巨無霸“新中信”顯形 常振明主導中信系地產整合棋局

中信集團大象起舞，翩躚之地在香港。

注資老牌紅籌股中信泰富（00267.HK），中信集團冀期實現在香港整體上市的計劃，最終落槌。

4月16日，中信泰富公布了這樁高達2269億元的巨無霸收購方案細節，其交易對價包括499億元現金和1770億元的股份，注入的資產包括銀行、電訊、證券、汽車、特鋼、隧道、房地產及工程承包等一長串名單。從披露公告到敲定上市細節，中信集團只用了不到半個月的時間。該交易最終完成不晚于今年8月29日，屆時中信泰富將更名為中國中信有限公司。

一直處于迷霧之中的地產業務整合，也將重啟。這一次，經過多年蟄伏的中信系地產旗艦平臺中信地產，能否走上前臺？巨大的變化應早已醞釀，只待揭幕時。

地產大業誰來主導？

作為中信集團非金融板塊的重要業務，“中信系”地產業務整合問題會否提上議程？

4月16日在香港，中信集團兼中信泰富主席常振明又一次被媒體追問了旗下地產整合動向。“在交易完成后，新的中信會將重疊的業務進行整合，如互相競爭的房地產等。現在在一個公司中，這些業務將通過并購、剝離等方式產生價值。”常振明如是回答。

這個問題，已被反復問了6年之久。事實上，在接手中信泰富那天起，同為控股子公司的中信泰富和中信地產間的同業競爭難題，就是擺在常振明面前一道待解的棋局。故事源起，還得追溯到2009年4月8日那天。在那個別樣的春天里，屬于榮智健的中信泰富時代黯然謝幕。因錯押澳元走勢而損失近20億美元，榮智健辭去中信泰富董事局主席一職。

榮智健是中信集團創始人，“紅色資本家”榮毅仁之子，其一手創辦的中信泰富也是中信集團在香港最重要的平臺，是最國際化的一個子公司。在榮智健手里，中信泰富的商業帝國版圖，20年間從房地產、貿易延伸到隧道、民航、水廠、發電、公路等戰略資產范圍。在榮智健辭職之前，中信集團在這家紅籌藍籌加身的子公司里并不具強勢話語權。

因援手陷入巨虧泥淖中的中信泰富，中信集團持股量也由29.44%躍升至57.56%，為控股地位。常振明接任榮智健，成為中信泰富新掌門人。時年52歲的常振明，被稱為“救火隊長”，商界罕見的圍棋七段，是國家圍棋隊前國手。國內著名棋手劉小光評價常振明下的是“聰明棋”，思維靈活，手段很多。

在參加2010年中信地產品牌發布會上，常振明曾就整合給出這樣的答案：短期互相投資合作，長期整合歸一，“2009年下半年，中信地產和中信泰富的主要管理人員開過一次碰頭會，申明將在原有基礎上繼續加大合作的力度，以互為投資者的方式協同作戰。”

他說的原有基礎，指的是中信泰富2009年中報中披露的一份協議。根據協議，兩家可分享經驗、市場信息以及其他資源等，如中信泰富可受益于中信地產健全的銷售網絡。至于長期的整合統一，常振明在當時沒有做詳細透露，只表示中信集團旗下僅會有中信地產這唯一的地產平臺。6年過去，兩方公司整而不合，各自業務依舊恣意重合發展。眼下，時局風云變幻，在常振明主導的新一輪整合中，方案是否有變，誰會扮演更主動的角色？

這個答案，常振明目前并未揭曉。中信地產相關人士日前對時代周報記者說，上市與地產整合事宜，聽從集團公司整體安排，他們沒有進一步消息可對外透露。

但按照外界猜測，整合之后地產事宜由中信地產主導的可能性仍較大。“中信集團副董事長兼總經理王炯前幾天到中信地產上海公司視察，并希望該公司加強項目拓展力量，可以理解為一個信號，”有熟悉中信集團的分析人士周先生（化名）對時代周報記者稱，以往上海在內的長三角范圍，是不成文規定中中信泰富重點發展的區域，這是其一。其二，從規模上看，中信地產年銷售額380億元，土儲2000萬平方米，均遠遠大于中信泰富去年10億元出頭的銷售額和僅314萬平方米的土儲水平。

“但地產業務的整合并非易事，中信系盤根錯節的關系下，整合不是短期就能達成的，要想達到兩全其美就更難，”全國房地產商會理事李驍對時代周報記者分析說，納入到同一上市公司，原則上整理的難度不是太大，但央企的資產整合難度往往并不因價格或股權架構，央企體制做派，集團內部不同的管理人和利益主體紛爭，或許才是難題所在。

