城鎮化增速放緩：房地產不再是最好的生意

21世紀經濟報道 輝煌、暴利的中國住宅開發市場正在隱退。

本月新鮮出爐的《國家新型城鎮化規劃2014-2020年》，提出2020年城鎮化率60%左右，這比之前預期的70%大幅放緩，顯示高層在城鎮化上以人為本的決心，以及重點提高城鎮化質量的態度。

事實上，中國房地產市場正在加速成熟，尤其是住宅市場，已經在快速趨近總量飽和的臨界點；住宅和商業地產的市場風險正在加大。反而是城鎮化所催生的其他環保、醫療、文化、消費等服務類需求，正在逐漸擴大。

不論業內人士如何樂觀，進入2014年，開發商們還是普遍感受到了寒意，最根本的原因是行業正在接近趨勢性拐點。

2010年人口普查數據顯示，我國城鎮住宅建筑面積在2010年達到203億平米，城鎮人均住宅面積30.3平米。鄉村住宅總面積為210億平米，人均31.7平米。

如果中國未來順利達到70%以上的城鎮化率(10億城鎮人口)，城鎮住宅總量應該在300億-350億的水平達到存量的飽和。2013年底在建房地產面積存量約為64億平方米，其中約75%是住宅，即50億平方米的住宅。當年新開工約14.6億平方米，維持這樣的速度，在4到7年內，也就是在2017-2020年間就會達到300億-350億的總量平衡點。

這意味著，目前的這種住宅增量開發的模式是一種深度透支未來需求的模式，未來住宅市場的真實需求不可能支撐如此高的開發量和銷售量。

市場的短期壓力已經顯現。3月份全國54個城市樓市成交大幅下跌，包括北京、杭州、常州等一二三線城市全部出現了降價。

世聯行董事長陳勁松認為，2014年，房地產行業將進入高位調整期。市場正在經歷“倒春寒”，一線城市也不能幸免，市場將繼續分化，剛需產品降價是必然的。

“房企資金壓力比較大，尤其是一些（房地產信托等金融產品）剛性兌付將到期，比如一些信托將在今年5月份到期。”陳勁松說，“2014年如果發生像2012年初那樣的大型地產商降價，對行業來說是好事。”

盡管住宅市場開始下滑，但其他的細分領域卻依然存在機會，比如社區商業、醫療、教育、文化配套產業。開發商們也紛紛轉型，將之作為房地產的相關多元化進行培育、開發，并在此基礎上向金融、消費服務業延伸。

城鎮化主線中，能夠分流大城市資源的中小城市和區域仍有比較多的機會，比如京津冀一體化。如何推動中心人口向新城、小城鎮和周邊地區疏散是當務之急，而之前的落后地區如“環京津貧困帶”也有動力去推動這一進程。（編輯王志靈）