張玉良：中國(guó)房地產(chǎn)5-8年間還會(huì)像今天天氣一樣好

上海綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)總裁張玉良

鳳凰財(cái)經(jīng)訊 “中國(guó)發(fā)展高層論壇2014——經(jīng)濟(jì)峰會(huì)”3月22日上午在釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館召開(kāi)。上海綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)總裁張玉良在會(huì)上表示，未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)在5年、8年之間至少還會(huì)像北京今天的天氣，非常好。

張玉良分析稱，我們的一線所謂的城市，比如北京、上海、廣東的廣州、深圳等，目前這些城市的人口聚集度，產(chǎn)業(yè)跟各種資源的積聚仍然沒(méi)有減弱，有的還在加強(qiáng)。這個(gè)我想我們所有的人都會(huì)很親身感受到這些體會(huì)，無(wú)論各方面，你都會(huì)感受到。這樣一種背景下，人口繼續(xù)快速積聚，而我們的供應(yīng)有限，還有供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，這樣的背景下，這些城市繼續(xù)還會(huì)，有可能還要小幅上升。

張玉良談到，三四線的城市，特別是產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠健康，人口進(jìn)流出比較大，你再增加供應(yīng)，它的問(wèn)題會(huì)更多，不僅在這個(gè)行業(yè)，還會(huì)波及到我們國(guó)家擔(dān)心的地方政府的負(fù)債，擔(dān)心到我們的影子銀行等等這些問(wèn)題。這些城市，這些城市的市場(chǎng)特點(diǎn)會(huì)發(fā)生分化。

以下是發(fā)言實(shí)錄：

張玉良：各位來(lái)賓上午好，我對(duì)今天的題目特別感興趣。當(dāng)前在中國(guó)對(duì)這個(gè)行業(yè)有一些不同的聲音，比如說(shuō)有的專家包括行業(yè)的從業(yè)者，是不是今天的中國(guó)房地產(chǎn)有一些管點(diǎn)，有一些轉(zhuǎn)折點(diǎn)，有的還說(shuō)要馬上崩盤了。對(duì)這些問(wèn)題，我們的媒體也有自己的不少看法，也有不少評(píng)論。我的答案是不會(huì)的，我看今天北京天氣很好，未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)在5年、8年之間至少還會(huì)像北京今天的天氣，非常好。

也有一些問(wèn)題，不能忽視。對(duì)這個(gè)問(wèn)題我主要是從三個(gè)方面思考：

第一，我們今天有這么多問(wèn)題提出來(lái)是什么原因？我覺(jué)得當(dāng)今的中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)總體基本面沒(méi)有變化，總體市場(chǎng)是好的。提出這些問(wèn)題，因?yàn)橛幸恍┬碌那闆r，新的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)和情況，你不看到也是不對(duì)的。比如我們少數(shù)城市，我們少數(shù)的房企出現(xiàn)不少問(wèn)題，這些問(wèn)題你說(shuō)存在吧，存在的。比如城市當(dāng)中來(lái)看存在的問(wèn)題，你的一線城市，仍然房?jī)r(jià)比較高，供求矛盾比較突出，有的人認(rèn)為，它會(huì)平穩(wěn)，有的人認(rèn)為還會(huì)繼續(xù)上漲。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不太好，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)比較低，人口進(jìn)留出比較快的城市迅速下降，還有供求量段時(shí)期內(nèi)特別大的城市出現(xiàn)下滑，少數(shù)企業(yè)由于各方面的原因要倒閉，要關(guān)聯(lián)其他影響一片，這樣的一些情況，確實(shí)是存在的。

對(duì)于這些問(wèn)題我覺(jué)得也要去看到，當(dāng)前的市場(chǎng)總體來(lái)看，有幾個(gè)特點(diǎn)。一個(gè)新特點(diǎn)就是我們的一線所謂的城市，比如北京、上海、廣東的廣州、深圳等，目前這些城市的人口聚集度，產(chǎn)業(yè)跟各種資源的積聚仍然沒(méi)有減弱，有的還在加強(qiáng)。這個(gè)我想我們所有的人都會(huì)很親身感受到這些體會(huì)，無(wú)論各方面，你都會(huì)感受到。

這樣一種背景下，人口繼續(xù)快速積聚，而我們的供應(yīng)有限，還有供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，這樣的背景下，這些城市繼續(xù)還會(huì)，有可能還要小幅上升。

第二，我們?nèi)木€的城市，特別是產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠健康，人口進(jìn)流出比較大，你再增加供應(yīng)，它的問(wèn)題會(huì)更多，不僅在這個(gè)行業(yè)，還會(huì)波及到我們國(guó)家擔(dān)心的地方政府的負(fù)債，擔(dān)心到我們的影子銀行等等這些問(wèn)題。這些城市，這些城市的市場(chǎng)特點(diǎn)會(huì)發(fā)生分化，不是一樣的。

