甚至已未雨綢繆。

今年在香港緊急完成上市平臺重組后，招商地產在香港的控股子公司招商局置地于12月12日閃電融資5億美元，該美元債券的期限為5年，票面利率為4.021%，遠低于目前國內銀行10%左右的貸款利率。

“考慮到QE退出預期增強，以及美元利率上升的趨勢，所以我們以最快速度啟動了發債。”招商局置地財務總監余志良表示，這也是希望將公司的海外融資功能做實，為長期發展提供穩定的低成本資金。

而近期赴港上市的7家公司中，金輪天地、當代置業、景瑞控股與時代地產上市后股價即遭遇破發，僅有五洲國際、毅德國際和龍光地產股價高于招股價，但融資額度已經大不如前，7家總融資僅93.39億港元，與最初的募資計劃相差甚遠，只賣出了“白菜價”。

其中，12月20日趕在年前上市的龍光地產，僅融資14.84億港元。一家在港上市的央企人士認為，一方面是境外資金減少，另一方面也反映出外資對于中小房地產企業安全性的擔憂。

華潤置地投資部人士對記者表示，雖然公司有境外融資能力，但公司追求穩健，對杠桿利用不高，資金需求不大，負債率控制在50%左右，因此境外融資環境即便縮緊，對評級較高的央企而言，影響也不大，而過于依賴境外融資擴張的企業則另當別論。

“對我們而言是好事，境內外資金都緊張時，我們給房企的利息也會更高。”德信資本房地產金融部合伙人王亞軍說，通常選擇從私募基金融資的多為中小房企，這對過于借助外力資本激進發展的房企，資金承壓會更大。

方焱對記者表示，一個潛在的擔憂是，美國自2008年金融海嘯以來一直在去杠桿，輕裝上陣，經濟也在慢慢復蘇，而中國卻在加杠桿，今年出現的“錢荒”也恰恰說明資金并未進入實體，而是空轉，最終很大一部分資金又流向房地產，導致泡沫吹大，房地產風險不斷累積。

2014年樓市向下？

經濟學家馬光遠認為，美聯儲退出QE有可能把中國房地產打回原形，多年以來靠潛伏的國際資本支撐的中國高房價將迎來真正的重擊。

在業內看來，此言過于夸張，而有關中國房地產泡沫何時破滅的爭論從未平息，但誰也無法準確預知未來，不過，就短期而言，連一向只唱多的房地產大佬也對2014年樓市持保守態度。

華遠董事長任志強已作出判斷，2014年國內房價漲幅會降至個位數，這也就意味著明年國內房市熱度會降溫。

“今年房價漲幅超過20%，將過去3年平穩的房價集中在今年一年補漲了，明年房價漲幅縮至個位數是肯定的。”深圳某龍頭房企高管分析稱，去年底至今年，房企拿地規模明顯增大，相應的明年樓市供給量會增加，12月份開始，一線城市的新盤銷售已開始放緩。

盡管今年大部分房企銷售業績都十分亮麗，但值得注意的是，今年房企拿地的步伐也在明顯加快，融創、泰禾、恒大等房企拿下的多個高價地，在萬科內部一位高管看來太激進，未來潛藏的風險也較大。

“今年房企買地的錢，只要是自己前幾年攢起來的就沒問題，后期可以從銀行貸款開發。”上述摩根士丹利投資高管對記者強調，作為企業，永遠都應該擔憂資金不夠怎么辦，這樣才能穩健地活下去。

而世聯地產董事長陳勁松預判，銷售回款質量比較差，在高位加杠桿過于激進的中小房企將面臨短期償付危機，2014年開發商利潤和ROE（凈資產收益率）趨勢將會下滑，高地價和資金成本是利潤的最大殺手，2014年是房地產進入下半場的元年。

張大偉認為， 2014年及之后中國房地產市場分化將加劇，調整的趨勢將愈加明顯，短期看受有效供應不足和需求旺盛的雙重影響，一二線發達城市依然會有比較好的表現。三四線城市大部分將會出現供應過剩，房價下跌壓力將非常大，一二線也將有可能出現調整。