國研中心專家：沒有一個國家房地產會一直高歌猛進

國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲

鳳凰財經訊 “中國高層發展論壇2014年會”3月22日在釣魚臺國賓館舉行，在上午舉行的“房地產市場與宏觀經濟穩定”分論壇上，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲在談到當前的房地產形勢時表示，當前中國的住房市場出現一些相對比較明顯的階段性的趨勢，第一增長速度放緩；第二在于供求關系發生了比較明顯的變化；第三雙軌供給形成。

任興洲表示，這十幾年大規模的建房使得整體的存量住房相當大了。他們根據六普的數據和其他的數據做的測算表明，到2020年的時候，所有常住人口，一套房左右的家庭戶均住房。國際經驗來看，這樣的供求關系下面，房地產市場住房市場會有一個比較大的階段性變化。現在的存量規模大體上和新建房的規模各占半壁江山。

她還表示，從客觀來講，沒有一個國家房地產是一直高歌猛進。但她同時表示，這是到了一個程度時規律性的回落，這個回落不是泡沫的破滅，是規律性的回落。這個時候反而要冷靜，出現問題不是在房地產市場快速增長的時候，反而在供求趨向平衡的時候。

以下是演講實錄：

任興洲：馮總用中國的酒文化講房地產市場別出心裁，大家中午好！我想對當前的住房市場談一些自己的認識，今年以來，整個輿論對中國的住房市場討論和判斷和以往有不同，有悲觀的，認為馬上要崩盤，也有樂觀的，認為我們可能還長達十幾年甚至幾十年的高速增長我們國務院發展研究中心，有一個基礎研究領域，房地產基礎研究領域，我們的觀點既不是特別悲觀，當然也正是當前的現實。

我想談三個方面的認識，一個是我們認為當前中國的住房市場還是出現了一些新的階段性的趨勢，我們不能說大的拐點，不同意崩盤的理論，確實出現了一些新的階段性特征和趨勢。

第二，在這樣的趨勢下下面，我們要防范哪些風險，我們不至于出現泡沫的破滅。

第三這樣的情況下，我們的調控思路應該有哪些轉變，有這三個方面說一下。

當前我們中國的住房市場出現一些相對比較明顯的階段性的趨勢。我想從三個方面說一下。

第一，增長速度放緩，或者說增速換擋。我們測算了一下，1998年到2011年房地產開發投資的增速高速增長，年符合增長率24.4%，2012年起這種高速增長的速度開始變化，2012年和2013年比較上一年同期分別11.4%和19.4%，整體明顯放緩。而且我們認為這種放緩是符合規律的是房地產持續的十幾年高速增長以后，它規律性的開始回落。這種回落不僅僅表現在投資方面，還有銷售和其他方面，增速的換擋是當前的一個比較明顯的特征。背后的原因是什么呢，首先當然是經濟增長速度的換擋期，我就不說了。

第二在于供求關系發生了比較明顯的變化。我們這個團隊進行的測算根據六普的數據和其他的數據做了一個推算，到了2020年的時候，我們所有常住人口家庭戶的戶均住房，一套房，一左右的家庭戶均住房，國際經驗來看，這樣的供求關系下面，房地產市場住房市場會有一個比較大的階段性變化。

我們的成套率只有70%多，還有就是占有的不均衡，我們注意到供求關系這十幾年我們大規模的建房，使得我們整體的存量住房相當大了。

還有一個就是住宅結構的變化，我們現在的存量規模大體上和新建房的規模各占半壁江山。也有人說，這兩年調控也抑制一些投資，從客觀來講沒有一個國家房地產是高歌猛進，到了一個程度會規律性回落，這個回落不是泡沫的破滅，是規律性的回落，我們認為這是一個。第二區域市場的分化，我不多說了，這個分化表現在銷售、土地市場，以及房地產企業。都表現出分化的特征，我們去年選擇東中西部做調研，這種分化的特征不是偶然的，也不是局部的，出現了非常明顯的分化的特征。

像江蘇這樣的城市我們認為經濟比較好的，東部的城市長三角地區，但是它的整體全省的大多數的地方住去庫存化率已經長達15-16個月左右，整體還是發生了變化，分化的原因有人口聚集的因素，產業布局的因素也有供求的因素。

第三雙軌供給形成。到全部建成以后到2015年，我們保障的家庭會達到20%左右，剛才馮總也講了，一邊是市場，一邊是政府承擔起主導的保障功能，各自歸位找到市場發揮配置資源的決定性作用，這方面我們已經發生很大變化，特別是保障房占比增加，對商品房市場當然有影響。

注重什么風險，我簡單的講。第一在投資增速回落的過程中，對經濟增長、地方財政、地方債務的影響，我們可能要控制。所以剛才佐藤先生講的日本的經驗我們不會主動的加大這種擠泡沫的程度，我們要把握這樣的政策邊界和力度。還有特別避免在投資規律性的回落，盲目的刺激，我們特別不贊成這一點。盲目的刺激帶來更多的房地產過剩，過剩的泡沫的風險可能會增加。

第二市場分化的過程中，要注意三四線城市的產能過剩的危機和一線城市的房價問題。去年在一線拿地的價格非常非常的高，所以一線城市的問題在于怎么消化這么高的地價，特別是在市場很微妙的發生一些變化的情況下。

第三，特別注意住房市場變化帶來的流動性風險，因為它和金融是高度交織，我們會看到有些地方房地產市場出問題，房地產企業的資金出問題，背后的銀行的貸款出問題，還有民間借貸出問題。

我們建議市場的預期管理，房地產市場對預期要求很高，今年以來說興業銀行開始停止放貸，馬上市場就會出現很大問題。國有銀行出來表示我們不會對房地產市場停止貸款，我覺得預期管理是一個很大的問題。否則的話，它會放大效應，帶動市場的波動。

這樣的背景下面，調控的思路一會轉變，那就是分類調控。大家得的不是一樣的病，不能吃一樣的藥會出問題，發揮地方政府的作用，還有就是保持房地產金融的正向我們叫中性的金融政策，完善保障房，特別是加強這種預期的管理，還有就是著手建立長效機制，以上是我的觀點，不對的請批評指正，謝謝大家。