萬(wàn)達(dá)上市的新選擇 有望成就優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)股

本報(bào)記者王冰凝張曉斌

北京報(bào)道

這不是結(jié)束，而是新的開(kāi)始。

根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)7月1日公告，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)A股上市因未更新申報(bào)材料已終止審核。今后將繼續(xù)積極探索多種上市途徑。

“所謂擱淺，只是因?yàn)槲锤虏牧隙兄埂Ｈf(wàn)達(dá)完全具備上市條件，而且仍有很多選擇。”8月7日，消息人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

而北京創(chuàng)高助新會(huì)計(jì)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人黃華認(rèn)為，從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，通過(guò)近些年的發(fā)展，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)規(guī)模、公司價(jià)值、財(cái)務(wù)狀況、法人治理、發(fā)展?jié)摿Α⑼顿Y者認(rèn)可程度都完全符合大公司上市的條件，不過(guò)目前A股上市并不是好時(shí)候，預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃尋求海外上市，比如登陸H股，這也是不錯(cuò)的選擇。

“因?yàn)槿f(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)優(yōu)質(zhì)的既具強(qiáng)大成長(zhǎng)性又能依靠持有物業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)股，而不是一般的房地產(chǎn)股。”

未來(lái)上市將有很多選擇

在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)王永平看來(lái)，憑借3800億元的總資產(chǎn)額度，以及強(qiáng)大的信貸能力和標(biāo)準(zhǔn)化的開(kāi)發(fā)模式，萬(wàn)達(dá)這次放棄A股上市對(duì)于其整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的模式和業(yè)務(wù)并不會(huì)產(chǎn)生影響。

事實(shí)上，盡管尚未上市，近些年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已成功進(jìn)行了一系列資本市場(chǎng)運(yùn)作。作為非上市民營(yíng)發(fā)行體，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)兩次成功發(fā)行了維持友好協(xié)議架構(gòu)下的海外美元債券，打通了國(guó)際債券市場(chǎng)通道，充分說(shuō)明了資本市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的高度認(rèn)可。

另外，目前萬(wàn)達(dá)在海外資本市場(chǎng)已經(jīng)擁有了兩個(gè)融資平臺(tái)。2013年6月，萬(wàn)達(dá)借殼香港上市公司恒力地產(chǎn)，后改名為萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)；去年12月，萬(wàn)達(dá)收購(gòu)美國(guó)AMC成功在紐交所上市。

“為進(jìn)一步做大做強(qiáng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)仍將積極探索多種進(jìn)入資本市場(chǎng)的途徑。”萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)官網(wǎng)如是說(shuō)明，投資者不用擔(dān)心上市問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)肯定會(huì)上市也肯定可以上市。萬(wàn)達(dá)價(jià)值、效益、收入、資產(chǎn)、ROE增長(zhǎng)、法人治理以及內(nèi)部管理等各方面都已經(jīng)很強(qiáng)，完全符合大公司上市條件。

當(dāng)然，無(wú)論選擇什么樣的方式上市，作為上市主體的公司都需要做好自身，在各方面規(guī)范，合規(guī)合法，獲得各個(gè)監(jiān)管部門認(rèn)可。

而中融信托相關(guān)人士則認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)除了每年1000多億的銷售收入外，目前能夠利用的融資工具包括銀行貸款、低成本信托、海外債等，資金流并不緊張，但是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)集團(tuán)正處于高速發(fā)展階段，如果實(shí)現(xiàn)上市，其融資渠道進(jìn)一步拓寬，將有更充裕的資金推進(jìn)其第四代綜合體和文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的工作報(bào)告，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2013年全年收入1866億元, 其中商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456.2億元。而根據(jù)CRIC發(fā)布的房企銷售數(shù)據(jù)，2014年上半年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)銷售收入507億元。

