“樓市崩盤論”經不起推敲：一二線城市難下跌

毫無疑問，樓市崩盤論中蘊含的風險值得思考。不過，也有不少業內人士認為，崩盤論有些言過其實，市場漲幅或將收縮，但是馬年樓市發生斷崖式崩盤的可能極小。更可能的是，房地產市場分化將進一步加劇。

本報記者 張璐

1 樓盤降價被忽略了什么? 杭州郊區樓盤清理尾房

18日前后，杭州的一則樓盤降價消息引爆全國輿論。先是位于杭州城北的德信·北海公園宣布以15800元/平方米的特惠價清盤，不到24小時，該樓盤斜對面的天鴻·香榭里跟進，爆出折后起價11800元/平方米，均價為13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。

不過一邊倒的輿論浪潮忽略了幾個核心的細節，比如風口浪尖的德信·北海公園降價的目的是“清盤”，房源主要集中在5、6號樓，根據德信·北海公園公布在網上的資料，降價房源在全部房源的占比不足1/5。同時，這批降價的房源是“被先期購房者挑剩的尾房，朝向、戶型相對差一些”。此外，降價的兩項目位于杭州城北，百度地圖顯示，項目距杭州主城區直線距離在10公里左右。“屬杭州郊區”，曾住杭州現居上海的山東人王先生對記者描述，“周邊都是一些鄉鎮”。

2 降價城市會不會井噴? 更可能以點的形式出現

杭州現象對整體樓市的影響究竟有多大?中原地產市場研究部總監張大偉給出的判斷是“個例”，由此得出樓市全面崩盤的結論“言過其實”。張大偉稱，就杭州而言，降價僅限于已披露的個別項目，“沒有大范圍出現，也沒有傳遞到主城區”。

張大偉判斷為，在心理上會對購房者產生一定的影響，“觀望的購房者數量可能增多”。同時，類似杭州出現價格調整的城市，“會以點的形式繼續出現”，不過這種點主要集中在少數二線城市和三四線城市，而且連成片，大范圍出現的可能不大。

來自長沙的消息多少佐證了上述觀點，長沙調查機構統計數據顯示，年后長沙“每天的交易數量呈遞增的態勢”，即將到來的3月將出現“小陽春”。

3 成交不旺傳遞危險信號? 非開盤期零成交不罕見

梳理春節后風行的各種樓市崩盤論，繞不開“房價已經崩盤的五點證據”一文，在幾乎一邊倒的輿論風向中，這篇博文迅速躥紅網絡，截至26日下午，該文在百度上的搜索結果已然超過100萬。

不過早在數天前，接受采訪的業內人士稱，證據中的幾個說法被指有違常識，其中頗受質疑的一條是有關“成交不旺”的說法。

世聯怡高總經理朱江說，地產圈普遍認可的說法是，樓市上下半年各有銷售旺季，上半年的銷售旺季是3月到6月，下半年的銷售旺季為8月到11月。這種說法難以詳細考究，不過樓市“金九銀十”之說已是婦孺皆知，此外兩個時段也是樓市開盤、房源加推的密集期，這確為事實。

旺季之外，樓市銷售以自然銷售為主，售賣方式有如“守株待兔”。朱江稱，這與樓市成交的特征有關，一個項目在開盤期間銷售，能達到項目銷售的七到八成。當然在項目開盤之前，開發企業會用一個月甚至更長的時間來積蓄客源，這段時間業內的叫法是“蓄客期”，開盤成交實際上是一段時期累積客源的集中變現。而在非開盤期間，一個項目甚至多個項目同時出現“零成交”都不罕見。顯然按業內說法，用1月到3月份成交不旺佐證樓市崩盤不免牽強。

4 李嘉誠拋售是崩盤預兆? 人民幣貶值，改變資產布局

實際上，早在杭州個別樓盤降價之前，有人就已經將李嘉誠拋售內地房產解讀為樓市崩盤的先兆。對于這種觀點，山東大學房地產研究中心主任李鐵崗駁斥為“以偏概全”，不具有參考性。

李鐵崗分析說，資本天然是逐利的，“美國的量化寬松(QE)逐漸退出，人民幣出現貶值的趨勢，加上國內經濟下行壓力巨大”，“李嘉誠拋售內地房產，套現后投向本幣升值的區域、國家，應該是比較利益的結果”。

在李鐵崗看來，拋售內地房產，更應該看做是其國際化投資的配比調整，“這對于絕大多數國內房地產開發企業是不具備模仿能力的，既不能成為普遍現象，也不具備參考意義?！?/p>

5 目前樓市風險到底有多大? 不足以引發金融系統風險

樓市崩盤言論可信度究竟有幾分?李鐵崗直言“不可能”，“這幾年每到年初都有一波類似言論，不過崩盤都沒有出現?！睔v史上美國、日本以及香港都出現過房價崩盤，但這些國家或地區，樓市崩盤源自金融風險，比如“2008年美國發生金融危機，進而席卷全球”。

雖然國內房地產市場對金融的依賴程度也很高，但李鐵崗稱，“國內房地產證券化程度很低，沒有次級債等金融衍生產品”，“在大范圍內，由房地產釀成的金融風險，傳遞的層級限定在一級市場”，“通過多個層級引發大范圍連鎖反應的可能很小”，“風險基本可控”。發生在局部區域、部分項目的風險，達不到“釀成金融系統性風險，造成房價崩盤”的程度。

6 馬年房價將往何處去? 大小城市會出現分化

崩盤論有些言過其實，那么2014年國內房價究竟會有什么新的動向呢?中原地產市場研究部總監張大偉說，中原地產用“冷熱不均，新房市場分化加劇”來描述走勢。冷熱不均，是指一線城市價格高存量低，一線城市馬年市場表現繼續優于二三四線城市并領漲；二線城市以穩定為主，局部城市部分項目可能出現降價回籠資金的現象，而三四線城市則面臨一定的市場風險。這一現象的具體表現為，自去年以來，大批標桿房企回歸一線城市。

“這種樓市分化加劇，與人口流入和市場的供需變化有直接關系”，張大偉說，樓市走勢變化真正節點出現，要等到2015年，“現在說樓市崩盤為時過早”。