萬科A2013年年度報(bào)告摘要

2013年度報(bào)告摘要

萬科企業(yè)股份有限公司2013年度報(bào)告摘要

致股東

2013年是萬科第三個(gè)十年發(fā)展階段的收官之年，而2014年是第四個(gè)十年段的開始。過去十年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展造就了眾多企業(yè)的輝煌。萬科也由一個(gè)年銷售不足百億的小公司，成長為全世界最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2013年8月全國工商聯(lián)合會(huì)公布的中國民營企業(yè)500強(qiáng)榜單中，萬科的營業(yè)收入名列第九，而納稅額則排到了第二位。

回顧過去的十年，我們?nèi)匀粓?jiān)定地認(rèn)為，堅(jiān)持走正道是萬科一切成就的根本。取巧行為可能帶來一時(shí)的成功，但只有堅(jiān)持走正道的企業(yè)能走得更遠(yuǎn)。

走正道，意味著堅(jiān)持誠信守法的底線，也意味著恪守基本的商業(yè)邏輯。企業(yè)存在的理由，是能為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。這包括，更好地滿足客戶需求，為股東創(chuàng)造回報(bào)，為員工提供職業(yè)發(fā)展的平臺(tái)；也包括，愛護(hù)自然和環(huán)境，保護(hù)利益相關(guān)方的權(quán)益。而展望未來卻并不容易。行業(yè)前景眾說紛紜，其中不乏悲觀的結(jié)論。而移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的種種夢想，如煙花綻放，絢爛迷眼。面對難以準(zhǔn)確預(yù)測的未來，因以往的成功而滋生的傲慢與麻木不仁固然危險(xiǎn)，但反應(yīng)過度的盲動(dòng)和自暴自棄，同樣可能導(dǎo)向歧途。

在過去的一年中，我們花費(fèi)了相當(dāng)?shù)木ΓW(xué)習(xí)什么是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)。對于新的事物，我們只有敞開心胸去擁抱，然后才能理解；只有真正理解，我們才知道什么是合適的距離。

我們相信互聯(lián)網(wǎng)將改變這個(gè)世界，而不能適應(yīng)變化的組織將被淘汰。但我們也認(rèn)為，比察知變化更重要的，是找到變化背后的不變。

我們相信善待客戶、為客戶創(chuàng)造價(jià)值是永恒的商業(yè)邏輯。互聯(lián)網(wǎng)帶來的變化，只是讓我們和客戶變得更貼近。這要求我們更深入地理解客戶需求的細(xì)節(jié)，更迅速地跟隨客戶需求的變化，而互聯(lián)網(wǎng)也為我們做到這一點(diǎn)，提供了效率更高的工具。

我們相信，性價(jià)比在任何時(shí)候都是競爭力的核心。而隨著產(chǎn)業(yè)鏈透明度的提高，信息不對稱的減弱，在未來它會(huì)變得更加清晰和重要。

我們同意，極致是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的重要特征，且唯有專注才能做到極致。而專業(yè)化，正是萬科成立以來，一直追求的方向。我們依然可以看到，中國的城市化還遠(yuǎn)未結(jié)束。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的來臨固然是世界歷史的新篇章，但中國的城市化、現(xiàn)代化，同樣是影響全球格局的重大事件。當(dāng)兩個(gè)偉大的進(jìn)程并進(jìn)之時(shí)，我們無須厚此薄彼。

三十而立，三十歲的萬科還是一個(gè)年輕的企業(yè)，只是在不知不覺中，我們被貼上了傳統(tǒng)行業(yè)、傳統(tǒng)企業(yè)的標(biāo)簽。對此我們無意辯解。因我們始終相信，衣食住行，是人類基本的需求。在任何一個(gè)時(shí)代，這些需求不可能消失，而只應(yīng)得到越來越好的滿足。

