橡樹灣寒冬現間隔性供暖 華潤激進擴張留后遺癥

業主自掛橫幅表達對橡樹灣物業的不滿

因燃氣不通，沈陽華潤橡樹灣業主王先生只好備了兩個氣罐過年

中國經濟網 北京1月27日訊 過去一年，據公開材料顯示，華潤置地年度累計實現簽約額約663億元，較2012年同期分別增長27.0%。另外， 2011年至2013年，華潤置地自2007年上市后首次出現毛利率連續下降。

對于華潤置地毛利率下滑的原因，有觀點認為：除整體行業趨勢外，最重要的還是與其布局有關。“客觀地說，這是華潤激進擴張的后遺癥。在追求規模和速度的同時，華潤自身的房屋質量和物業等問題也都被忽略了。”一位分析人士告訴中國經濟網記者。

作為華潤置業的高端品牌之一，橡樹灣項目就遭到了北京、安徽、武漢、福建等地業主的投訴，也曾因物業、規劃等問題屢遭曝光。

就在近日，中國經濟網記者收到沈陽華潤橡樹灣業主王先生的投訴。“東北這邊冬天很冷，華潤卻是間歇性供暖，半夜的時候屋里溫度很低。華潤的物業對這些問題視而不見，只是一味的托著業主，不給解決”，王先生說，“物業管理太差了，小區還存在很多類似的硬件問題”

記者致電華潤置業物業相關人員，對方稱“現在領導都不在，等和領導匯報后，會給出答復。”

截至發稿，記者未收到華潤方面的相關回復。

間隔性供暖業主稱華潤擅長游擊戰

農歷新年馬上到來，家家戶戶也都開始清掃屋子準備過年。北方早已進入了供暖期，但是沈陽華潤橡樹灣業主王先生卻發現自己家的暖氣好像有問題。

“剛到第二個供暖期，我們的暖氣就不是很熱了。好像是早八點和晚八點集中供暖，供完之后，到了半夜家里就有點冷了。開發商就為了省錢，壓根不管業主的感受。”王先生說。

“我們也找他們很多次了。他們每次到屋里一量，溫度就達標。問題是，凌晨到早上八點之前，家里溫度很低。我們總不能讓他們半夜三更來家里測量溫度吧！后來華潤的就說，這個跟他們沒關系，要找就去找供暖公司。” 王先生告訴中國經濟網記者。

據王先生介紹，沈陽華潤橡樹灣的供暖是一家私人供暖公司提供的。該公司還承擔著周圍其它樓盤的供暖工作。

王先生說，“這家供暖公司特別有意思。在里面上班的員工就說，一年就能給老板省下來一輛高檔汽車。另外，公司對每天的燃煤量也有嚴格限制，如果員工使用過量了，就會被罰款。”

王先生還表示，在華潤一期入主的第一個供暖期，暖氣的溫度還是很不錯的；到了第二那個供暖期，就明顯能感覺到暖氣沒有以前那么熱了。

“華潤也特別擅長游擊戰。按說供暖根據當天氣溫上下調整也是應該的，但是華潤現在就成了看天供暖。室外溫度稍微高一點，暖氣溫度就馬上下來了，特別靈敏。”王先生調侃道。

橡樹灣物業問題頻現被指管理混亂

“入住都一年半了，華潤置地遲遲不向煤氣公司交納開栓費用，導致連續兩個春節業主要用液化氣罐過年。由于春節期間液化氣罐公司放假，不得不多準備氣罐，極不方便，也很不安全。買華潤品牌的樓盤，3.2元的物業費，真傷不起！”王先生告訴中國經濟網記者。

記者聯系到華潤物業，對方說，“這個主要是主杠有問題，一時半會通不了。這個要等到管道修好之后，才能通氣。”關于具體的通氣時間，對方并未給出答復。

“事情并不像物業說的那么簡單。主要是因為物業給燃氣公司繳費太晚了，就導致我們今年春節也用不上氣。另外，他們的閥門漏氣很厲害，換完之后依然漏氣。燃氣公司的人來看了之后，都說問題很嚴重。”針對物業的說法，王先生解釋到。

“我們這邊橡樹灣的問題多的很，簡直讓人無語。他們的物業管理太混亂了！”王先生稱。

據王先生陳述，橡樹灣的安保問題也很嚴重。“保安根本沒有一點責任感，每天就坐在收發室里面。小區基本上可以隨便出入，不是本小區的人保安也不怎么管。物業經理也是視而不見，業主反映過很多次，物業經理就說這個是保安的個人問題，和華潤關系不大，還說我們這些業主是無理取鬧。”

關于房產證的問題，王先生也表達了自己的不滿。

本來是早該辦好的房產證，可是到現在還是沒個影。“由于華潤負責這個的職工和公司鬧點不愉快離職了，結果辦房產證的那些材料被鎖到現在。”王先生這樣告訴中國經濟網記者。

2013年11月底，沈陽華潤橡樹灣的地下車庫還發生了一起火災。

“當時，地下車庫因為電線燒糊引發了一場火災。當時，物業封閉了地下車庫，很多車只能停在外面。關于事情的真相，物業也一直瞞著業主。都過去半個多月了，電梯里還有糊味！”王先生說。

橡樹灣這種行為也引起了業主的質疑。合格電線為什么會燒糊起火？消防合格怎么會發生火災？事后為何不向業主解釋原因？地下車庫應急燈不工作是怎么通過消防驗收的，如不符合消防標準，為何敢讓業主使用？另外一位業主馮先生向記者表達了自己的質疑。

