被夸大的樓市崩盤：救市與救贖

本報記者張曉玲三亞報道

2014年，樓市變化的速度超過預期。

3、4月份，以杭州、常州為代表的華東樓市率先出現降價，到5月東部多數城市房價下行，6月份一線城市加入調整行列。

在這輪市場自發的向下調整中，一些聲音認為中國房地產市場面臨崩盤的威脅，因此調整尚未深入，不少城市已紛紛祭起救市大旗，取消限購不絕于耳；而另一些聲音則指出，目前市場的調整是正常的，希望政策保持一致性，不要過多地行政干預。

在7月16日的博鰲·21世紀地產論壇上，各方觀點普遍認為，中國房地產市場正在小心翼翼地走在一條回歸新常態的道路上。無論是爆發式的上漲還是斷崖式的下跌，都不利于這種常態的恢復。而只有行業恢復常態，才能談得上長遠的發展。

喧囂的救市雜音

國家統計局最新數據顯示，房價下行從塊狀分布彌漫到了全面下調。70個大中城市中，新建商品房價格環比下調城市達到了55個，二手房環比下調城市達到了52個，呈現出普跌的趨勢。同時，跌幅在加速。

而6月之前以為是房價綠洲的一線城市，也已全面淪陷。中原地產預計本輪市場調整將持續到2015年。

“這一輪市場調整實際上從去年年底就已經開始，到現在7、8個月了，還沒有任何回暖的跡象。”參加論壇的一位開發商人士私下說，這是跟此前幾輪調整不同的。當前部分區域和城市，確實出現了明顯的供大于求。

慘淡的市場令開發商開始節衣縮食，由此也影響到了地方財政，尤其是土地出讓金的獲取。還無法擺脫房地產依賴癥的地方政府，慌張了。截至目前，已有超過10個城市已經取消或暗中放松了限購。地方政府出手救房地產，其實是救它的經濟。業內人士預計，二線城市中經濟相對比較好的城市，如廈門、南京、武漢等，有可能在執行層面放松限購；二線中經濟一般的城市及三線城市，可能會全面放松限購。

面對地方政府此起彼伏的救市，住建部政策研究中心主任秦虹認為，限購不應該完全取消；抑制投資和投機性需求，保護合理的住房需求，這一政策的底線不能突破。秦虹指出，如果所有城市都放開限購，可能一兩個月大家還在觀望，但一旦預期房價會上漲，投資者依然會沖到房地產市場。如果對這種趨勢判斷錯誤，選擇時機不正確，投資就可能激發更大的泡沫。

21世紀經濟報道記者采訪的多個大型地產商人士認為，很多城市即使限購放松或取消也意義不大了。因為，限購取消帶來的將是投資需求。而投資看預期，如果預期沒有變化，限購對市場的刺激是有限的。

市場化的悖論

包括萬科、金地等大型地產商在內的人士均認為，此輪房地產調整，是在沒有出臺相應打壓政策的背景下發生，其實質是市場本身發生的變化和調整。但華遠地產董事長任志強指出，上半年樓市并沒有那么差，銷售額3.1萬億，同比去年只少了2000億；而且，6月份的銷售面積降幅正在收窄。

中南控股有限公司董事、中南地產集團總裁陳小平指出，與之前區別的是，今年的樓市由政策轉變為市場調整。未來可能是L形的曲線，市場逐步調整，要想回到去年是不可能的。“呼吁政府救市不合情理?，F在的供求關系不是政府一道命令和一個文件就可以扭轉的。”陳小平認為，市場化調整是一個常態。

“房地產高增長的時代已經過去了。市場處在去庫存的周期調整階段，還要持續一兩年的時間；但目前的市場是剛需和改善型的需求為主，是健康的；需求也暫時不會下降，還是會保持目前的狀態。”在7月16日的21世紀博鰲地產論壇上，一位開發商說。

上述觀點反映了當前開發商的普遍心態。然而，在市場化的維度上，另一個問題又值得警惕。與多數開發商不同，任志強認為當前房地產市場非市場化的因素越來越多，比如越建越多的保障性住房。

“非市場的容量擴大的時候，必然會分化市場需求，導致市場正常的需求信息不對。”任志強指出，今年商品房銷售的下降和供應的整體增加，其中政府保障性住房數量巨大，于是出現了很多地區特殊的供大與求。

“退回到非市場化占主導地位或者是政府限價占主導地位的市場，對今后的房地產市場來說是最危險的。”他說。

如何自我救贖？

金地董事長凌克指出，近年來，業界的基本共識是：宏觀經濟將進入持續非高速增長的“新常態”，地產業的光環也漸褪去，如何打開新思路，實現新發展，正成為當下行業面臨的共同課題。

在行業政策層面，全經聯房地產商會會長聶梅生認為，要從地根和銀根上解決問題。“2004年土地出讓金收入只有5000多億，去年達到3.9萬億，相當于地方財政的60%，其結果當然是地價領跑房價越來越快，地價指數遠遠在房價之上。”聶梅生認為，改革的辦法就是讓農村集體用地同價同權，實現土地市場的統一。

在銀根問題上，她認為，過去的貨幣政策和金融政策推升了房價，但合理的金融工具也可以平滑房價，應該推出中國房地產業的REITs，讓社會資金可以進入全產業鏈而不僅僅是開發環節。

在微觀的企業層面，凌克認為，目前很多房企都在改變單一住宅開發模式，向多元化拓展。在產品維度上，結合房地產住宅開發業務，在商業、旅游、養老服務等相關產業領域延伸；在產業鏈維度上，向房地產上、下游產業延伸，比如進入社區服務和房地產金融領域。此外，在空間維度上，一批房企還將觸角伸向海外。

陳小平認為，房地產行業的競爭，由原來的土地、政府和資金的競爭，正在轉變為價值和價格以及客戶之爭，這是行業真正發生的變化，也是開發商要研究和應對的。

“市場的本質就是優勝劣汰。”他說，行業回歸市場競爭的本質，核心就是客戶。“今年跟很多企業進行交流，談的第一件事情就是成本如何控制。我們今年成本要控制10%到20%。”陳透露。成本要比別人更低，才可以賺更多的利潤。

萬科則進行了更為徹底的顛覆：學習互聯網，變為一家輕資產公司。首先是小股操盤，通過管理和運營產生價值；通過更少的股東投入產生效率，為股東創造更多的價值。

其次是平臺化。萬科總裁郁亮認為，未來的萬科將會打造一個平臺，包括業務和人才的平臺，平臺擴大之后，運營能力將更為重要。（編輯袁一泓徐煒旋）