QE退出的樓市隱憂 美聯(lián)儲(chǔ)縮減購(gòu)買規(guī)模房企資金鏈承壓

QE退出的樓市隱憂 美聯(lián)儲(chǔ)縮減購(gòu)買規(guī)模房企資金鏈承壓

本報(bào)記者陳小瑛深圳報(bào)道

QE退出的靴子終于落地。

就在市場(chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)將繼續(xù)拖延削減第三輪量化寬松政策(QE3)的時(shí)候， 12月19日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)宣布從2014年1月份開(kāi)始，每月債券購(gòu)買規(guī)模將縮減100億美元，從850億美元降至750億美元。

這樣的變化傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)疑意味著，巨量的融資規(guī)模縮減將引發(fā)房企資金鏈緊張。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，大量資金潛伏在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，今年房企赴境外融資額達(dá)到3256億元，比2012年暴增5倍。北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，國(guó)際熱錢回流美國(guó)，香港房地產(chǎn)將受巨大沖擊，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將面臨頹勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，12月24日，住建部部長(zhǎng)姜偉新在部署明年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上明確表示，2014年要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購(gòu)政策。

受訪的房企均認(rèn)為，目前QE3縮減規(guī)模將增加房企境外融資成本，融資難度會(huì)加大，融資規(guī)模也將縮小。而在“內(nèi)憂外患”的夾擊下，對(duì)2014年中國(guó)樓市的走向，房企的不安感明顯增加。多位房企高管預(yù)判，明年房?jī)r(jià)漲幅將放緩至個(gè)位數(shù)。而進(jìn)入12月，一線城市新房銷售已明顯放緩。

潛伏的外資

QE3的退出，意味著全球廉價(jià)資金時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2013年前11個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金10.9萬(wàn)億元，資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中，利用外資475億元，占比不足0.5%，從表象來(lái)看，外資確實(shí)微不足道。

但實(shí)際上，據(jù)記者從銀行人士處了解，為了資金利用便利，不少房企通過(guò)“外保內(nèi)貸”方式，將境外銀行的授信，直接轉(zhuǎn)化成境內(nèi)人民幣貸款，或通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品和信托，境外資金無(wú)需直接匯入到境內(nèi)，而這部分資金只算貸款或房企自籌資金，并未算入外資。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，房企海外融資總額（包含貸款）合計(jì)人民幣高達(dá)3256億。同比2012年全年的額度漲幅超過(guò)5倍。其中，前11個(gè)月，房企包括票據(jù)和債券的海外融資也已經(jīng)突破367.5億美元，合計(jì)人民幣2241億。

“我們統(tǒng)計(jì)的也只是根據(jù)房企對(duì)外公布的數(shù)據(jù)，還有很多是沒(méi)有公開(kāi)無(wú)法統(tǒng)計(jì)到的。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴記者，一旦QE退出，將會(huì)導(dǎo)致房企的融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)大大增加。境外資金縮減，境內(nèi)資金成本也會(huì)水漲船高，而且對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，很可能也會(huì)有熱錢流出，拋售物業(yè)。

深圳一龍頭房企高管告訴記者，有許多境外資金利用難以辨明，也無(wú)法統(tǒng)計(jì)到外資里，外資對(duì)于房地產(chǎn)投資的整體始終是個(gè)未知數(shù)，企業(yè)也只清楚自己的情況。

華潤(rùn)置地投資部人士向記者透露，公司70%的資金來(lái)源是依靠境外，今年在境外融資有100多億元。

上述龍頭房企高管分析認(rèn)為， QE退出后，美元無(wú)疑會(huì)走強(qiáng)，可能帶動(dòng)人民幣匯率向下走，同時(shí)全球利率上升，對(duì)于在港上市的內(nèi)房股，以及在境外融資較多的房企而言，融資成本會(huì)上升，相應(yīng)的企業(yè)利潤(rùn)會(huì)縮減。

此外，人民幣會(huì)貶值，原來(lái)在境外融資的債務(wù)，對(duì)應(yīng)的購(gòu)買價(jià)格會(huì)上漲，這不僅影響日后的融資成本，且對(duì)過(guò)去已融資但尚未兌付的債務(wù)，其成本也將增加。

不過(guò)沖擊還不會(huì)來(lái)得太快。摩根士丹利一位投資高管對(duì)記者稱，如果是850億美元一次性退出，市場(chǎng)會(huì)很恐慌，但目前美聯(lián)儲(chǔ)只是象征性地縮減一點(diǎn)，還留有750億美元，龐大的資金需要尋找投資出路，而美國(guó)10年期國(guó)債利息只漲了0.2%，美聯(lián)儲(chǔ)亦表示不會(huì)加息，中國(guó)相對(duì)美國(guó)利息回報(bào)而言，仍然要高很多，所以仍會(huì)得到外資青睞。

國(guó)信證券房地產(chǎn)分析師方焱認(rèn)為，從邏輯推理上來(lái)看，央行的貨幣投放，部分是為了對(duì)沖外匯占款，如果外匯減少，相應(yīng)的國(guó)內(nèi)貨幣投入也會(huì)減少，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性會(huì)趨緊，銀行貸款也會(huì)縮緊，從而影響到房地產(chǎn)銷售。不過(guò)，目前QE3減少數(shù)額較少，美元利率也沒(méi)明顯增加，短期內(nèi)影響有限。

房企隱憂來(lái)臨

從今年夏初開(kāi)始的QE3退出傳言，一直讓全球資本市場(chǎng)神經(jīng)高度緊繃。而房企更感到暴風(fēng)雨來(lái)臨前的不安，部分房企甚至已未雨綢繆。

