專家：樓市“小拐點”已經(jīng)到來

在2013年曾經(jīng)風光無限的中國房地產(chǎn)業(yè)在進入馬年之后，似乎迎來了一個低潮，不僅整體成交量下降，一些城市的個別樓盤甚至出現(xiàn)了久違的降價，樓市拐點論和崩盤論也因此悄然出現(xiàn)。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受《華夏時報》記者專訪時指出，現(xiàn)在說樓市的大拐點還言之過早，但小拐點確實正在到來，表現(xiàn)為整體增速正在放緩，但崩盤的可能性并不存在。從政府工作報告(以下簡稱報告)中的相關(guān)表述來看，中央政府已經(jīng)注意到了這一點，調(diào)控思路已經(jīng)相應(yīng)發(fā)生了重大改變，中國的房地產(chǎn)市場正在朝著健康的方向發(fā)展。

《華夏時報》：李克強總理在報告中關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的表述有何亮點？

顧云昌：這次的報告體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控思路的重大改變。以前的調(diào)控是以房價為綱，認為抓住了房價就抓住了房地產(chǎn)的“牛鼻子”。但是，光提房價是意義不大的，因為不同的人群有不同的房價接受能力。房價的漲和跌在一定程度上和許多人沒有關(guān)系：房價跌了，那些低收入和中低收入家庭依然買不起；房價漲了，就算漲到一平米十萬元，依然不在一些高收入家庭的話下。房價不是一個平均的概念，通過房價確實可以判定房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，但并不是解決問題的關(guān)鍵。這次的報告根本就沒有提房價，表明本屆政府不再把房價當作中國房地產(chǎn)的“牛鼻子”。

目前來看，這一屆政府認定的房地產(chǎn)的“牛鼻子”已經(jīng)很明確了，就是報告中提出的建立和完善住房保障體系和供應(yīng)體系。

以前的住房保障體系比較凌亂，現(xiàn)在，報告提出一方面把公租房和廉租房并軌，另一方面發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，這樣一來就比較清晰了：以后的保障房體系就兩塊，供出租的就是并軌后的公租房，供銷售的就是共有產(chǎn)權(quán)住房。習近平總書記說的全體人民住有所居，簡單說就是人人有房住，而人人有房住最大的難點就在低收入家庭和中低收入家庭。只要他們能買得起、租得起，人人有房住的目標就能實現(xiàn)。此外，報告還提出要以市場為主滿足多層次需求。現(xiàn)在市場上最缺的就是中小套型和中低價位的房子，所以要增加這方面的供應(yīng)，同時也增加共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)。

所以，我認為這次報告的亮點，就是把重點放在了建立住房保障體系和供應(yīng)體系上，這才是解決全國人民住房問題的關(guān)鍵。

《華夏時報》：有的人說中國樓市的拐點正在到來，還有的人甚至稱樓市即將崩盤，你怎么看？

顧云昌：我認為拐點有兩種：小拐點和大拐點。拿中國的宏觀經(jīng)濟來說，以前的增速是9%-10%，現(xiàn)在是7%-8%，這種增速的放緩就是一種拐點，即小拐點。如果以前是增長的，現(xiàn)在開始下跌了，那就是大拐點。應(yīng)該說，中國房地產(chǎn)業(yè)正在出現(xiàn)小拐點，房價的增速正在放緩。當然，也有個別地方出現(xiàn)了大拐點，房價出現(xiàn)了下跌，其實這種情況一兩年前就出現(xiàn)了，比如鄂爾多斯、溫州等地。

中國房地產(chǎn)發(fā)展中的投資、銷售、價格都出現(xiàn)了小拐點，這是一種從量變到質(zhì)變的改變，表明這個行業(yè)正在從賣方市場走向買方市場。有的人把這種改變稱為崩盤或崩盤前夕，我認為這種說法言過其實。說中國房地產(chǎn)正在崩盤的人，要么是無知——他們不了解其發(fā)展的規(guī)律，要么是無聊——有的人十年前就說要崩盤，一直說到現(xiàn)在。

雖然少數(shù)地方的崩盤已經(jīng)出現(xiàn)，但中國房地產(chǎn)整體上不存在崩盤的可能，其最大的理由，就是中國仍然處在城鎮(zhèn)化的進程當中，我們還沒有發(fā)現(xiàn)哪個國家的房產(chǎn)地產(chǎn)在其城鎮(zhèn)化的進程中發(fā)生了崩盤的。目前，我國的人口還在往城市集中，需求還在增加，宏觀經(jīng)濟仍然處在一個中高速的發(fā)展階段，崩盤的可能性是不存在的。如果真的出現(xiàn)了這種崩盤，我看中國經(jīng)濟也就麻煩了。所以，中央政府也不可能任由房地產(chǎn)的泡沫破滅。

《華夏時報》：你剛才提到中國房地產(chǎn)市場正在從賣方市場走向買方市場，那么這種改變會給企業(yè)和行業(yè)帶來什么樣的影響？

顧云昌：從賣方市場走向買方市場會有三個特點：競爭加劇、洗牌加快和利潤攤薄，這些都是開發(fā)商不得不面對的。

從賣方市場變?yōu)橘I方市場對整個行業(yè)來說不是壞事。如果不管有品牌沒品牌、有能力沒能力、有資金沒資金，所有的開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)都能掙錢，那這個市場肯定是不健康的。而現(xiàn)在開發(fā)商開始擔憂了、糾結(jié)了，反而說明這個市場正在朝健康的方向發(fā)展。今后，開發(fā)商拿地就會更加謹慎，會更加努力地做營銷，提高品質(zhì)和競爭力，這有利于整個行業(yè)的健康發(fā)展，同時也有利于普通老百姓，使他們能買到性價比更高的房子。