引入民營資本 解決萬億棚戶區改造難題

“單單依靠當地政府是解決不了（資金）的?！碧崞鸢^的北梁棚戶區改造項目，全國人大代表胡瑞峰就有很多話說。

據介紹，該區域住著12萬戶居民，平均約900人才有一個廁所。但很多人在這里一住就是幾十年，甚至有家庭幾代人只住一間房。

2012年2月，國務院總理李克強曾到這里進行考察。此后，包頭市加緊了棚戶區改造步伐。

當地預計3年內投資200億元對這里實施改造。其中，僅僅市政基礎設施配套建設資金就需要約48.5億元，利息等融資成本約41.5億元，而當地2013年地方財政收入也才345億元。

無疑，棚戶區改造的成本是巨大的。

國務院總理李克強在2014年政府工作報告中指出，今后一個時期，要改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村。這1億人涉及到約3000萬套住房，以每戶最少建筑安裝費用為10萬計算，也需要3萬億。

對此，中國社科院農村所宏觀室主任黨國英認為，這3000萬套住房，以5年計算，每年需要解決600萬套，以每戶補貼約5萬計，則需要每年2000-3000億。

黨國英認為，這3000億，中央可以拿1000億，因為去年國家減少行政開支節約了大量的資金。“當然這個補貼不只是中央，還有地方的，棚戶區改造應該采取市場化招標的模式，加快推進。”他說。

棚戶區改造需數萬億投資

21世紀經濟報道獲悉，實施棚戶區改造耗資非常巨大，且因為不涉及商品房銷售，這部分主要是政府支出為主。

以包頭北梁棚戶區為例。該區為內蒙古最大棚戶區，占地13平方公里，涉及11個行政村和15個社區，居民4.7萬戶，12.4萬人，90%以上房屋為建國前后建成，70%以上居民無固定收入。

該區改造領導小組常務副組長高志勇稱，經前期測算，北梁棚戶區搬遷改造計劃總投資約200億元，包括安置房回購、建設資金約77億元。按此每戶一套住房計算，則每套住房的安置房回購、建設成本約為16萬。

實際成本則更高。因為上述計算未包括征收補償費約33億元，市政基礎設施配套建設資金約48.5億元、融資成本約41.5億元等。

除了資金量大外，棚戶區改造還有個難題是居民大都希望就地改造。全國人大代表胡瑞峰說：“當地居民希望留在本地，但當地再造的工期長，難度大?！?/p>

持類似觀點的還有全國人大代表、神華烏海能源公司的技術員伊永春。

她今年的議案是，因為烏海市處于地震帶，建設房屋質量要提高級別，加上礦區難以就地建房，煤礦空采區也要環境恢復費用，所以棚戶區改造建設資金數額特別巨大。

而如果全國解決1億人的住房，按照3口人一家計算，需要3000萬套住房，再以最少的每套房10萬計算，也需要3萬億。如果分5年計算，則需要每年6000億元。

根據今年的政府工作報告，2014年國家將新開工700萬套以上保障性住房，其中各類棚戶區470萬套以上。這比2013年城鎮保障性住房基本建成470萬套、新開工630萬套的目標要大。

21世紀經濟報道獲悉，為推進棚戶區改造，近年來中央補貼的資金也在加大。

數字顯示，2013年中央財政共下達棚戶區改造及配套基礎設施建設資金約723億元，比2012年增加59億元，增長8.8%。

對于每戶的補貼也在增加。比如，2013年城市棚戶區改造戶均補助19202元，比2012年增加3472元，增長22%；國有工礦、林區、墾區及煤礦棚戶區配套基礎設施建設戶均補助30418元，比2012年增加14237元，增長88%。

引入民間資本

中國社科院農村所宏觀室主任黨國英認為，就棚戶區改造，中央去年補貼700億，今年補貼到1000億問題不大。

千億補貼對于耗資萬億的棚戶區改造來說，顯然是杯水車薪。“政府投入的資金應該是引導性的，棚戶區改造更多應該采取市場化方式招標?！秉h國英提議，國家可以出臺政策，通過降低貸款利率等方式鼓勵民間資本以直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區改造，從而拓寬棚戶區改造的資金渠道。

中國房地產學會秘書長顧云昌也認為，完全可以采取市場化的辦法來解決棚戶區改造資金短缺問題。

中原地產首席分析師張大偉告訴記者，如果棚戶區在核心區，盡管投資巨大，但是資金可以從土地價值來獲取。

“因為核心的部分是土地價值，建筑安裝的成本一線城市也就是2000-3000元一平米，一套六七十平米的房子也就是十幾萬，而一畝幾百萬的地價在一二線城市是很正常的?！睆埓髠シ治稣f，保障房大部分是新增土地，位置差，企業積極性不高，但一些棚戶區的位置是非常好的，企業很有興趣。

他認為，今年政府改造470萬套棚戶區難度應該說比較小?！罢饕鐾恋刂脫Q，從易到難。比如說，東北三省的產礦區政府就會先投入一部分資金，從土地有價值的區域開始改造。”