馮侖：對房地產市場有信心

鳳凰財經訊 “中國發展高層論壇2014——經濟峰會”3月22日上午在釣魚臺國賓館召開。萬通集團主席馮侖在會上做了一個比喻闡述了房地產企業、市場和政府之間的關系，企業就是要喝酒的人，他要追求他不斷的興奮度；酒店是市場，放了各種各樣的酒；政府是勸酒的人。現在政府明白了，不讓喝酒不行。不讓喝酒，大家也是不舒服，最后把酒瓶子砸了，市場關了，誰也得不到好處。

最后馮侖表示，這個市場已經轉型到持續健康發展的一個新的起點，新的起點上我特別同意剛才幾位發言的，他們的觀點就是未來的持續健康發展是可以期待的，就像今天的天氣，我們應該抱有信心。

以下是發言實錄：

馮侖：各位朋友大家中午好！講房地產已經講了大概將近20年，這20年里面一直在講三個角色，一個叫企業，一個叫市場，還有一個叫政府。這三個角色到底什么關系呢？我相信有很多的著作，剛才講了很多的理論，我一直在找一個經驗，生活中的經驗，能把這件事能說明白。一直都沒有成功，直到上個禮拜喝了一次大酒，喝倒了我就想清楚了。

企業就是要喝酒的人，他要追求他不斷的興奮度，要追求他的快樂，要追求甚至是非興的高潮，他本能就是這樣，從小有人就說喝了好，喝了舒，實際有點不舒服，但他要追求。

第二就是酒店，這就是市場。酒店放了各種各樣的酒，有各種招牌，各種幌子，還有各種妖嬈的服務員，各種會推銷的促銷人員，擺了很多酒，這叫市場。

第三管喝酒次序的人，比如說經理、警察和你的朋友坐在那，不斷勸你。這樣的人就構成了政府。

我們為什么喝大了呢？第一，過分追求快樂，而忘了自己的身體承受力。比如更多的負債，追求暴利，結果過頭了喝倒了。

第二種情況就是酒沒找對，找到了假酒，或者只能喝低度酒，但你卻喝了烈酒。市場當時給你提供的各種各樣的機會是有陷井的，但你不知道，喝大了。

第三周圍的人勸酒。不斷的說，經濟學家說沒泡沫沒問題，這個東西利潤很好。還有一種是不能喝，誰喝了酒駕、坐牢。奪了酒了以后，喝酒的權利是與生俱來的人權之一，所以這三者之間一直就是搞不清楚。過去十多年喝酒的人不爽，經常酒瓶子被拿走。市場也經常給我們講，有講喝酒不好的經濟學家，也有講機會非常多的喝酒才爽的也有經濟學家這么講。比如說謝國忠這個經濟學家，他講喝酒會死人，也有人講喝酒有益于健康。

我們喝酒的人作為企業，我們知道要健康的喝酒，不要喝大酒，喝大酒有益于快樂一時，無益于身心健康。過去兩三年房地產公司的直接融資已經到了平均好的房地產公司到40%左右，整個社會這個行業的直接融資，有15%左右。也就直接融資越來越多，要有利于控制風險，每個投資人他們對于風險的控制，比銀行要嚴格。能得到這種直接融資的企業，也不是一般企業，一定是項目好，企業好，管理好，這些有品牌，能持續發展的有經驗的企業。

隨著市場經濟的競爭，越來越多的企業開始覺得喝酒要慎重，比如說暴利喝到high是不好的，要持久的喝，這是企業界，房地產行業普遍共識。

第二，大家覺得要換換酒。住宅公司像萬科也講要成為一個城市的服務商，大家顯然都想換酒了，一換酒度數降低了，把高度酒暴利去掉，所有的這種轉到住宅以外，實際上都是在房地產的價值鏈的中間和上游走，以前是制造業，開發是制造業，風險很大，現在是服務業和金融業，尤其是服務業，風險很小。房地產行業現在換酒由制造業換成服務業和金融業，美國所有的房地產類公司，80%以上是服務業和金融業，我們80%都是開發公司，現在我們要換酒，換酒以后喝醉的人就少多了。

第三政府也明白了，不讓喝酒不行。不讓喝酒，大家也是不舒服，最后把酒瓶子砸了，市場關了，誰也得不到好處。政府說喝酒是可以的，要自然而然的喝，量力而行的喝，在家長監控下喝，要各自知道喝酒是傷身，要提醒，就像對煙的管制一樣。我們現在對煙的管制很好，又提醒，又有點政府該管的管住，同時大家自己愿意抽可以在戶外抽，又不傷害別人。

政府最近的管理，比如說資本市場，有限度的放開。優先股放開，另外對于限價、限購慢慢彈性化掌握，不以簡單的房價作為目標，強制性市場，不管所有人只能喝二兩，這事是不行的。對于整個保障的目標要明確，現在大概20%左右由政府兜底，也就說在監管喝酒的人也慢慢知道了，必須讓大家喝好，但是只要換酒不能只給一種酒，同時也不能夠把大家最后不能喝的人也稍微管管，給點低度酒。

總之到今天為止這個市場已經轉型到持續健康發展的一個新的起點，新的起點上我特別同意剛才幾位發言的，他們的觀點就是未來的持續健康發展是可以期待的，就像今天的天氣，我們應該抱有信心，謝謝。