新一輪城鎮化：誰將在競爭中突圍

機器的轟鳴聲響徹中國大地。在中國，有30多個省會城市，290多個地級市，300多個縣級市，每座城市都在蓋自己的房子。

4月9日，在聚焦梅溪湖·新型城鎮化（長沙）高峰論壇上，北大光華管理學院應用經濟系教授、北京大學經濟政策研究所所長陳玉宇打開他的PPT，上面展示出中國的經濟地圖。每座城市對應一座山峰，山峰的高度代表著每平方公里上有多少GDP，GDP越高，意味著該地集中了越多的生產活動。集中了越多的人口，則生產效率越高。

中國主要生產活動集中在南部沿海、長三角、環渤海、西安、成都、重慶。關注中國城鎮化路徑非常重要的戰略思考是，“我們再也不允許代表上海、北京的山峰更高了，大城市正在變得越來越可怕。”陳玉宇說。他認為，未來中國600多個城市中，只有100個城市能集聚資源，形成新的“山峰”。

新一輪城鎮化浪潮中，城市間的競爭會變得更加激烈，誰將踏上飛馳的“列車”？

二線城市長沙的機遇

與中部城市武漢和鄭州等城市相比，長沙需要加速。

2012年中國指數研究院曾從經濟發展水平、商業發展水平、城市化發展程度、商業地產成熟度、城市交通狀況等五大維度出發，通過26個分項指標全面評價各城市商業繁榮程度。研究結果顯示，武漢當選中部城市商業繁榮度排行榜首位，長沙和鄭州實力相近，排名第二、三位。但在長沙市委常委、大河西先導區管委會黨工委書記、管委會主任趙文彬看來，長沙的第三產業發展程度不如鄭州。

從研究者的角度出發，趙文彬認為，長沙已走到一個關鍵時期，短時間內或將面臨質的飛越。

據趙文彬分析，2013年湖南省的城鎮化率為48%，按照國務院公布的城鎮化發展規劃，湖南作為一個中等發達的省會，城市化率2020年預計達到60%的全國平均值。這意味著湖南省城鎮常住人口可以達到4100萬。按照世界城市聚集的規律，長沙作為湖南的單一中心城市，保守估計聚集15%的人口，其城市人口規?？蛇_到650萬。2013年，長沙常住人口為310萬。也就是說，未來將增加340萬人口，等于再造一個長沙。從人口凈流入的角度來看，長沙存在著巨大的市場需求。趙文彬認為，盡管長沙房地產市場短期內會出現波動，但是長期看好。

從產業發展角度來看，按照國際通行的標準，湖南工業發育的水平是完全可以支撐起湖南60%的城鎮化率。長沙2013年的工業增加值是3950億，第三產業的增加值比工業增加值少了1000多億，武漢的第二產業增加值是4400億，第三產業的增加值只比其第二產業增加值少8億，鄭州第二產業的增加值是3500億，其第三產業的增加值只比第二產業少90億。隨著城鎮化的推進，長沙的第三產業將面臨重大發展。與此同時，也將催生房地產需求。

長沙市統計局數據顯示，2013年長沙三次產業結構為4.1∶55.1∶40.8，非農產業占GDP的比重由2005年的93.6%提升至2013年的95.9%；2013年，除望城（GDP全省排名第14位）外，長沙其余區縣（市）GDP總量位居全省前十，且望城、瀏陽、寧鄉GDP增速位列全省前四。

方興地產副總裁張志超并不擔心長沙的新城建設會出現產業空洞化的問題，相反，他認為長沙的城市建設遠遠落后其城鎮化水平和工業化水平。作為新的城市中心，長沙大河西先導區，尤其是梅溪湖新城有城市依托。它并不獨立于城市之外，而是一個臨江且南側有大學城，北側有高新技術產業區的新區，具有產業和智力支持。這亦是方興選擇作為一級開發商深度參與長沙梅溪湖新城建設的重要原因之一。

國家新政學院、新型城鎮化研究中心副主任、研究員黃錕也認為，未來長沙、株洲、湘潭城市群發展必然提速。陳玉宇表示，長沙也是未來100個有競爭力的城市之一。

打造有吸引力的城市

無論從宏觀還是微觀角度分析，在專家眼里，長沙都是一個具有潛力的城市。然而，城市是市場力量自然選擇的結果，如何讓城市變得更有吸引力，如何讓更多的人來居?。?/p>

梅溪湖投資（長沙）有限公司董事長彭心曠表示，就位于長沙先導新區的梅溪湖新城而言，“我們堅持環境的規劃，環境的打造放在優先位置。”

湖南長沙梅溪湖位于湘江支流龍王港畔，過去曾是行洪區，居民長期受到洪澇災害的威脅。2009年開始，32平方公里的梅溪湖國際新城啟動大規模的開發建設，新城定位為兩型示范區、國際服務區和科技新城，修筑了3000畝的湖面，全面整治了龍王港河道。4年來，已完成總投資超過400億元，獲批首批“全國綠色生態示范城區”和“國家智慧城市創建試點城區”，水患變成了水利。這是長沙大河西先導區開發建設的縮影。先導區成立5年來，核心區完成政府投資600多億元，帶動全社會固定資產投資2000億元，新增城市面積40平方公里，城市人口40多萬，要素的快速聚集使新城規模和品質得到倍升。

據介紹，大河西先導區堅持整體規劃、成片開發、全面推進，從2009年開始，同步啟動14.8平方公里的梅溪湖國際新城一期、7.8平方公里的濱江商務新城和19.2平方公里的洋湖生態新城的開發建設，按照第一年完成征地拆遷和規劃設計，第二年完成基礎設施建設，第三年開始產業項目和引領性項目建設的步驟，實現城市面貌的變化。從2011開始，先導區實施南拓西進戰略，18平方公里的梅溪湖國際新城二期和39平方公里的大王山旅游度假區同步啟動征地拆遷、基礎設施和產業項目建設。四年內先導區共鋪排了近100平方公里的新城功能片區開發，完成投資近800億元，以大額投入、集中投入、快速成投入，使新城迅速見到形象，形成市場熱點。

先導區堅持科學定位和高起點規劃，以“規劃服務定位”、“規劃對接市場”的原則，邀請KPF、阿特金斯、漢斯霍蘭因、京琦新等國際頂級的規劃設計團隊編制了空間發展戰略規劃、各項總體規劃、專項規劃、重點片區控制規劃和項目設計。

彭心曠介紹說，梅溪湖新城尤其強調步行體系的建設，并同步進行高標準的配套建設。張志超認為，促成真正的居住氛圍，教育、醫療、交通的配套缺一不可。

據了解，梅溪湖東片區和西片區一共規劃了17所學校，目前已經建成2所學校，今年9月份還要建成、開學4所學校。“這些學校都是湖南最好的學校。”張志超說。另外，已開建一所三甲，正在引進第二所三甲醫院。

從記者幾天的體驗來看，河東與河西的交通相當順暢。梅溪湖新城的地鐵去年已建成，即將正式開通。

對于一個新城來說，產業的重要性更是不言而喻。中央黨校研究室巡視員曾業松研究員認為，新城必須要由產業支撐，梅溪湖未來應該堅持發展高端服務業，并從區域上整體布局。另外，梅溪湖新城建設中，政府和市場的關系如何定位，如何形成合作開發的格局，經驗仍需進一步總結。曾業松進一步表示，政府要開明，企業家要發揮重大的主體作用。（編輯袁一泓徐煒旋）