當(dāng)新時(shí)代的大幕揭開時(shí)，傳統(tǒng)企業(yè)應(yīng)該做的，不是遠(yuǎn)離自己熟悉的領(lǐng)域，而是理解新的規(guī)則，尋找新的伙伴，運(yùn)用新的工具，將原有的業(yè)務(wù)做得更好。這就是我們的答案。

會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)指標(biāo)摘要

主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)

注：報(bào)告期內(nèi)，公司A股股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃內(nèi)共有19,415,801份期權(quán)行權(quán)，公司股份數(shù)因此增加19,415,801股。

4.2主要財(cái)務(wù)指標(biāo)

4.3境內(nèi)外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異

√適用□不適用

股本持股情況和控制框圖

5.1前10名股東、前10名無限售條件股東持股情況表

5.2.2公司第一大股東具體情況介紹

截至報(bào)告期末，華潤股份有限公司持有公司A股股份1,619,094,766股，占公司股份總數(shù)的14.70%，為公司第一大股東。華潤股份有限公司是由中國華潤總公司于2003年6月發(fā)起設(shè)立的股份有限公司，法定代表人為宋林先生，主要資產(chǎn)為香港華潤(集團(tuán))有限公司100%的股權(quán)及其他內(nèi)地資產(chǎn)，主營業(yè)務(wù)包括對金融、保險(xiǎn)、能源、交通、電力、通訊、倉儲(chǔ)運(yùn)輸、食品飲料生產(chǎn)企業(yè)的投資；對商業(yè)零售企業(yè)(含連鎖超市)、民用建筑工程施工的投資與管理；石油化工、輕紡織品、建筑材料產(chǎn)品的生產(chǎn)；電子及機(jī)電產(chǎn)品的加工、生產(chǎn)、銷售；物業(yè)管理；民用建筑工程的外裝修及室內(nèi)裝修；技術(shù)交流。公司注冊地點(diǎn)為深圳市南山區(qū)濱海大道3001號(hào)深圳灣體育中心體育場三樓，注冊資本約164.67億元，中國華潤總公司持有華潤股份有限公司16,466,413,526股國家股，占其股本總額的99.9961%；中國華潤總公司的全資子公司華潤國際招標(biāo)有限公司持有華潤股份有限公司650,000股國有法人股，占其股本總額的0.0039%。

中國華潤總公司注冊資本約116.94億元，主要資產(chǎn)為華潤股份有限公司的股權(quán)，直屬國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)管理，法定代表人亦為宋林先生。

5.3.3公司與第一大股東之間的產(chǎn)權(quán)及控制關(guān)系的方框圖

董事會(huì)報(bào)告

6.1管理層討論與分析本公司市場環(huán)境變化與管理層看法

報(bào)告期內(nèi)，全國商品住宅銷售面積11.57億平方米，銷售金額6.77萬億元，同比分別增長17.5%和26.6%，增速較2012年有所提高。分季度看，第一、二、三、四季度全國商品住宅成交面積的同比增速依次為41.2%、23.8%、14.9%和7.2%，分季度增速回落的主要原因在于2012年基數(shù)的影響。期內(nèi)，北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14個(gè)主要城市的新房成交面積同比增長12.5%，批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長20.4%。從5月份開始，14城市的三月移動(dòng)平均成交批售比(成交批售比=成交面積/同期批準(zhǔn)預(yù)售面積)一直保持在1以下的水平。市場新房供應(yīng)整體上較為充足，除個(gè)別城市外，多數(shù)主要城市的供需關(guān)系仍在合理范圍內(nèi)。截至2013年底，上述城市的新房庫存為1.28億平方米，較12年年底的1.16億平方米有所上升，庫

