萬達上市的新選擇 有望成就優質商業地產股

本報記者王冰凝張曉斌

北京報道

這不是結束，而是新的開始。

根據中國證監會7月1日公告，萬達商業地產A股上市因未更新申報材料已終止審核。今后將繼續積極探索多種上市途徑。

“所謂擱淺，只是因為未更新材料而中止。萬達完全具備上市條件，而且仍有很多選擇。”8月7日，消息人士告訴《華夏時報》記者。

而北京創高助新會計師事務所負責人黃華認為，從萬達集團的各項指標來看，通過近些年的發展，萬達商業地產的企業規模、公司價值、財務狀況、法人治理、發展潛力、投資者認可程度都完全符合大公司上市的條件，不過目前A股上市并不是好時候，預計萬達商業地產計劃尋求海外上市，比如登陸H股，這也是不錯的選擇。

“因為萬達商業地產應該是一個優質的既具強大成長性又能依靠持有物業帶來現金流的商業地產股，而不是一般的房地產股。”

未來上市將有很多選擇

在中國商業地產聯盟副理事長、秘書長王永平看來，憑借3800億元的總資產額度，以及強大的信貸能力和標準化的開發模式，萬達這次放棄A股上市對于其整個商業地產的模式和業務并不會產生影響。

事實上，盡管尚未上市，近些年，萬達商業地產已成功進行了一系列資本市場運作。作為非上市民營發行體，萬達商業地產兩次成功發行了維持友好協議架構下的海外美元債券，打通了國際債券市場通道，充分說明了資本市場對萬達商業地產的高度認可。

另外，目前萬達在海外資本市場已經擁有了兩個融資平臺。2013年6月，萬達借殼香港上市公司恒力地產，后改名為萬達商業地產；去年12月，萬達收購美國AMC成功在紐交所上市。

“為進一步做大做強，萬達商業地產仍將積極探索多種進入資本市場的途徑。”萬達商業地產官網如是說明，投資者不用擔心上市問題，萬達肯定會上市也肯定可以上市。萬達價值、效益、收入、資產、ROE增長、法人治理以及內部管理等各方面都已經很強，完全符合大公司上市條件。

當然，無論選擇什么樣的方式上市，作為上市主體的公司都需要做好自身，在各方面規范，合規合法，獲得各個監管部門認可。

而中融信托相關人士則認為，萬達集團除了每年1000多億的銷售收入外，目前能夠利用的融資工具包括銀行貸款、低成本信托、海外債等，資金流并不緊張，但是因為萬達集團正處于高速發展階段，如果實現上市，其融資渠道進一步拓寬，將有更充裕的資金推進其第四代綜合體和文化產業的發展。

根據萬達集團的工作報告，萬達集團2013年全年收入1866億元, 其中商業地產公司收入1456.2億元。而根據CRIC發布的房企銷售數據，2014年上半年萬達集團銷售收入507億元。

“上市可以募到資金，進一步降低資產負債率，減少財務成本。” 中融信托相關人士說，目前萬達財務狀況并不緊張。從萬達商業地產角度看，賬面資產價值3000億元，市場估值預計會更大，真正有息負債只有1500億元，即使按3000億元賬面資產計算，也只有50%的負債率，若按增值后的5000億元資產價值計算，其真實負債率則更低。

將成為優質商業地產股

黃華則指出，萬達商業地產應該是一個優質的成長性強大的商業地產股，而不是一般的房地產股。“所以目前A股上市并不是好時候，預計萬達商業地產計劃尋求海外上市” 黃華說。

據記者了解，萬達商業地產的基本經營模式，是其他房地產開發商所不具備的。萬達商業地產定位為不動產企業，最大的特色是現金流覆蓋模式，以銷售收入產生的現金流來覆蓋持有物業的成本。每建一座萬達廣場，銷售收入產生現金流，足夠或者基本覆蓋持有物業的成本。雖然有少量住宅銷售，但住宅這塊的收入占銷售總收入的比重不到30%。從全球來看，一般的房地產開發企業，是不自持物業的，而是開發房子，再把房子賣掉，不斷地開發銷售；而萬達模式與這種地產開發模式有著很大的不同。

