被夸大的樓市崩盤：救市與救贖

本報(bào)記者張曉玲三亞報(bào)道

2014年，樓市變化的速度超過(guò)預(yù)期。

3、4月份，以杭州、常州為代表的華東樓市率先出現(xiàn)降價(jià)，到5月東部多數(shù)城市房?jī)r(jià)下行，6月份一線城市加入調(diào)整行列。

在這輪市場(chǎng)自發(fā)的向下調(diào)整中，一些聲音認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨崩盤的威脅，因此調(diào)整尚未深入，不少城市已紛紛祭起救市大旗，取消限購(gòu)不絕于耳；而另一些聲音則指出，目前市場(chǎng)的調(diào)整是正常的，希望政策保持一致性，不要過(guò)多地行政干預(yù)。

在7月16日的博鰲·21世紀(jì)地產(chǎn)論壇上，各方觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在小心翼翼地走在一條回歸新常態(tài)的道路上。無(wú)論是爆發(fā)式的上漲還是斷崖式的下跌，都不利于這種常態(tài)的恢復(fù)。而只有行業(yè)恢復(fù)常態(tài)，才能談得上長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

喧囂的救市雜音

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)下行從塊狀分布彌漫到了全面下調(diào)。70個(gè)大中城市中，新建商品房價(jià)格環(huán)比下調(diào)城市達(dá)到了55個(gè)，二手房環(huán)比下調(diào)城市達(dá)到了52個(gè)，呈現(xiàn)出普跌的趨勢(shì)。同時(shí)，跌幅在加速。

而6月之前以為是房?jī)r(jià)綠洲的一線城市，也已全面淪陷。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)本輪市場(chǎng)調(diào)整將持續(xù)到2015年。

“這一輪市場(chǎng)調(diào)整實(shí)際上從去年年底就已經(jīng)開(kāi)始，到現(xiàn)在7、8個(gè)月了，還沒(méi)有任何回暖的跡象。”參加論壇的一位開(kāi)發(fā)商人士私下說(shuō)，這是跟此前幾輪調(diào)整不同的。當(dāng)前部分區(qū)域和城市，確實(shí)出現(xiàn)了明顯的供大于求。

慘淡的市場(chǎng)令開(kāi)發(fā)商開(kāi)始節(jié)衣縮食，由此也影響到了地方財(cái)政，尤其是土地出讓金的獲取。還無(wú)法擺脫房地產(chǎn)依賴癥的地方政府，慌張了。截至目前，已有超過(guò)10個(gè)城市已經(jīng)取消或暗中放松了限購(gòu)。地方政府出手救房地產(chǎn)，其實(shí)是救它的經(jīng)濟(jì)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，二線城市中經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較好的城市，如廈門、南京、武漢等，有可能在執(zhí)行層面放松限購(gòu)；二線中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市，可能會(huì)全面放松限購(gòu)。

面對(duì)地方政府此起彼伏的救市，住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，限購(gòu)不應(yīng)該完全取消；抑制投資和投機(jī)性需求，保護(hù)合理的住房需求，這一政策的底線不能突破。秦虹指出，如果所有城市都放開(kāi)限購(gòu)，可能一兩個(gè)月大家還在觀望，但一旦預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，投資者依然會(huì)沖到房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果對(duì)這種趨勢(shì)判斷錯(cuò)誤，選擇時(shí)機(jī)不正確，投資就可能激發(fā)更大的泡沫。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的多個(gè)大型地產(chǎn)商人士認(rèn)為，很多城市即使限購(gòu)放松或取消也意義不大了。因?yàn)椋拶?gòu)取消帶來(lái)的將是投資需求。而投資看預(yù)期，如果預(yù)期沒(méi)有變化，限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的刺激是有限的。

市場(chǎng)化的悖論

包括萬(wàn)科、金地等大型地產(chǎn)商在內(nèi)的人士均認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)調(diào)整，是在沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)打壓政策的背景下發(fā)生，其實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)本身發(fā)生的變化和調(diào)整。但華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，上半年樓市并沒(méi)有那么差，銷售額3.1萬(wàn)億，同比去年只少了2000億；而且，6月份的銷售面積降幅正在收窄。

中南控股有限公司董事、中南地產(chǎn)集團(tuán)總裁陳小平指出，與之前區(qū)別的是，今年的樓市由政策轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)整。未來(lái)可能是L形的曲線，市場(chǎng)逐步調(diào)整，要想回到去年是不可能的。“呼吁政府救市不合情理?，F(xiàn)在的供求關(guān)系不是政府一道命令和一個(gè)文件就可以扭轉(zhuǎn)的。”陳小平認(rèn)為，市場(chǎng)化調(diào)整是一個(gè)常態(tài)。