庫存去化周期為10.4個(gè)月。相對充足的存貨水平，有助于市場的穩(wěn)定運(yùn)行。期內(nèi)，全國住宅開發(fā)投資狀況相比2012年的低迷有所恢復(fù)，全年住宅開發(fā)投資完成額同比增長19.4%，增速較2012年提高8個(gè)百分點(diǎn)，但仍處在歷史較低位置(過去十年中，住宅開發(fā)投資的年平均增速為23.9%)；住宅新開工面積結(jié)束了2012年的下滑態(tài)勢，同比增長11.6%，但從絕對規(guī)模來看，2013年的住宅新開工面積只是接近2011年的水平，屬于2012年新開工下降之后的恢復(fù)。

報(bào)告期內(nèi)，內(nèi)地三四線城市土地市場表現(xiàn)平淡，而部分熱點(diǎn)城市土地競拍則較為激烈。深圳、廣州、東莞、佛山、上海、杭州、南京、蘇州、寧波、北京、天津、沈陽、大連、武漢、成都、重慶等16個(gè)城市的土地供應(yīng)和成交面積同比分別上升9.1%和15.8%。由于企業(yè)普遍加大了在主要城市的布局，這些城市的土地成交持續(xù)活躍，全年土地溢價(jià)成交宗數(shù)占比約40.6%，較2012年提高14.5個(gè)百分點(diǎn)。部分熱點(diǎn)城市，土地市場成交氛圍有回歸理性的必要性。

2013年經(jīng)營業(yè)績與分析

報(bào)告期內(nèi)，公司堅(jiān)持面向自住購房者的產(chǎn)品定位，積極促進(jìn)銷售，業(yè)績穩(wěn)步增長。2013年，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元，同比分別增長15.0%和21.0%，年度銷售金額再度刷新行業(yè)記錄。

分區(qū)域看，公司在以珠三角為核心的廣深區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積429.9萬平方米，銷售金額523.9億元；在以長三角為核心的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積339.7萬平方米，銷售金額460.5億元；在以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積405.4萬平方米，銷售金額454.0億元；在由中西部中心城市組成的成都區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積314.9萬平方米，銷售金額271.0億元。

公司產(chǎn)品仍以中小戶型普通商品房為主，144平方米以下戶型占比達(dá)到91.5%。年內(nèi)公司保持著良好的銷售節(jié)奏，新推盤當(dāng)月認(rèn)購率基本保持在60%左右。

2013年，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積1231.0萬平方米，同比增長36.9%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入1327.9億元，同比增長30.7%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1354.2億元，凈利潤151.2億元，同比分別增長31.3%和20.5%。

公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)為10787元/平方米，較2012年下降4.5%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為22.31%，較12年下降3.53個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率12.01%，較2012年下降1.07個(gè)百分點(diǎn)。除行業(yè)整體趨勢外，利潤率下降的主要原因，一方面仍在于結(jié)算中裝修房比例的上升，但裝修房比例上升在降低利潤率的同時(shí)會(huì)提升回報(bào)率，是效率提升的表現(xiàn)；另一方面在于2011年

下半年市場調(diào)整期內(nèi)售出的房屋進(jìn)入結(jié)算期。總體來看，公司通過提升經(jīng)營效率，克服了利潤率下降的影響。公司的凈資產(chǎn)收益率仍然保持在歷史上的高點(diǎn)。2013年公司全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為19.66%，與2012年持平。

截至報(bào)告期末，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有1437.4萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1623.3億元，較2013年初分別增長6.1%和13.0%。充足的已售未結(jié)資源為未來的業(yè)績體現(xiàn)奠定了良好基礎(chǔ)。

截至2013年底，公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)177.2億元，占比5.35%；在建開發(fā)產(chǎn)品1886.8億元(其中包含已售出未結(jié)算產(chǎn)品)，占比56.98%；擬開發(fā)產(chǎn)品(對應(yīng)規(guī)劃中項(xiàng)目)1243.7億元，占比37.56%。存貨結(jié)構(gòu)保持在合理水平。

2013年公司實(shí)現(xiàn)開工面積2131萬平方米，竣工面積1303萬平方米，較2012年分別增長48.7%和33.1%，分別完成年初計(jì)劃的128.9%和101.0%。其中，下半年的開、竣工面積分別占全年的56.9%和66.9%。