第二個(gè)新特點(diǎn)是什么，產(chǎn)品會(huì)分化。比如說(shuō)我們住宅地產(chǎn)增長(zhǎng)速度放緩，就全國(guó)來(lái)講放緩，有些城市放緩的更快，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)很快，這是各方面因素形成的，也是進(jìn)一步表現(xiàn)。比如養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在一些大城市成長(zhǎng)非?？?。我們需要土地政策稅收政策跟進(jìn)去可能成長(zhǎng)會(huì)更快，還有其他一些城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)為主體的商業(yè)地產(chǎn)，成長(zhǎng)非常快。我們集團(tuán)來(lái)看，我們?nèi)ツ旯庠谏虡I(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)增長(zhǎng)率，就達(dá)到80%，你說(shuō)這些市場(chǎng)不去做，不去適應(yīng)它，顯然是不對(duì)的。

第三，隨著人們收入差異性，收入高的人擁有的住房資源比較多，有錢的人買房很輕松。有人認(rèn)為房?jī)r(jià)貴，有人認(rèn)為不貴，可能半年工資就買一套房，人均不同占有的住房差異性比較大。這些特點(diǎn)都是出現(xiàn)了新的情況，形成了我們今天的特點(diǎn)。

我們今天整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，以我們的宏觀經(jīng)濟(jì)緊密度非常高。不僅在中國(guó)，其實(shí)在世界也是一樣的，在中國(guó)當(dāng)今的情況下，緊密度也是非常高。有一個(gè)研究統(tǒng)計(jì)，我們有三個(gè)60%跟我們的宏觀經(jīng)濟(jì)非常緊密，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度60%，我們的房地產(chǎn)與金融的負(fù)債60不能，普通老百姓的家庭資產(chǎn)與我們的房地產(chǎn)60%，三個(gè)60%說(shuō)明我們產(chǎn)業(yè)以社會(huì)，以中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度特別高。

關(guān)聯(lián)度特別高的情況下，我們的社會(huì)，我們的宏觀基本面不變的情況下，向好的情況下，說(shuō)它轉(zhuǎn)折，我想也不現(xiàn)實(shí)我們還采取了，中國(guó)政府一些積極的雙向調(diào)控，不一刀切的調(diào)控，差別調(diào)控按市場(chǎng)需求，市場(chǎng)規(guī)律調(diào)控的政策，如果能做的好也不存在。您的意思是不是房地產(chǎn)綁架了社會(huì)，綁架了經(jīng)濟(jì)，我只是說(shuō)關(guān)聯(lián)度特別高，這是全世界的現(xiàn)象，中國(guó)當(dāng)今的現(xiàn)象依舊，你要說(shuō)改變它也不成立。

第三，當(dāng)今包括，為的5-8年中國(guó)地產(chǎn)業(yè)依舊很好，有一些專家講了一些悲觀，他可能講的是一面，不是全部。基本面依舊很好，我的看法主要是三個(gè)方面不能忽視。

整個(gè)市場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)遇，中國(guó)的三中全會(huì)做的決定，讓市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)資源配置當(dāng)中要起決定性作用，這個(gè)政策對(duì)于房地產(chǎn)的意義是什么？過(guò)去過(guò)多的行政調(diào)控有些違背了市場(chǎng)國(guó)內(nèi)的調(diào)控，在改革的深化下面，它會(huì)刺激市場(chǎng)，在刺激調(diào)整完善當(dāng)中，讓市場(chǎng)更釋放，只是釋放的地區(qū)，釋放的產(chǎn)品，釋放市場(chǎng)的空間有差異，但整體上都有空間。做企業(yè)的要適應(yīng)這個(gè)調(diào)控，適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)變化的需要，來(lái)調(diào)整自己，創(chuàng)新自己。

第二，城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化最近剛剛公布了城鎮(zhèn)化規(guī)劃，我個(gè)人理解第一，城市人口新增繼續(xù)會(huì)較快成長(zhǎng)，不是所有城市。第二，在城中的二元改造量非常大，舊房要改造。第三已經(jīng)在城市，現(xiàn)在還沒(méi)有享受城市應(yīng)有待遇的這些人口，它的住房也急需改進(jìn)。另外城市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)轉(zhuǎn)型，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的這些房地產(chǎn)，包括我們提到老年地產(chǎn)，全方位成長(zhǎng)空間巨大，還有家庭人口小型化。

這些都是非常大的空間，中國(guó)市場(chǎng)向海外延伸，海外市場(chǎng)也給這個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)很大的空間。你別以為海外市場(chǎng)、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)沒(méi)關(guān)聯(lián)，我認(rèn)為有關(guān)聯(lián)，是中國(guó)市場(chǎng)的延伸，總之我認(rèn)為當(dāng)前的市場(chǎng)在未來(lái)5-8年依舊很健康，會(huì)發(fā)展，問(wèn)題也應(yīng)該注意，謝謝大家！