單獨上市讓路集團上市

事實上，在2010年中信地產品牌出爐之前，中信集團內部的龐雜地產業務，就也歷經多年的整合歷程。中信集團是地產行業的老者，早在1979年中信集團創辦初期就已有房地產部這一雛形。至今，在中信集團的檔案室里，仍存放著新中國第一家房企中信房地產公司的第一份營業執照，其工商注冊編號為001號。不過，創始人榮毅仁忙于實業而對中信地產未予重視，前董事長王軍時代又耽于“金融雁陣”而無暇顧及，中信地產始終沒有達到與中信集團背景相匹配的市場地位。

“中信、招商、華潤這三家地產公司，應該算是銜玉而生，先天條件最優越的，無須像萬科那樣努力往泛金融化轉型，本身母集團就擁有強大的金融體系和產業鏈資源，但至今都未沖進行業前幾名，不無可惜，”一直從事房地產企業戰略研究的蘭德咨詢總裁宋延慶對此頗有感慨，他對時代周報記者分析說，央企地產公司的發展，很大程度上取決于大集團的支持力度。

不過21世紀初，萬科、金地、萬通、SOHO中國等房企青云直上，使王軍認識到了房地產的財富魔力。2001年11月，王軍召集中信系各大子公司的大員，在東莞召開中信集團首次房地產座談會，要求整合中信集團內部資源，讓中信地產業務騰飛。在2005年中信銀行改革上市的階段性目標達成后，王軍馬上轉身重拾中信地產大業的整合。

在當時，中信集團的地產業務呈現三分天下的格局：中信房地產、中信華南集團公司（下稱“中信華南”）和中信深圳集團公司（下稱“中信深圳”），旗下還各設有多家子公司、孫公司，資產龐雜程度也超出想象，基本處于占山為王，各自為戰的狀態。

直至2007歲末，接替王軍上任的孔丹才終于完成整合，中信系統所有房地產公司及項目歸一到中信地產旗下。相傳，僅僅在一天之中，中信集團就簽發了8份文件，處理各個地產公司剝離整合事宜。中信地產作為其地產業務的唯一代言公司，注冊資本高達60億元。

2008年2月，中信證券旗下做股權直投業務的金石投資成為中信地產的股東，中信地產的注冊資本進一步擴大至67.9億元。通過股權紐帶，中信地產又完成了金融+地產的融合。

著手沖刺上市，是中信地產緊接著要攻克的大課題，其高層多次在公開場合表達過上市意圖。2007年11月，中信地產董事長李康就表示，要爭取2008年在A股上市。嘗試借殼、IPO說法四起之下，中信地產做大資產包也在緊鑼密鼓地進行。時代周報記者梳理發現，整合之后，中信地產也迎來一個全新高速發展期，在全國攻城略地勢頭旺盛，在北京、廣州等地屢屢創造地王。至2010年底，中信地產總資產近800億元，二級土地儲備建筑面積逾3000萬平方米，銷售額也由2007年的46億元迅速擴大至383億元，位居全國地產行業前12強。

“為能成功上市，中信地產成立上市辦公室并積極籌備相關事宜，但調控的加緊和市場的波動卻讓中信地產不得不一再推遲這一計劃，”有中信地產內部人士告訴時代周報記者，直到2011年底，中信集團整體赴港上市計劃拋出，中信地產只能放棄單獨上市計劃，全力投入到集團的大局之中。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對時代周報記者表示，中信集團在國際市場的身份透明化，中信地產業務將面臨新的戰略調整，但中信地產能夠分到多少羹，還不明朗。

“相比于自身單獨上市，隨集團統一上市的中信地產，在資金調配的使用權與自由度，以及重大決策權上，都會受到中信集團方面的控制，自由度比不上自身單獨上市，”曾為中信地產提供過咨詢服務的資本市場人士對時代周報記者表示。

吹響500億元沖鋒號

事實上，常振明對中信地產的期許很高：“我們的戰略是希望把每一個投資的行業做到最好，在行業里領先。”

但在單獨上市計劃終止后，中信地產的業務擴展路線一度收縮。時代周報記者梳理發現，以北京為例，中信地產將商業地產項目贏嘉中心賣予萬科，并將開發用地轉讓給金融街。此外，中信地產少有土地進賬，而在廬山、博鰲等地大規模的土地儲備與開發項目，多是在2009年前后獲得。

“從財務的角度分析，中信集團整體上市前市值管理很重要，對于現金流要求高，這樣報表才能好看，”協縱國際集團創始合伙人黃立沖對時代周報記者分析說，而房企沖上市常規都會做大資產包，負債高，可能會累及集團的負債情況，收縮戰線并經過一個階段的自我調整和修復，也不難理解。

戰略舉措調整后，中信地產銷售額一路下滑。根據中信集團日前公布的資產明細里，中信地產2011年、2012年的簽約銷售額一路下滑至250.16 億元和234.74 億元，這遠低于2010年的383億元規模。當然，昔日地王項目銷售受困，也是這兩年中信地產業績乏善可陳的重要原因。