近年來，不同城市的市場分化明顯加大，公司根據(jù)PIE(即人口、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、就業(yè))評估模型，嚴(yán)格評估投資風(fēng)險(xiǎn)，理性選擇投資區(qū)域。期內(nèi)，公司堅(jiān)持聚焦主流市場、深耕現(xiàn)有城市的策略，在開發(fā)前景較好的城市適度補(bǔ)充了一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源。

鑒于熱點(diǎn)城市土地競爭較為激烈，公司在拿地時(shí)依然強(qiáng)調(diào)“寧可錯(cuò)過，絕不拿錯(cuò)”，堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資，規(guī)避了估值過于樂觀的地塊。

2013年公司新增加項(xiàng)目104個(gè)，按萬科權(quán)益計(jì)算的占地面積約757萬平方米(對應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約2148萬平方米)，其中約66%的項(xiàng)目為合作、聯(lián)合方式獲取，新增項(xiàng)目平均樓面地價(jià)約為3516元/平方米。截至報(bào)告期末，公司規(guī)劃中項(xiàng)目按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積約4495萬平方米，繼續(xù)保持在滿足未來兩到三年的開發(fā)經(jīng)營水平上。公司年內(nèi)新進(jìn)入泉州、鄭州、常州、漳州、南寧等城市，布局更加合理。

截至2013年底，公司剔除預(yù)收帳款后的其它負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為45.54%，公司凈負(fù)債率為30.7%，較2013年中期時(shí)的41.5%下降約10.8個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。有息負(fù)債中，短期負(fù)債合計(jì)占比42.5%，較2012年的49.7%下降7.2個(gè)百分點(diǎn)。

由于始終堅(jiān)持積極銷售、審慎投資，公司資金狀況繼續(xù)保持在良好狀態(tài)。截至報(bào)告期末，公司持有貨幣資金443.6億元，相比2013年中期時(shí)增加67.6億元。

2013年管理回顧

2013年，面對復(fù)雜的外部環(huán)境和日益激烈的行業(yè)競爭，公司堅(jiān)持“有質(zhì)量的增長”，規(guī)模穩(wěn)步增長，經(jīng)營效率不斷提升。2013年，公司裝修房交付比例約九成，基本實(shí)現(xiàn)全裝修。

面對業(yè)內(nèi)創(chuàng)紀(jì)錄的裝修房交付量，公司嚴(yán)守質(zhì)量第一的理念，繼續(xù)加強(qiáng)質(zhì)量文化宣導(dǎo)，完善對在建工地安全文明狀況的量化評估，推動(dòng)工程管理日益精細(xì)化；并通過在工地配置直飲水、改善衛(wèi)生設(shè)施等方式，為工友創(chuàng)造安全的工作生活環(huán)境，增強(qiáng)工人質(zhì)量意識(shí)。期內(nèi)，公司主動(dòng)開始推廣面向客戶的交付驗(yàn)房指引，邀請客戶參與對房屋質(zhì)量的監(jiān)督，推動(dòng)公司質(zhì)量管理不斷進(jìn)步。根據(jù)獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)的客戶滿意度調(diào)查結(jié)果，2013年，在裝修交付規(guī)模擴(kuò)大的背景下，萬科客戶對房屋質(zhì)量的滿意度較2012年進(jìn)一步提升。

公司的工業(yè)化以“提高質(zhì)量、提高效率、減少對人工的依賴”為原則。根據(jù)既定的發(fā)展戰(zhàn)略，2013-2015年，公司將從預(yù)制混凝土外墻、裝配式內(nèi)墻、內(nèi)外墻免抹灰等方向，積極將工業(yè)化技術(shù)成果轉(zhuǎn)化為實(shí)際應(yīng)用。2013年公司新開工的主流產(chǎn)品中，以上三項(xiàng)工業(yè)化應(yīng)用的比例分別達(dá)到8.3%、38.8%和29.1%。

