救市效果不樂觀 房價還有多大下行空間

近期，北京、上海、深圳等一線城市紛紛傳出將調整普通商品住房標準。隨著多數城市取消限購，假如一線城市調控松綁，房價還將跌多久？

緣何淡化限購

應看到，去年以來房地產調控思路發生重大轉變，新一屆政府對于房地產調控的方針正在發生方向性變化，由以調控房價為主要目標，以限購、限價、限貸等行政干預為主要手段，轉變成淡化房價目標，更多使用信貸、房產稅等經濟手段，同時將重點放在加強住房保障和棚改等直接“惠民生”領域。

此外，房地產市場降溫之后，限購基本完成歷史使命。2010年4月的“國十條”中，首次提出了限購令，其后僅北京執行，當年9月29日調控升級后，更多城市加入限購陣營；2011年1月的“新國八條”后，限購城市數量進一步增多。在那個時段，我國房價漲勢較猛，尤其是投資投機性需求爆發，房價狂飆。自2003年之后，在中央嘗試了諸多調控手段，仍難以較好的抑制房價的前提下，不得已動用了在國際上非常罕見的限購措施。

其實，2011年下半年全國市場步入降溫之時，限購差異化的退出，原本部分城市的限購政策明確截止時間是2011年底，但受制于思維慣性，致使限購令成易出難退。在新一屆政府管理思路及新一輪樓市降溫的雙重條件下，這一慣性終于被打破。

今年前7個月，全國商品房銷售面積同比下降7.6%，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降4.8%，全國70城房價指數，環比增幅5月出現下行拐點，6月環比跌幅擴大。全國一二線城市的商品住宅成交面積萎縮幅度更大，前7個月平均下跌三成左右。

這輪房地產降溫的形態，相比2006年、2008年和2011年這三輪樓市降溫，存在不同之處。其一，并無嚴厲調控政策。2013年出臺的“國五條”并不嚴厲，且地方政府沒有嚴格落實；其二，經濟并無快速下滑。2008年在國際金融危機的沖擊下，國內經濟增幅急速下滑，2009年一季度回落至6.1%，2011年下半年亦出現明顯回落，而今年上半年GDP增幅為7.4%，雖略有下滑，但自2012年中國經濟已開始低位盤整，談不上急跌；其三，住宅庫存壓力持續增長。雖然一線城市和部分二線城市的住宅庫存過去兩年有所減少，但全國600多個城市中的大部分，自2011年住宅庫存就一直增長，這在之前是沒出現過的。住宅供應階段性過剩，開始成為一個整體性的問題，本輪去庫存周期也將會拉得比較長。雖然這一過剩并非終極性的過剩（比如日本），但也是未來幾年中國樓市必須面對的新課題、新難題。一方面是中央調控態度轉變，另一方面地方樓市成交低迷，庫存“壓力山大”，因此只能出現一種情況——地方紛紛救市。

救市效果不樂觀

當前，全國46個實行限購的城市中，30多個已公開放松或放開限購。然而，救市效果恐不容樂觀。例如，濟南限購取消后的一周，成交量突增，但實際上有相當部分屬于之前已簽合同，但囿于被限購而沒有網簽備案，限購放開后集中網簽備案。放開限購兩三周后，住宅成交量很快重回之前的低迷狀態。

放開限購的效果不理想，原因有二：其一，影響住宅市場變化因素有很多，比如貨幣與房貸、宏觀經濟、購房者的心理預期等，限購只是一個并不算重要的因素，在其他主要因素沒有實質性改善的情況下，不能奢望放開限購的作用；其二，限購固然有誤傷少量自住需求，但那些被限需求中的大部分，多屬投資投機性需求，這些需求喜歡“追漲”，當前全國樓市大勢降溫，多數城市房價仍在下跌，那些被解放了的需求，不會在這種市況下入市。

至于一線城市，暫時還不敢放開限購。究其原因，一是一線城市的房價水平仍遠高于其他城市；二是雖然一線城市當前也出現了供大于求狀況，但中長期來看，一線城市土地稀缺而人口快速增長，新建住宅市場總體仍呈供不應求的格局；三是今年3月出臺的新型城鎮化發展規劃和近期戶籍制度改革，都提出嚴控超大城市人口規模，人口超千萬的四個一線城市正是嚴控重點，限購令在一定程度上提高了外來人口進入一線城市的門檻。因此，至少年內來看，一線城市在限購方面仍會站崗。不過，明后年這些城市應會大幅放松甚至退出限購。限購畢竟臉上貼著“逆市場化”的不良標簽，而且其他城市都退出后，一線限購的必要性也就相較之下降低了，如果屆時房地產稅立法能夠完成，則更有退出理由。不過，一線城市同樣存在土地財政，執政者同樣不愿看到樓市一直低迷，類似調整普通商品住房標準、進而擴大普通房的范圍，使更多房源可以享受相關稅收、信貸優惠，也算是間接救市，且理由正當。

展望未來6-12個月，房地產調控總體朝放松的方向發展。地方救市力度必將越來越大，中央層面仍在推進長效機制建設，如房地產稅立法、不動產統一登記、住房信息聯網等，而最現實的一項措施是增加支持首套房貸的力度。今年5月以來，央行和銀監會都曾喊話要求商業銀行支持首套房貸，只是商業銀行仍對首套房貸興趣不大。估計隨著中央層面繼續施壓及定向寬松，商業銀行必然越來越多的支持首套房貸，利率有望從平均上浮10%逐步回落至以基準為主、以九折左右為次的格局。另外，置換性購房貸款、二套普通住房貸款等，也有望略趨寬松。“認房又認貸”將轉變為“認房不認貸”，這將使更多的人（尤其是置換需求）有資格享受首套房貸優惠。房貸政策對住宅市場的作用，將顯著大于取消限購。

在上述政策變化態勢之下，筆者預計下半年將出現住宅成交量的底部，明年將出現房價的底部。量在價先，成交量先企穩，價格后企穩。這輪房地產調整，仍將是短周期性質的調整，量縮明顯，價跌不深。不過，有一點需要客觀面對，由于本輪住宅庫存量遠超2008年和2011年，且中央層面不再會強力救市，所以市場調整的時長將超過前面兩輪。對此，無論開發商，還是購房者，都應理性認知。