“上市可以募到資金，進(jìn)一步降低資產(chǎn)負(fù)債率，減少財(cái)務(wù)成本。” 中融信托相關(guān)人士說(shuō)，目前萬(wàn)達(dá)財(cái)務(wù)狀況并不緊張。從萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)角度看，賬面資產(chǎn)價(jià)值3000億元，市場(chǎng)估值預(yù)計(jì)會(huì)更大，真正有息負(fù)債只有1500億元，即使按3000億元賬面資產(chǎn)計(jì)算，也只有50%的負(fù)債率，若按增值后的5000億元資產(chǎn)價(jià)值計(jì)算，其真實(shí)負(fù)債率則更低。

將成為優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)股

黃華則指出，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)優(yōu)質(zhì)的成長(zhǎng)性強(qiáng)大的商業(yè)地產(chǎn)股，而不是一般的房地產(chǎn)股。“所以目前A股上市并不是好時(shí)候，預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃尋求海外上市” 黃華說(shuō)。

據(jù)記者了解，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的基本經(jīng)營(yíng)模式，是其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所不具備的。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)定位為不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，最大的特色是現(xiàn)金流覆蓋模式，以銷售收入產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)覆蓋持有物業(yè)的成本。每建一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，銷售收入產(chǎn)生現(xiàn)金流，足夠或者基本覆蓋持有物業(yè)的成本。雖然有少量住宅銷售，但住宅這塊的收入占銷售總收入的比重不到30%。從全球來(lái)看，一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是不自持物業(yè)的，而是開(kāi)發(fā)房子，再把房子賣掉，不斷地開(kāi)發(fā)銷售；而萬(wàn)達(dá)模式與這種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式有著很大的不同。

據(jù)記者了解，萬(wàn)達(dá)自持的商業(yè)物業(yè)，業(yè)態(tài)異常豐富，過(guò)去是酒店、院線、百貨、商業(yè)街、餐飲等業(yè)態(tài)，這些年又進(jìn)一步發(fā)展調(diào)整，發(fā)展到了文化城的形式，像武漢、版納、南昌、哈爾濱等地，已經(jīng)是新的文化城模式。除了原來(lái)的業(yè)態(tài)外，還有秀場(chǎng)、科技娛樂(lè)、兒童樂(lè)園、主題公園等，其業(yè)態(tài)相比原來(lái)更加豐富。豐富的業(yè)態(tài)契合并提升了人們?cè)谖幕I(lǐng)域的消費(fèi)需求。

從宏觀上來(lái)講，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展契合了中國(guó)城市化進(jìn)程。因?yàn)榻陙?lái)城市人口占比越來(lái)越高，城市人口集中起來(lái)消費(fèi)的需求變大，包括商業(yè)和文化等多個(gè)維度的消費(fèi)需求，萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型和業(yè)態(tài)升級(jí)，也正是適應(yīng)了這一趨勢(shì)；同時(shí)也推動(dòng)了城市化發(fā)展，近百座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)模，極大推動(dòng)了所在地區(qū)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的城市化進(jìn)程，每一個(gè)廣場(chǎng)都能容納很多的就業(yè)，去年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新增的就業(yè)人口就達(dá)到了10.8萬(wàn)人，占全國(guó)新增就業(yè)的1%，這么多年累積創(chuàng)造的就業(yè)崗位53.9萬(wàn)個(gè)。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)特性就在于，既有強(qiáng)大的銷售能力，又有足夠大的持有物業(yè)，這在全世界都非常少有，一般房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法與之相比。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)與城市開(kāi)發(fā)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)高東旭則指出，資源、資本、經(jīng)營(yíng)高度統(tǒng)一的商業(yè)地產(chǎn)，與房地產(chǎn)領(lǐng)域存在著巨大的“代差”，分屬中國(guó)城市化進(jìn)程由低到高的不同發(fā)展階段的主要任務(wù)，絕非是簡(jiǎn)單的物業(yè)銷售和持有之別。多年來(lái)，國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企在住宅市場(chǎng)縱橫大江南北的強(qiáng)龍，卻在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)變成了迷茫、徘徊的一群蠕蟲(chóng)，可見(jiàn)轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)之艱巨。云泥之別下，萬(wàn)達(dá)憑借十幾年的探索和積累，已形成了如今遍布全國(guó)、規(guī)模龐大的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，跨越了單純的品牌和模式的初始時(shí)期，率先步入到了“得渠道者，盡占商機(jī)”的高級(jí)發(fā)展階段。不但擁有了與國(guó)際外資商企同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的能力，更是在中國(guó)房地界依舊如何轉(zhuǎn)型的探討聲中，早已一騎絕塵，遙遙領(lǐng)先跨入了商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代的新紀(jì)元。