擴張大計，在2013年前后得以重啟。在中信地產東莞公司的一則新聞里，可窺一斑。新聞稱，生產資料的嚴重缺乏其實早已引起中信地產高層的重視。中信地產副總裁兼中信地產東莞公司董事長林瑞明從2013年新年剛開工便馬不停蹄地到處看地，與多家企業商談合作事宜，要在該年至少完成3個新項目的拓展。

據時代周報記者了解，在2013年銷售額攀升回384億元水平線時，中信地產做出規劃，銷售額要迅速超越500億元。

“開發商獲取土地，無外乎走招拍掛和購買項目公司兩個途徑，帶來的結果是土地成本可能高不可控。但借助中信集團的平臺優勢，我們還有第三條路徑。”中信地產副總裁常穎在接受媒體采訪時，曾這樣描述他們的發展模式。中信地產在海南博鰲、廣東等地的大量優質土地，大部分在中信集團大手筆投資協議下獲取。

如今年3月10日，中信集團跟珠海市政府簽署戰略合作框架協議，將在金融綜合服務、城市綜合開發運營、前山河流域綜合整治與生態建設、基礎與公共服務設施建設等領域全面合作。前山河是珠海的母親河，中信地產在這里找到了盈利點。河道綜合整治后，中信地產將可能獲得數個濱河開發地塊。

截至2013年12月31日，中信地產已布局全國29個城市，擁有土儲2095萬平方米，項目總規劃建筑面積為3241萬平方米，覆蓋京津及環渤海、珠三角、長三角、海南以及中西部等地區。

產業鏈交叉營銷，也是中信地產一直對外推廣的最大賣點之一。在他們的官網中，有這樣的報道描述，中信銀行、中信證券、中信信托、中信信誠人壽掌握一批高資產凈值客戶，他們都是中信地產的潛在購房者。同時，中信出版、中信旅游和中信健康醫療也是各自行業的翹楚，消費這些服務的人群又是中信地產和集團金融業務的客戶。

“中信地產敢于與其他大鱷分庭抗禮，核心競爭力絕對不僅是他的理念和管理，甚至人才，平臺和資源優勢才是王道，這是其他民企難以企及的，”李驍預判中信地產未來方向和模式不會變，“他們不會考慮快周轉，這對專業技術能力、管理能力和人才儲備有明顯要求。”

海南去年確認銷售僅3000平方米

在中信地產住宅、商業、旅游地產三大產品序列中，值得重筆墨的是旅游地產，已占據相當比重。繼華僑城、金融街、中青旅之后，中信地產成為旅游地產開發中的重要國資力量。

去年5月，廬山西海，中信地產在全國的第23個度假產品面市。在此之間，中信地產早已在海南等地深耕旅游地產多年。作為海南博鰲的主開發商，中信地產擁有其核心區10.2平方公里的主導開發權。在博鰲有了良好的開始，中信海南很快將戰線拉開，沿三個機場、兩條高速伸展，布局海口、瓊海、陵水、三亞，形成“一島四地，九盤聯動”的深度開發態勢。在百年不凍港大連，中信海港城立足成為當地的中央海岸地標。

但是，中信地產的度假布局，面對的是一個全行業超速擴張的局面。以海南為例，來自海南旅游地產觀察的數據，截至2013年底，海南共有1096個旅游地產項目，數百個開發商扎堆。溫泉和酒店是最常用的驅動引擎，在海南重點旅游景區光酒店就有245個，溫泉有120個，主題公園和高爾夫各有86個。

針對海南區域旅游地產過量開發的情況，去年起“過度透支”、“豪賭預期”等形容詞頻見報端。而時代周報記者在中信集團的資產明細里也發現，中信地產在環渤海、珠三角、長三角等區域均有不等銷售攀升的情況下，唯獨海南區域呈滑鐵盧式下滑。2011-2013年，其海南區域的確認銷售收入分別為19.62億元、6.29億元和1.29億元，確認銷售面積分別為16.1萬平方米、2.5萬平方米和0.3萬平方米。

奇怪的是，中信地產海南公司給出的數據口徑，2013年海南全年銷售額達22.6億元。“一般跨年結轉業績，或者銷售額和簽約額的統計口徑會造成差異，但都不至于差這么多，”有開發商代表對時代周報記者說，這種情況不合理，他也看不懂。截至時代周報記者發稿，中信地產方面未就此疑惑做出解答。

宋延慶建議：“中信地產一二級聯動的長線產品占比過高，而短線短平快跑現金流的項目占比過低，這有待進一步優化調整。”

但房企的想法顯然不同。最新消息，中信地產將在博鰲區域建設約為3萬平方米的博鰲三江口濱水旅游商業區，這是其在海南商業地產領域的首次試水。按照常穎透露的意思，在不久的將來，包括度假地產、城市運營、持有性物業在內的新業務模塊，會占到中信地產三分之一的份額。