據記者了解，萬達自持的商業物業，業態異常豐富，過去是酒店、院線、百貨、商業街、餐飲等業態，這些年又進一步發展調整，發展到了文化城的形式，像武漢、版納、南昌、哈爾濱等地，已經是新的文化城模式。除了原來的業態外，還有秀場、科技娛樂、兒童樂園、主題公園等，其業態相比原來更加豐富。豐富的業態契合并提升了人們在文化領域的消費需求。

從宏觀上來講，萬達商業地產的發展契合了中國城市化進程。因為近年來城市人口占比越來越高，城市人口集中起來消費的需求變大，包括商業和文化等多個維度的消費需求，萬達的轉型和業態升級，也正是適應了這一趨勢；同時也推動了城市化發展，近百座萬達廣場規模，極大推動了所在地區萬達商業地產發展的城市化進程，每一個廣場都能容納很多的就業，去年萬達廣場新增的就業人口就達到了10.8萬人，占全國新增就業的1%，這么多年累積創造的就業崗位53.9萬個。

萬達商業地產的獨特性就在于，既有強大的銷售能力，又有足夠大的持有物業，這在全世界都非常少有，一般房地產企業無法與之相比。

全國工商聯房地產商會商業與城市開發專業委員會秘書長高東旭則指出，資源、資本、經營高度統一的商業地產，與房地產領域存在著巨大的“代差”，分屬中國城市化進程由低到高的不同發展階段的主要任務，絕非是簡單的物業銷售和持有之別。多年來，國內百強房企在住宅市場縱橫大江南北的強龍，卻在進軍商業地產領域時變成了迷茫、徘徊的一群蠕蟲，可見轉型的挑戰之艱巨。云泥之別下，萬達憑借十幾年的探索和積累，已形成了如今遍布全國、規模龐大的商業網絡，跨越了單純的品牌和模式的初始時期，率先步入到了“得渠道者，盡占商機”的高級發展階段。不但擁有了與國際外資商企同臺競爭的能力，更是在中國房地界依舊如何轉型的探討聲中，早已一騎絕塵，遙遙領先跨入了商業地產時代的新紀元。

成長性可觀

“未來成功上市之后，萬達持有物業商業運營管理未來空間巨大，價值評估也將有大幅上升空間。”黃華認為。

“萬達的成功，關鍵是在戰略層面前瞻性把握住了中國的城市化進程已由規模化的擴張轉化到功能質素提升的新時期。在中國經濟結構調整、轉變發展方式的基本國策指導下，能夠推進經濟可持續發展，拉動內需，促進消費的商務、商業地產的發展必然并已經成為當今中國城市建設的主旋律。”高東旭認為。

而黃華認為，一方面，城市化建設進程加快，尤其是一些新型元素融入進來之后，城市廣場需求可能會越來越多，城市化進程依然是一個很長的過程，所以未來10到15年甚至20年，都有很大的增長空間；另一方面，從持有物業的回報來看，隨著萬達廣場開業時間越來越久，一般從4年開始，回報率就能達到9個百分點，在全球也是比較高的。

“而從結構上來分析，雖然現在萬達的現金流還依靠銷售多一點，租金等服務收入比重還不大，但這塊屬于成長型業務，隨著廣場越來越多，開業年限越來越久，來自自持物業產生的現金流，規模將更為龐大穩定，屆時，來自銷售的業務將趨于平穩增長的態勢。

“中國城市化進程到了一定階段，總歸會有一個飽和的過程，量會減少，但后續持有物業的作用和價值，就會越來越顯現出來。”黃華指出，投資人比較容易忽略的是，持有物業本身的價值重估，特別是這些物業的地段，擁有豐富的業態，價值評估也在不斷地上升。

另據記者從萬達集團獲悉，線上線下融合，也是未來萬達商業價值的重要內容，包括在商業、文化和金融等板塊，都會進行O2O布局，并進行會員打通，協調發展。

萬達集團董事長王健林在半年總結報告中透露，“萬達正在與國內頂級電商企業合作，進行O2O布局”。商業地產作為電商公司股東，會隨著萬達電商價值的提升而不斷提升其價值。

黃華也認為，電商價值不斷上升，對于未來商業地產價值也會有大的提升。