諸多問題均未解決物業致電業主忙推托

面對物業存在的諸多問題，業主們也多次找到相關人員協商解決。

“華潤的物業想在就覺得我們是在無理取鬧，說我們是為了減免物業費，這簡直就是胡鬧。”王先生很氣憤的告訴中國經濟網記者。

記者了解到，在業主向物業反饋問題之后，一般也都得不到解決。唯一的回饋就是，業主會不停地收到物業的電話，電話內容多為對相關問題的拖延。

王先生說，“剛開始的時候，我還接他們（華潤物業）的電話。后來，他們再打電話我就不接了。結果他們就換著電話的打，很多業主也都收到了物業的電話。”

橡樹灣業主劉先生也表示，“我也曾多次收到華潤物業的電話，但對方也都沒有一點解決問題的態度，這明顯就是店大欺客。”

如此之多的問題，難道華潤物業的相關負責人就不知道么？

王先生表示，華潤物業的中層管理者知道。“我們找過物業多次，物業負責人同意幫我們聯系上層領導面談。我們雙方也確實見面談了一次，但是并沒有什么效果。后來才知道，我們被物業的人耍了。那個所謂的領導，只不過是和物業比較熟的另外一個員工而已。”

為此，橡樹灣的業主紛紛在自家窗戶上掛出了維權的條幅，白底黑字甚是刺眼。

“馬上要過年了，很多業主都覺得太不好看，有的也就把條幅給撤了。華潤的物業坑華潤的業主，現在真的感覺很無奈。”最后，業主王先生告訴中國經濟網記者。

在華潤集團董事辦公室發布的2014年新年獻詞中，“謠言不能阻擋我們前進，詆毀讓我們更加堅強。”對此，有業內人士調侃道，“怪不得華潤的態度一般都是不回應，原來這才是他們的制勝法寶。”

多地橡樹灣遭投訴武漢地上配電房被拆

記者發現，僅2013年一年，關于華潤橡樹灣的投訴便多如牛毛。

2013年7月，福州華潤橡樹灣三期業主投訴稱，華潤橡樹灣涉嫌虛假宣傳，銷售過程中沒有告知業主就在三期規劃建設了300多個地面車位和5個垃圾房。

開發商回應稱，地面車位和垃圾房均按相關報批文件及銷售承諾進行施工建設，車位去留需三分之二以上的業主同意。

另外，據報道，2013年8月，合肥華潤橡樹灣因原規劃的公園變成了墓地遭到業主投訴。一位業主無奈地表示，“別人窗外看風景，我家窗外看墓地。”

擅改規劃也仿佛是華潤橡樹灣的“優良傳統”。

據楚天都市報2013年12月18日報道稱，武漢華潤橡樹灣二期的業主發現，規劃圖上位于地下的配電房，建好時卻冒到了地面上，且位于原規劃的綠化帶上。針對此事，武漢市國土資源和規劃局在回應已經認定華潤存在違建行為，并已于11月26日出具了處罰公示。

中國經濟網在12月26日對此事進行了跟蹤報道。記者聯系到武漢市國土局，武漢市國土資源和規劃局負責人也告訴中國經濟網記者，“由于業主反映強烈，目前，我們已經停辦橡樹灣項目的相關手續。只有華潤和業主意見達成一致，才會繼續辦理。”

“報道過后，武漢市政府相關部門又找了華潤幾次。目前，天井已經封上了。變電站也已經停工了。”武漢華潤橡樹灣的業主李女士告訴中國經濟網記者，“華潤也貼出了相關的公告，說配電房會在2014年2月28日之前拆除完畢。”

激進擴張致毛利連續下滑華潤政策調整重回前線

橡樹灣系列問題頻出，只是華潤激進擴張多米諾效應的一個縮影。

1月20日，華潤置地公布數據顯示，截至12月底，華潤置地2013年度累計實現簽約額約663億元，累計實現簽約面積578.2萬平米，較2012年同期分別增長27.0%和22.3%。如果按照華潤2013年年初制定的570億元全年目標計算，其全年超額完成約16.32%。

此前，申銀萬國在預測華潤的銷售前景時則表示，在2013年達到650億左右的規模后，明后兩年仍將保持20%以上的增速，以此推動2015年突破1000億元大關。由此看來，千億大關對華潤來說并不算是件難事。

盡管華潤的業績和增速看上去都很漂亮，但是在毛利率方面，華潤已出現連續下滑。

資料顯示，2011年其毛利率為39.5%；2012年，其毛利率為36.9%；到了2013年中期，其毛利率繼續下滑至31.4%。三年之內，毛利率下滑幅度超過8個百分點，這也引來了外界的猜測和質疑。

對于華潤毛利率下滑的因素，外界的主要觀點認為和其布局有關。據不完全統計，在2010年和2011年，華潤拿出近400億在二三線城市大肆拿地。然而，隨著一二線城市的全面回暖，三線城市的前景逐漸趨弱，這直接導致華潤的資金轉換率開始走低。

失利之后，華潤開始調整思路重回前線。

新年伊始，華潤便以19.3億元、溢價108%摘得北京門頭溝新城MC00-0017-6007等地塊，折合樓面價19704元/平方米，這也是時隔多年后，華潤再次在北京拿地。

一位分析師認為，主要還是基于毛利率不斷下滑的問題，因而才會不斷在核心的一二線城市補充具備高附加值的地塊。由于涉及結轉周期，公司預期2016年毛利率才會大幅好轉。

同樣，申銀萬國在早前也曾預計，受制于開發周期，華潤的利潤率2014年開始將會有小幅回升，但更顯著的回升則要等到2015年之后。