佐藤康博：日本房地產泡沫破裂對中國有兩點啟示

鳳凰財經訊 3月22日，中國高層發展論壇2014年會在北京舉行。在“房地產市場與宏觀經濟穩定”分論壇上，瑞穗金金融集團總裁、首席執行官佐藤康博談及日本房地產泡沫破裂的原因和對中國的經驗教訓，以及當前中國政府對房地產采取政策的評價。

他認為，日本房地產泡沫破裂的原因有三：一是，長期的貨幣寬松；二是，人們對于內需和房地產升值的預期過高；三是，銀行大規模的放貸刺激了泡沫的放大。

他認為，日本突然收緊了貨幣政策，限制銀行對房地產放貸刺破了房地產泡沫。

在談及日本房地產泡沫破裂對中國有兩點啟示：一是，對于實際長期處于低水平和脫離實際需求的房地產投資擴大這兩點不應該放任；二是，在注意逆差收入縮小對金融機構的影響的方面同時，有序推動利率的市場化，從而避免實際利率倒掛狀態的長期持續，是非常必要的。

以下是文字實錄：

佐藤康博：非常高興來到這場討論，這也是我第一次參加這樣的峰會，非常感謝。我談一下日本樓市泡沫的一個背景的情況，日本是上個世紀80年代到90年代初期經歷了房地產泡沫，我也談一下對中國市場有哪些啟示。我準備了一個幻燈片，請大家看一下顯示屏。

首先想談一下，東京市中心的房地產行情，1983年開始上漲，主要對寫字樓的需求非常強勁。因此房地產的價格也迅速上漲，很快蔓延到其他的城市。從1987年開始的時候，就出現了泡沫的勢頭，接下來我探討一下日本房地產泡沫破裂的原因。是有三個要素導致了泡沫破裂：

第一，長期的貨幣寬松。從80年代中期到末期，日本保持了長期的金融寬松，當時日本是靠貨幣寬松政策來消除日元升值所帶來的簫條，金融寬松持續了四年之久。因為人們擔心如果一旦取消寬松的話，日本的經濟增長缺乏后力，同時美國也對日本施加壓力，要求日本增加內部的需求減少美國的貿易的赤字。

第二，人們對于內需和房地產升值的預期過高。居民和公司對于日本經濟信息滿滿，因此他們不斷花錢，不斷去投資。而同時，寬松的貨幣政策又持續，使得大家對于房地產過度投資甚至投機，遠遠偏離了實際的需求，這也使得房價快速的上漲。

第三，銀行大規模的放貸刺激了泡沫的放大。銀行對房地產大量的放貸，同時也接受了房產抵押貸款，企業不僅向銀行借貸，也在市場上進行其他的融資。因此，他們也會把大量資金投入到房地產市場。

接下來再看一下是什么因素刺破了房地產的泡沫，主要是日本突然收緊了貨幣政策。日本突然收緊了監管，限制銀行對房地產放貸，對市場產生的巨大沖擊。一般來說我們看到房地產泡沫破滅基本上都是這樣的因素導致的，同時日本央行也提升了貼現率，提升一個百分點，當時東京的房地產已經出現降溫的勢頭，這些政策使得房地產急轉直下，而且日本也推出了房地產稅，進一步加劇了泡沫的破裂，這是1991年出臺的政策，到1992年房地產稅正式開始征收，所以房地產驟然降溫。

在泡沫破裂之后，日本的經濟和房產市場就陷入了長期的停滯。金融機構因此也出現了大量的壞賬，在金融方面，也缺乏足夠的安全網，國內的金融體系效率不足，不能及時的反映。金融機構的問題也使人們普遍的擔憂日本國內整體金融體系的風險，形成了一個惡性循環，大家不愿意放貸。1992年到2004年，日本國內銀行累計的不良貸款處置損失達到了94萬億日元，接下來我想談一下日本的經驗教訓對于中國有哪些啟示。

大家可以從數據上面看到在中國雖然城市之間存在差異，但是整體上并沒有發生像日本80年代那樣強烈的價格上漲，現在不能說是明顯的泡沫。如果不加以控制的話，就有可能會成為泡沫。我們相信日本的經驗教訓可以說是為了房地產市場及宏觀經濟的穩定，對于實際長期處于低水平和脫離實際需求的房地產投資擴大這兩點，不應該放任。在注意逆差收入縮小對金融機構的影響的方面同時，有序推動利率的市場化，從而避免實際利率倒掛狀態的長期持續，是非常必要的。我相信中國政府已經采取了措施，來扼制房地產的投資行為。

我覺得這樣的措施是合理的，而且是非常重要的，應該繼續這樣的措施執行。另外一方面也要避免操之過急，正如我之前所說的，日本就是因為實施了房地產融資總量限制，快速上調利率操之過急的緊縮措施，導致了長期的經濟疲軟。中國政府迄今實施的政策已經見效，已經有了趨穩的跡象。正因為房地產部門在中國經濟中的比重較大，要謹慎要完善金融監管，完善安全網的構建，謝謝。