“房地產(chǎn)高增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。市場(chǎng)處在去庫(kù)存的周期調(diào)整階段，還要持續(xù)一兩年的時(shí)間；但目前的市場(chǎng)是剛需和改善型的需求為主，是健康的；需求也暫時(shí)不會(huì)下降，還是會(huì)保持目前的狀態(tài)。”在7月16日的21世紀(jì)博鰲地產(chǎn)論壇上，一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

上述觀點(diǎn)反映了當(dāng)前開(kāi)發(fā)商的普遍心態(tài)。然而，在市場(chǎng)化的維度上，另一個(gè)問(wèn)題又值得警惕。與多數(shù)開(kāi)發(fā)商不同，任志強(qiáng)認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)非市場(chǎng)化的因素越來(lái)越多，比如越建越多的保障性住房。

“非市場(chǎng)的容量擴(kuò)大的時(shí)候，必然會(huì)分化市場(chǎng)需求，導(dǎo)致市場(chǎng)正常的需求信息不對(duì)。”任志強(qiáng)指出，今年商品房銷售的下降和供應(yīng)的整體增加，其中政府保障性住房數(shù)量巨大，于是出現(xiàn)了很多地區(qū)特殊的供大與求。

“退回到非市場(chǎng)化占主導(dǎo)地位或者是政府限價(jià)占主導(dǎo)地位的市場(chǎng)，對(duì)今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是最危險(xiǎn)的。”他說(shuō)。

如何自我救贖？

金地董事長(zhǎng)凌克指出，近年來(lái)，業(yè)界的基本共識(shí)是：宏觀經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入持續(xù)非高速增長(zhǎng)的“新常態(tài)”，地產(chǎn)業(yè)的光環(huán)也漸褪去，如何打開(kāi)新思路，實(shí)現(xiàn)新發(fā)展，正成為當(dāng)下行業(yè)面臨的共同課題。

在行業(yè)政策層面，全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，要從地根和銀根上解決問(wèn)題。“2004年土地出讓金收入只有5000多億，去年達(dá)到3.9萬(wàn)億，相當(dāng)于地方財(cái)政的60%，其結(jié)果當(dāng)然是地價(jià)領(lǐng)跑房?jī)r(jià)越來(lái)越快，地價(jià)指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)在房?jī)r(jià)之上。”聶梅生認(rèn)為，改革的辦法就是讓農(nóng)村集體用地同價(jià)同權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的統(tǒng)一。

在銀根問(wèn)題上，她認(rèn)為，過(guò)去的貨幣政策和金融政策推升了房?jī)r(jià)，但合理的金融工具也可以平滑房?jī)r(jià)，應(yīng)該推出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的REITs，讓社會(huì)資金可以進(jìn)入全產(chǎn)業(yè)鏈而不僅僅是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。

在微觀的企業(yè)層面，凌克認(rèn)為，目前很多房企都在改變單一住宅開(kāi)發(fā)模式，向多元化拓展。在產(chǎn)品維度上，結(jié)合房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，在商業(yè)、旅游、養(yǎng)老服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域延伸；在產(chǎn)業(yè)鏈維度上，向房地產(chǎn)上、下游產(chǎn)業(yè)延伸，比如進(jìn)入社區(qū)服務(wù)和房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。此外，在空間維度上，一批房企還將觸角伸向海外。

陳小平認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，由原來(lái)的土地、政府和資金的競(jìng)爭(zhēng)，正在轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)值和價(jià)格以及客戶之爭(zhēng)，這是行業(yè)真正發(fā)生的變化，也是開(kāi)發(fā)商要研究和應(yīng)對(duì)的。

“市場(chǎng)的本質(zhì)就是優(yōu)勝劣汰。”他說(shuō)，行業(yè)回歸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)，核心就是客戶。“今年跟很多企業(yè)進(jìn)行交流，談的第一件事情就是成本如何控制。我們今年成本要控制10%到20%。”陳透露。成本要比別人更低，才可以賺更多的利潤(rùn)。

萬(wàn)科則進(jìn)行了更為徹底的顛覆：學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)，變?yōu)橐患逸p資產(chǎn)公司。首先是小股操盤，通過(guò)管理和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生價(jià)值；通過(guò)更少的股東投入產(chǎn)生效率，為股東創(chuàng)造更多的價(jià)值。

其次是平臺(tái)化。萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，未來(lái)的萬(wàn)科將會(huì)打造一個(gè)平臺(tái)，包括業(yè)務(wù)和人才的平臺(tái)，平臺(tái)擴(kuò)大之后，運(yùn)營(yíng)能力將更為重要。（編輯袁一泓徐煒旋）