一線城市樓市春節休眠 樓冷地熱可能引調控升級

馬年春節，一線城市樓市并未隨著“馬上有房”的祝福走強，而是延續了節前就已顯現的清淡行情，從而也契合了一線城市樓市春節“休眠”的基本特點。市場人士分析，目前市場處于階段性的淡季，市場的回暖需等到二月之后。從全年來看，一線城市樓市今年或將出現供應趨緊、成交回落等情況，春節前出現的“地王”風潮對市場的實際影響也將緩慢釋放，期間可能觸發監管調控，市場需要注意這一現象釋放的信號。

樓市春節“休眠”

每逢春節，受開發商推盤節奏放慢、市場觀望情緒加重等節日因素的影響，樓市特別是一線城市樓市開始進入“休眠”期。今年春節期間，北上廣深等一線城市樓市“睡意十足”。受信貸偏緊、開發商庫存壓力減小等因素影響，節前市場行情就已趨清淡，而節中則延續了這一清淡行情。一線城市樓市未能實現開門紅，全年行情預計也是“緊”字當頭。

據悉，進入2014年后，上海樓市就呈現出成交寡淡的行情，節前成交熱度逐步下降，各個樓盤的買家來訪量、來電量都明顯下降。春節期間，受外地戶籍買家返鄉等因素影響，市場熱度在春節期間持續走低。據統計，上海2月預計開盤項目26個，較1月的29個減少3個，且僅有6個樓盤給出了具體報價，其它開盤項目價格待定，預計基本與1月持平。

無獨有偶，今年1月首周，北京市新建住宅和二手房成交量無論是環比還是同比降幅均在30%左右。2月更是青黃不接，新浪樂居資料顯示，北京市2月新開樓盤僅6個，遠少于1月的24個。同時，受市場觀望情緒影響，成交量短時估計難以提振，市場或將持續清淡行情，預計北京樓市供應量在今年一季度都將處于低位。

廣州樓市在今年首月則是量價齊升，迎來“小爆發”。但到了春節期間，廣州雖然有超過80個樓盤開門迎市并給出不小的優惠，但樓市的成交量大幅下跌，除夕至年初二的3天時間，廣州全市僅網簽成交21套單位，中心六區更是“零成交”，全市網簽均價被拉低至8813元/平方米。

分析指出，一線城市樓市春節期間的清淡走勢是周期性和階段性的，合乎市場預期。但節前由于信貸趨緊、地方調控政策出臺等引發的清淡行情則將影響未來較長一段時期的走勢。盡管央行公布的資料顯示，2013年全年新增房地產貸款2.34萬億元，占同期各項貸款增量的近三成。但今年初，信貸并未如往年一樣加速放量，外加去年年末地方政府調控措施的密集出臺，市場基調以調整、改革為主，供求雙方都在觀望等待，這樣的形勢或將貫穿今年全年。

“樓冷地熱”或引調控升級

在樓市降溫的同時，節前土地市場，特別是一線城市土地市場卻逆勢走高，呈現出“樓冷地熱”的特點。1月23日，深圳前海T201-0080宗商業用地公開招標出讓，最終以134億元、樓面地價28113元/平米成交，刷新深圳總價、單價紀錄；“穗六條”頒布之后的1月28日，廣州土地拍賣再次啟動，最終賣地進賬58.3億元，其中，保利地產先后以8億元、16.6億元的價格分別創下了番禺、黃埔地塊區域樓面價單價的新高紀錄；1月29日，方興地產以101億元的成交價拿下上海市閘北區大寧路地塊，刷新上海住宅用地總價紀錄，其溢價率高達111.5%，樓面價接近5萬元/平米。

土地市場的火爆對樓市的傳導或將需要較長時間，但也不排除土地高價成交對周邊在售樓盤的短時拉動作用。有分析指出，一線城市土地市場具有風向標意義，也是監管調控的重點對象，目前土地市場的走強仍是“點狀”的，并未出現市場“面上”的整體性走勢，高地價推高樓價的邏輯并不能簡單地建立，但這一市場信號仍值得注意。

業內人士分析，節前土地市場異常火爆的行情使市場對今年房地產行業的走勢充滿了想象力，預計也將引發監管部門關于行業的遠期考慮與政策安排。北京市土地整理儲備中心在1月17日公告暫停4宗土地招標/掛牌交易活動后，市場便普遍將這一動作解讀為監管部門可能將對目前土地市場進行“降溫”，未來政策層面或將迎來部分調整。市場人士分析，房地產市場在2013年處于政策調控的“潛伏期”，今年調控政策則有望出臺和落地，而市場在面對多次“狂潮”的洗禮之后或將漸趨理性，預計今年一線城市樓市仍將延續去年前熱后穩的全年走勢。