北京樓市成交創(chuàng)歷史低值 “零首付”重出江湖

樓市

北京樓市下半年將出現(xiàn)變化。

根據(jù)北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，北京商品住宅上半年共成交4466套，創(chuàng)下自2006年北京有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的同期最低值。

“上半年，北京樓市成交量下滑明顯，但是樓盤并無(wú)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。”克而瑞房?jī)r(jià)北京測(cè)評(píng)中心首席分析師牟增彬表示。隨著三季度的來(lái)臨，北京將正式進(jìn)入下半場(chǎng)階段，房企將開(kāi)始競(jìng)價(jià)跑量。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也認(rèn)為，北京樓市膠著的狀況可能還有更壞的表現(xiàn)，上半年更多地表現(xiàn)在成交量的萎縮上，而下半年可能表現(xiàn)在價(jià)格方面的松動(dòng)，會(huì)有越來(lái)越多的房企選擇適當(dāng)降價(jià)。

在樓市的下半場(chǎng)，諸如團(tuán)購(gòu)促銷、折扣優(yōu)惠、特價(jià)房等新的營(yíng)銷手段也肆虐北京樓市。

更值得一提的是，沉寂許久的“0首付”亦重出江湖，與2007年以前出現(xiàn)的零首付不同，并非銀行直接接受零首付按揭貸款，而是由開(kāi)發(fā)商墊首付的方式實(shí)現(xiàn)，且不少項(xiàng)目開(kāi)始在7月步入實(shí)質(zhì)性的下降通道。

“零首付”重現(xiàn)

重壓之下，房企的促銷手段亦不斷升級(jí)。

6月，位于北京亦莊的珠江四季悅城首推“全盤無(wú)首付”，自此也成為北京首個(gè)“0首付”樓盤。

本輪“0首付”，與2007年以前由銀行直接接受0首付按揭貸款不同，是開(kāi)發(fā)商針對(duì)信貸政策趨緊下，制定的新的營(yíng)銷策略，即由開(kāi)發(fā)商無(wú)利息先墊付首付款。

“0首付的核心就是刺激樓盤銷售，也是針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)觀望的一大應(yīng)對(duì)措施。”珠江地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)劉蕓岐如是介紹。

開(kāi)發(fā)商墊支首付也確實(shí)賺足了眼球，并迎來(lái)多個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷跟風(fēng)。比如亦莊金茂悅的1成首付和五礦萬(wàn)科橙的“0首付”。

繼“0首付”后，珠江四季悅城亦高調(diào)推出“購(gòu)房保值計(jì)劃”，包括“買房降價(jià)險(xiǎn)”和“無(wú)理由退房”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自珠江地產(chǎn)獲悉，所謂的“降價(jià)險(xiǎn)”，即是珠江地產(chǎn)聯(lián)合珠江人保，為現(xiàn)階段所推房源投保，由珠江人保提供專項(xiàng)基金進(jìn)行價(jià)格擔(dān)保，在交房前如出現(xiàn)房?jī)r(jià)下行，則由珠江人壽向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)齊降價(jià)差額，對(duì)開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者的雙方利益均有保障。

而“無(wú)理由退房”，劉蕓岐解釋，即是購(gòu)房后一年內(nèi)至交樓前，如果房?jī)r(jià)下跌很大，難以通過(guò)“降價(jià)險(xiǎn)”補(bǔ)差價(jià)，購(gòu)房者可以申請(qǐng)無(wú)理由退房。

該措施亦成為北京樓市下行，市場(chǎng)觀望的一大另類，引起市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注。實(shí)際上，這不過(guò)是北京樓市下行的一大營(yíng)銷縮影，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪了解，大部分剛需項(xiàng)目均可分期首付，且折扣優(yōu)惠、內(nèi)部房源、團(tuán)購(gòu)房、特價(jià)房亦頻現(xiàn)北京市場(chǎng)。

在牟增彬看來(lái)，各種千奇百怪的促銷手段的核心是增加用戶入市的積極性，實(shí)質(zhì)性降價(jià)并不多。

下半年降價(jià)競(jìng)跑量

如果說(shuō)6月份頻出各種變相促銷手段，那么7月份的樓市，或?qū)⒂瓉?lái)實(shí)質(zhì)性降價(jià)的新階段。

“進(jìn)入2014年后，北京的樓市變化可總結(jié)為三個(gè)階段。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹，第一個(gè)階段在春節(jié)后，即從2013年的日光盤頻出轉(zhuǎn)向蓄客困難、開(kāi)盤過(guò)半而銷售去化不超8成。在該階段，項(xiàng)目后期很難漲價(jià)。

第二個(gè)階段是去化出現(xiàn)明顯放緩，在此階段出現(xiàn)諸如首付分期、0首付、團(tuán)購(gòu)等方式來(lái)增加市場(chǎng)的熱度。

“上述珠江等多個(gè)項(xiàng)目的‘0首付’、‘降價(jià)險(xiǎn)’等另類營(yíng)銷活動(dòng)的即是該階段的表現(xiàn)”，張大偉介紹，如果不考慮這些促銷手段，新入市樓盤的價(jià)格和前期基本持平，一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目不敢輕言降價(jià)，一是擔(dān)心購(gòu)房者買漲不買跌，另外降價(jià)也有損房企自身的品牌形象，容易造成老業(yè)主鬧事。

相比之下，北京樓市下半場(chǎng)的新特點(diǎn)在于第三階段，即是迎來(lái)了實(shí)質(zhì)性的降價(jià)。

經(jīng)張大偉了解，自7月份開(kāi)始，北京市場(chǎng)多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的降價(jià)，且最大的降幅高達(dá)20%，總體在5%-10%之間。

網(wǎng)易房產(chǎn)百盤價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，6月北京降價(jià)樓盤總計(jì)16個(gè)，降價(jià)盤數(shù)量與上月基本持平。降幅超過(guò)10%的項(xiàng)目?jī)H一個(gè)，幅度為14.29%。

以位于通州的首開(kāi)香溪郡為例，和此前常見(jiàn)的由開(kāi)發(fā)商先期墊付、購(gòu)房人后期補(bǔ)齊的“0首付”不同，首開(kāi)香溪郡是真正的免交“0首付”，即是免除三成首付的“0首付”。

另外，東亞五環(huán)國(guó)際和東亞尚品臺(tái)湖近期開(kāi)始大幅降價(jià)促銷，每平米降幅近5千元，這將是北京市場(chǎng)上首次對(duì)外明降的項(xiàng)目。

在樓市危局下，限價(jià)政策也出現(xiàn)松動(dòng)，根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站的公開(kāi)信息顯示，5、6月獲批預(yù)售許可證的項(xiàng)目中，價(jià)格超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)18個(gè)，其中，單價(jià)9.7萬(wàn)元，創(chuàng)下2014年入市住宅最高單價(jià)的保利海德公園也成功獲批。而今年前4個(gè)月，單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目只有13個(gè)。