張泓銘：房地產調控應當“長效與短效”相結合

每年房地產調控都會是全國兩會重點討論的議題，相對而言，今年房地產話題似乎不如往年那樣火熱。

3月5日的政府工作報告中，10年以來報告中首次沒有強調“房地產調控”，而第一次提及了分類調控。對此，全國政協委員、住建部副部長仇保興進一步表示，就分類調控的手段而已，能局部調控就不要整體調控；能用經濟手段調控就不用行政手段；能由城市調控就不要由中央政府調。全國政協委員、上海社科院城市與房地產中心主任張泓銘亦認為：“過去十年房地產調控的作用有限，主要是因為正面作用的階段化和短期化。正面作用大體只能維持兩年左右，沒有持久地解決市場供求的平衡問題。”

“房地產調控的問題主要表現在5個方面：需求管理粗略不精細、供給管理粗疏不到位、稅收調節單打獨斗、金融調節互相矛盾、全國”一刀切“不重視區域特點。未來的房地產調控應當有長效和短效相結合的思路。”

十年調控得失

《21世紀》：上一屆政府任期內，房地產市場高速發展，也是房地產調控最嚴厲的十年，有一種觀點認為十年調控是“空調”，對此你怎么看？

張泓銘：此前十年房地產調控，效果是有的，但是不夠理想，不夠理想有三方面原因，首先是“十年調控”的客觀基礎不好，這十年房地產市場飛速發展，房價高漲；其次是政府調控政策設計欠周密、一刀切且各項政策并不配套，并與改革的大脈絡基本脫節。

對于宏觀調控較為艱難的是，在住房領域，市場的需求有天生的靈敏性，但是市場的供給是呆滯性的，這個矛盾長期存在，是調控很難逾越的鴻溝。

所以總結“十年調控”的成敗得失，不僅關系前兩屆政府的功過，對新一屆政府的房地產調控也具有新的參考意義。評價不能憑印象、感覺和情感，也不能簡單粗略，要用事實說話，要深入細致。

調控過程中，從需求入手這個角度是對的，但是施行的比較粗略。強調從供給的角度進行調控也是對的，但是還是不夠細致。

此前的房地產調控，也采用了稅收的手段進行的調控，但是缺陷是整體性不強，是對部分區域的試點與部分環節的增減，沒有建立長效的整體機制；之前的調控方式之中，采用金融的方式介入也是有必要的，但是我們也遭遇了宏觀金融基礎不好的影響。

保障房建設也是房地產調控之中重要的一個環節，但是按目前的形勢來看，保障房的建設還是相對滯后的；最后我們也認為，十年的房地產調控之中，經濟手段先對是領先的，而刑偵手段是殿后。

《21世紀》：對于新一屆政府對于房地產市場的調控與管理方式，你們有什么思路建議？

張泓銘：在總結了此前十年中央對于房地產工作的經驗教訓后，有些好的做法我們可以延續下來，也可以在新的角度進行探索。

我們提議新政府對于房地產調控能從需求出發去解決，房地產的需求我們認為可以分成三類區別對待。對于住房自住需求，調控的基本思路應為鼓勵；而對于住房他住需求，也可稱為積極的投資需求，調控的基本思路應為允許；對于住房無住需求，例如消極的投資行為，調控的基本思路應為抑制。

而在供給的環節，可以有區別地適度擴大供給，對普通型中小套型住房供給要實行鼓勵，而對于改善型中大套型住房，政府的供給要實行允許、豪華型大套型住房供應要實行抑制的方式進行管理。

新一屆政府在調控的手段上，可以比之前更加靈活一點，對于市場行為，房地產調控還是需要以經濟手段為主，這里面就包括穩定的稅收、靈活的信貸，而后讓行政手段為輔殿后，要以房價控制為核心展開。

不再實施全國統一的房地產調控舉措

《21世紀》：具體操作層面上，中央與地方對于房地產的理解其實是不同的，區域市場與全國市場都有差異性，這也是總理提出分類調控的背景，所以這個管理過程之中，央地關系應該如何梳理？

張泓銘：在房地產調控理論確立以后，在實施中也應當把握一些主要的實施策略問題，具體的操作層面，也是需要有一定的靈活性。

現在大家都在談及要建立房地產政策的長效機制，事實上，長效機制要和短效機制的結合來運用。一方面抓緊長效機制的研究、制定、試驗和推廣，另一方面根據現實需要，對住房市場嚴重的趨勢性問題，采取或加強臨時性措施。這才是兩全之計。

第二，中央和地方的關系需要進行梳理，尤其在分工的問題上，中央政府只提出調控的目標，并提供調控條件，不喊調控口令；而在地方政府實施調控行動之中，具體去落實中央規定的要求。

像過去10年的房地產調控，政府喊一個口令，全國齊步走；現在是有變化了，是分類調控。市場過熱的地區，溫度要降低，市場過冷的地方，保持穩定，不是全國一個齊步走、統一的一個做法。

除此之外，中央對于地方權力，應明確規定允許地方政府在特殊條件下采取行政手段等方式，以及地方政府主動調控住房市場的權限。

除了嚴重的全國性房地產普遍問題，中央政府應不再實施全國統一的房地產調控舉措。簡言之，中央只提出房地產市場調控目標，并提供調控條件，但不喊調控口令。至多，在需要時向特定的地方發出調控行動的提醒或提示。