成長(zhǎng)性可觀

“未來(lái)成功上市之后，萬(wàn)達(dá)持有物業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理未來(lái)空間巨大，價(jià)值評(píng)估也將有大幅上升空間。”黃華認(rèn)為。

“萬(wàn)達(dá)的成功，關(guān)鍵是在戰(zhàn)略層面前瞻性把握住了中國(guó)的城市化進(jìn)程已由規(guī)?；臄U(kuò)張轉(zhuǎn)化到功能質(zhì)素提升的新時(shí)期。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的基本國(guó)策指導(dǎo)下，能夠推進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)的商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必然并已經(jīng)成為當(dāng)今中國(guó)城市建設(shè)的主旋律。”高東旭認(rèn)為。

而黃華認(rèn)為，一方面，城市化建設(shè)進(jìn)程加快，尤其是一些新型元素融入進(jìn)來(lái)之后，城市廣場(chǎng)需求可能會(huì)越來(lái)越多，城市化進(jìn)程依然是一個(gè)很長(zhǎng)的過(guò)程，所以未來(lái)10到15年甚至20年，都有很大的增長(zhǎng)空間；另一方面，從持有物業(yè)的回報(bào)來(lái)看，隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間越來(lái)越久，一般從4年開(kāi)始，回報(bào)率就能達(dá)到9個(gè)百分點(diǎn)，在全球也是比較高的。

“而從結(jié)構(gòu)上來(lái)分析，雖然現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)金流還依靠銷售多一點(diǎn)，租金等服務(wù)收入比重還不大，但這塊屬于成長(zhǎng)型業(yè)務(wù)，隨著廣場(chǎng)越來(lái)越多，開(kāi)業(yè)年限越來(lái)越久，來(lái)自自持物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，規(guī)模將更為龐大穩(wěn)定，屆時(shí)，來(lái)自銷售的業(yè)務(wù)將趨于平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

“中國(guó)城市化進(jìn)程到了一定階段，總歸會(huì)有一個(gè)飽和的過(guò)程，量會(huì)減少，但后續(xù)持有物業(yè)的作用和價(jià)值，就會(huì)越來(lái)越顯現(xiàn)出來(lái)。”黃華指出，投資人比較容易忽略的是，持有物業(yè)本身的價(jià)值重估，特別是這些物業(yè)的地段，擁有豐富的業(yè)態(tài)，價(jià)值評(píng)估也在不斷地上升。

另?yè)?jù)記者從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)獲悉，線上線下融合，也是未來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)價(jià)值的重要內(nèi)容，包括在商業(yè)、文化和金融等板塊，都會(huì)進(jìn)行O2O布局，并進(jìn)行會(huì)員打通，協(xié)調(diào)發(fā)展。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在半年總結(jié)報(bào)告中透露，“萬(wàn)達(dá)正在與國(guó)內(nèi)頂級(jí)電商企業(yè)合作，進(jìn)行O2O布局”。商業(yè)地產(chǎn)作為電商公司股東，會(huì)隨著萬(wàn)達(dá)電商價(jià)值的提升而不斷提升其價(jià)值。

黃華也認(rèn)為，電商價(jià)值不斷上升，對(duì)于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)有大的提升。