南昌市長郭安：解讀棚改“南昌速度”

2014年政府工作報告提出了“三個1億人”的目標：促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。

業內專家認為，這一提法突出了新型城鎮化的本質，即人的城鎮化，找準了未來工作的著力點，有助于提升城鎮化質量。

在過去的3年里，南昌市改造了近7萬戶家庭的棚戶住宅；在未來3年，結合老城改造，南昌還將連線成片改造面積約1000萬平方米的城市棚戶區（含城中村）。被外界稱為棚改的“南昌速度”。

棚戶區改造到底能夠為居住在這個城市的居民帶來什么變化，又會給政府職能部門帶來什么挑戰，南昌市市長郭安就此接受了21世紀經濟報道的專訪。

棚戶改造“三個自由選擇”

《21世紀》：近兩年南昌市棚戶區改造進展迅速，改造工作的突破點是什么？

郭安：棚戶區改造確實很難，各有各的困難、各有各的訴求。主要是征收范圍廣、人口密度大、改制企業多、資金缺口大、房屋成分雜、認定難度大、居住人員亂、弱勢群體多、補償期望高、群眾訴求多等十大難題。其實，棚戶區改造的難題又豈止是這“十難”，可以說是千難、萬難。

因此，南昌在啟動任何一塊棚戶區改造之前，都會進行廣泛的問卷調查，并組織街道社區或村組的干部挨家挨戶與居民談心，征求他們對棚戶區改造的想法。只有基本達到了住戶的期望和訴求，他們才會從心底深處愿意棚改、支持棚改。

借鑒國內外進行社區重建的模式，我們提出了“三個自由選擇”。

一是自由選擇評估機構，比如十字街拆遷時，可供選擇的房屋評估機構就多達10家；二是自由選擇安置方式，拆遷戶可以自由選擇貨幣補償或房屋安置；三是自由選擇安置地點，既可以選擇就地安置，也可以選擇異地安置，對于異地安置還給予特殊優惠，按照“用地段區位換住房面積”的辦法。

正因為如此，南昌市最大限度地贏得了群眾的理解支持與全面參與，使棚戶區改造得以順利推進。

棚改資金“市級統籌”

《21世紀》：據了解南昌市十字街的拆遷經過多次啟動，擱置，再啟動，再擱置的局面，其中最重要的原因是資金缺口，2013年南昌市再次啟動棚戶區改造的時候，資金缺口是如何破解的？

郭安：原先南昌市棚改項目，都由各城區各自籌集資金運作，并且資金運作方式多為單個項目自求平衡，這也就意味著如果單個地塊棚改所拆除的土地出讓收益低于改造成本的話，該項目就得被擱置。

十字街棚改項目測算改造資金約需35億元左右，預計可出讓土地回報不到20億元，資金缺口達15億元左右。青云譜區2013年地方公共財政預算收入為8.14億元。

這就意味著要完成十字街一個棚改項目，如果僅僅依靠青云譜區級財力，要2年不吃不喝才能填補資金缺口。

為了破解這一資金難題，強化資金保障能力，在本輪的棚戶區改造中，創造性地采取了“市級統籌、綜合平衡”的方法。

具體來說，就是由市里統籌整個棚改資金，市土地儲備中心設立一個市級專戶，專戶下面設立城區分戶。所有棚改資金先進市級專戶，并統一由市級專戶撥付給各區專戶供所屬棚改項目?？顚Ｓ谩?/p>

當某個城區的某個地塊的改造成本大于土地出讓收益時，先從該城區的另外的收大于支的地塊拿錢進行填補；若某個城區整體改造項目都不能平衡的話，則再從其他有結余的城區專戶里拿錢來進行補充，最終達到整體平衡。當整體都還平衡不了的話，就依靠棚改地塊改造后上面建起來的商業、旅游等帶來的后期收益來進行動態平衡和遠期平衡。

通過這個辦法，南昌徹底解決了像十字街這樣因單個地塊資金不能平衡而影響項目實施的問題。

“1+6+X”融資模式

《21世紀》：南昌市的棚戶區改造中提出“1+6+X”的模式是如何運作的？

郭安：“1+6+X”的運作模式是南昌為了破解棚戶區改造資金難題進行的一種融資模式創新。

“1”就是由市土地儲備中心籌措資金負責政府主導的棚改項目。即由政府出資拆遷完成后，不設置與競買人有關的任何條件，凈地掛牌出讓。

由土地競得者按規劃要求進行開發建設。棚戶區改造地塊的土地凈收益全額進入市土地儲備中心，封閉運行，統一支付用于棚戶區改造，力求各區自主平衡，對于不能資金平衡，但又確需實施改造的項目由市土地儲備中心對改造資金進行兜底。

“6”就是由市政控股集團、市城投公司、昌工控股公司、軌道公司、旅游集團、市水投公司6家市屬國有投融資平臺籌措資金負責棚改項目。

具體操作方式是，由市政府統籌明確相應平臺負責項目融資并支付征遷成本，在被征遷戶簽訂征收補償協議后，采取公開掛牌方式進行出讓。

“X”就是由社會資本投入資金參與的棚改項目。主要是對地塊改造資金能夠平衡的項目，通過相應的程序和機制引進實力強、信譽優、有棚改經驗的房地產企業或大型企業參與棚改。

截至目前，南昌通過“1+6+X”運作模式已落實融資約200億元，有效破解了融資難題。