香港樓市“銀主盤”涌現 豪宅買家頻違約

在富麗堂皇的香港西九龍豪宅區，最近出現了一些買家開始虎視眈眈地準備“撿漏”。在香港政府大力推出一系列的政策后，香港樓市已經出現成交量停滯的情況，同時，已有買家頂不住壓力，因無法還月供而最終違約，被銀行收回房子，而市場人士稱，在香港樓市持續不景氣的情況下，未來這類違約事件會越來越多。

今年2月，香港出現了第一宗違約樓盤事件，一名來自內地的姓孫的業主在2011年以2080萬港元的價格，買入西九龍大角咀帝峯·皇殿，由中國銀行承辦按揭，到2012年8月，同樣來自內地的一名YAO姓人士為業主做二次按揭貸款，直至2013年12月，該單位被管理公司追討管理費，最終在未能完成房貸的情況下，銀行將該單位沒收，上月以2810萬港元成交。

這種違約事件在香港的西九龍地區陸續上演，美聯物業住宅部行政總裁布少明對《第一財經日報》稱，目前這類樓盤還主要出現在西九龍一帶的豪宅區域，由于過去幾年香港樓市一直處在上升階段，不少內地買家買樓的目的主要為了升值預期，但現在樓價受政府調控，升幅非常有限，甚至出現下滑，加上有的買家在供款能力上有問題，最終被銀行收走樓盤。

“如果市場情況持續惡化下去，這種銀主盤肯定會不斷出現。”布少明說。

“銀主盤”是香港人用來形容這類違約交易常用的“術語”。在1997年亞洲金融風暴后、2003年SARS事件后及2008年全球金融海嘯后，都曾經出現過銀主盤大批涌現的情況，由于當時樓價急劇下跌，負資產的個案激增，業主在高息年代無法償還貸款，導致物業最終都被銀行收回。

銀主盤也因此成為衡量樓市是否在下行的一個落后指標，銀行在等待業主斷供幾個月房貸后，磋商后會遵循法律程序將抵押的物業收回，最終參考當時的市場價格，以拍賣的形式進行，以出價高的交易。

隨著豪宅銀主盤的不斷出現，香港的公共房屋也開始出現銀主盤，并且價格低于市場價格近20%。根據香港房屋委員會的公告，上水天平邨的一個366平方英尺的單位，上月以80萬港元免低價賣出，創下該屋苑兩年新低。

而市場人士更擔憂，銀主盤的不斷出現，未來香港樓市可能出現當年的崩盤潮。根據香港金融管理局的最新數據，2014年1月底，未償還按揭貸款總額環比增加0.2%，達到9063億港元。

與此同時，香港政府也在多次場合強調要買家警惕樓市風險，甚至亞洲首富李嘉誠上周也表示，未來香港的樓價可能會出現下調，并用“香港利息不會永遠這么便宜”來提醒投資者要多加小心。

“不過據我觀察，現在的買家都還是很有實力的，透過我們買樓的內地買家大部分首付金額都屬于安全水平，不用擔心會跟1997年一樣，有大批銀主盤出現。”布少明說。

另一邊受政府持續調控政策的影響，上個月原本已經失去活力的香港市場更加因農歷新年而冷意十足。根據土地注冊處數據，2月份香港獲得2248宗二手住宅買賣登記，不僅環比下跌21%，連續5個月低于3000宗外，單月登記量也創下了1996年以來的新低。

利嘉閣地產研究部主管周滿杰在一份報告中稱，農歷新年后都是樓市的傳統買賣旺季，但受到外圍政治經濟情況不穩的影響，加上股市持續波動以及財政預算案并未出現驚喜，難以有帶動的作用，令市場觀望的情緒沒有顯著的改善，所以2月樓市并不樂觀。

周滿杰稱，3月開始有新的一手樓盤登場，難免分散二手購買力，預計3月的二手樓盤買賣登記只能在2300至3000宗的區間內浮動。

布少明則認為，3月二手交易宗數可能會回升到3000宗，盡管仍舊屬于較低的水平，但他預計二手賣家將會開始降價，只是整體降價幅度不會太大，大約2%至5%。