今年在香港緊急完成上市平臺(tái)重組后，招商地產(chǎn)在香港的控股子公司招商局置地于12月12日閃電融資5億美元，該美元債券的期限為5年，票面利率為4.021%，遠(yuǎn)低于目前國(guó)內(nèi)銀行10%左右的貸款利率。

“考慮到QE退出預(yù)期增強(qiáng)，以及美元利率上升的趨勢(shì)，所以我們以最快速度啟動(dòng)了發(fā)債。”招商局置地財(cái)務(wù)總監(jiān)余志良表示，這也是希望將公司的海外融資功能做實(shí)，為長(zhǎng)期發(fā)展提供穩(wěn)定的低成本資金。

而近期赴港上市的7家公司中，金輪天地、當(dāng)代置業(yè)、景瑞控股與時(shí)代地產(chǎn)上市后股價(jià)即遭遇破發(fā)，僅有五洲國(guó)際、毅德國(guó)際和龍光地產(chǎn)股價(jià)高于招股價(jià)，但融資額度已經(jīng)大不如前，7家總?cè)谫Y僅93.39億港元，與最初的募資計(jì)劃相差甚遠(yuǎn)，只賣出了“白菜價(jià)”。

其中，12月20日趕在年前上市的龍光地產(chǎn)，僅融資14.84億港元。一家在港上市的央企人士認(rèn)為，一方面是境外資金減少，另一方面也反映出外資對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)安全性的擔(dān)憂。

華潤(rùn)置地投資部人士對(duì)記者表示，雖然公司有境外融資能力，但公司追求穩(wěn)健，對(duì)杠桿利用不高，資金需求不大，負(fù)債率控制在50%左右，因此境外融資環(huán)境即便縮緊，對(duì)評(píng)級(jí)較高的央企而言，影響也不大，而過(guò)于依賴境外融資擴(kuò)張的企業(yè)則另當(dāng)別論。

“對(duì)我們而言是好事，境內(nèi)外資金都緊張時(shí)，我們給房企的利息也會(huì)更高。”德信資本房地產(chǎn)金融部合伙人王亞軍說(shuō)，通常選擇從私募基金融資的多為中小房企，這對(duì)過(guò)于借助外力資本激進(jìn)發(fā)展的房企，資金承壓會(huì)更大。

方焱對(duì)記者表示，一個(gè)潛在的擔(dān)憂是，美國(guó)自2008年金融海嘯以來(lái)一直在去杠桿，輕裝上陣，經(jīng)濟(jì)也在慢慢復(fù)蘇，而中國(guó)卻在加杠桿，今年出現(xiàn)的“錢荒”也恰恰說(shuō)明資金并未進(jìn)入實(shí)體，而是空轉(zhuǎn)，最終很大一部分資金又流向房地產(chǎn)，導(dǎo)致泡沫吹大，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。

2014年樓市向下？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)退出QE有可能把中國(guó)房地產(chǎn)打回原形，多年以來(lái)靠潛伏的國(guó)際資本支撐的中國(guó)高房?jī)r(jià)將迎來(lái)真正的重?fù)簟?/p>

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，此言過(guò)于夸張，而有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫何時(shí)破滅的爭(zhēng)論從未平息，但誰(shuí)也無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)知未來(lái)，不過(guò)，就短期而言，連一向只唱多的房地產(chǎn)大佬也對(duì)2014年樓市持保守態(tài)度。

華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)已作出判斷，2014年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅會(huì)降至個(gè)位數(shù)，這也就意味著明年國(guó)內(nèi)房市熱度會(huì)降溫。

“今年房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%，將過(guò)去3年平穩(wěn)的房?jī)r(jià)集中在今年一年補(bǔ)漲了，明年房?jī)r(jià)漲幅縮至個(gè)位數(shù)是肯定的。”深圳某龍頭房企高管分析稱，去年底至今年，房企拿地規(guī)模明顯增大，相應(yīng)的明年樓市供給量會(huì)增加，12月份開(kāi)始，一線城市的新盤銷售已開(kāi)始放緩。

盡管今年大部分房企銷售業(yè)績(jī)都十分亮麗，但值得注意的是，今年房企拿地的步伐也在明顯加快，融創(chuàng)、泰禾、恒大等房企拿下的多個(gè)高價(jià)地，在萬(wàn)科內(nèi)部一位高管看來(lái)太激進(jìn)，未來(lái)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也較大。

“今年房企買地的錢，只要是自己前幾年攢起來(lái)的就沒(méi)問(wèn)題，后期可以從銀行貸款開(kāi)發(fā)。”上述摩根士丹利投資高管對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，作為企業(yè)，永遠(yuǎn)都應(yīng)該擔(dān)憂資金不夠怎么辦，這樣才能穩(wěn)健地活下去。

而世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松預(yù)判，銷售回款質(zhì)量比較差，在高位加杠桿過(guò)于激進(jìn)的中小房企將面臨短期償付危機(jī)，2014年開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)和ROE（凈資產(chǎn)收益率）趨勢(shì)將會(huì)下滑，高地價(jià)和資金成本是利潤(rùn)的最大殺手，2014年是房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)的元年。

張大偉認(rèn)為， 2014年及之后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將加劇，調(diào)整的趨勢(shì)將愈加明顯，短期看受有效供應(yīng)不足和需求旺盛的雙重影響，一二線發(fā)達(dá)城市依然會(huì)有比較好的表現(xiàn)。三四線城市大部分將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩，房?jī)r(jià)下跌壓力將非常大，一二線也將有可能出現(xiàn)調(diào)整。