期內(nèi)，公司綠色三星住宅規(guī)模繼續(xù)位居全國首位，全年新增16個(gè)綠色三星項(xiàng)目，共計(jì)172.7萬平方米，其中住宅面積141.4萬平方米，占全國新增綠色三星住宅面積的34%。為加大綠色建筑的推廣和應(yīng)用，近年來公司從三星項(xiàng)目的技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，結(jié)合各地氣候和生活習(xí)俗，因地制宜，研發(fā)適用于主流家庭生活需求、技術(shù)難度更低、推廣性更強(qiáng)的節(jié)能型住宅。年內(nèi)公司的綠色一星和二星項(xiàng)目規(guī)模相比上年明顯增加。

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萬科企業(yè)股份有限公司2013年度報(bào)告摘要

近年來，公司啟動(dòng)“幸福社區(qū)計(jì)劃”，圍繞客戶的居住感受，持續(xù)開展服務(wù)創(chuàng)新。為滿足互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的業(yè)主生活需求，公司聯(lián)合合作方推出“萬科—韻達(dá)全國郵包合作”、“萬科—天貓自提服務(wù)合作”，聯(lián)通數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)等服務(wù)，方便業(yè)主接收包裹。萬科物業(yè)以成為“物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的制定者、資產(chǎn)保值增值的捍衛(wèi)者、社區(qū)和諧環(huán)境的營造者、信息技術(shù)應(yīng)用的領(lǐng)先者”作為愿景。經(jīng)過2年的調(diào)整，萬科物業(yè)統(tǒng)一了股權(quán)架構(gòu)，作為公司內(nèi)相對獨(dú)立的事業(yè)單元，進(jìn)一步理順了內(nèi)部關(guān)系。并基于殷實(shí)的客戶基礎(chǔ)，與30%的老項(xiàng)目業(yè)主按根據(jù)市場情況調(diào)整過的服務(wù)費(fèi)價(jià)格成功續(xù)聘合同，公司物業(yè)服務(wù)水平繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。報(bào)告期內(nèi)，萬科物業(yè)榮獲中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)評選的“2013年中國物業(yè)管理綜合實(shí)力TOP200企業(yè)”第一名，并被中國指數(shù)研究院評選為“2013中國物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)”，2013中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)第一名。同時(shí)，根據(jù)客戶需求，萬科物業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)衍生服務(wù)，并取得顯著成效，其中房屋交易居間服務(wù)年度實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤3,523萬元，家居家裝代購服務(wù)年度實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤2,636萬元。

報(bào)告期內(nèi)，公司2013年第一次臨時(shí)股東大會(huì)通過了將公司境內(nèi)上市外資股轉(zhuǎn)換上市地以介紹方式在香港聯(lián)交所上市及掛牌交易的方案。該方案獲得中國證監(jiān)會(huì)和香港聯(lián)交所受理。公司將繼續(xù)積極推動(dòng)方案的進(jìn)展。

報(bào)告期內(nèi)，公司首次進(jìn)軍海外市場，通過和當(dāng)?shù)刂_發(fā)商合作的方式，先后進(jìn)入香港、美國、新加坡市場，包括：和新世界發(fā)展有限公司合作開發(fā)香港荃灣項(xiàng)目；和鐵獅門公司合作，開發(fā)美國舊金山Lumina項(xiàng)目；和吉寶置業(yè)有限公司合作，開發(fā)新加坡林曦閣(TheGlades)項(xiàng)目。目前，公司參與海外業(yè)務(wù)，目的主要在于增進(jìn)對海外成熟市場的理解，學(xué)習(xí)和借鑒國外優(yōu)秀同行的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步強(qiáng)化自身的專業(yè)能力和管理水平。

報(bào)告期內(nèi)，國際權(quán)威評級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪和惠譽(yù)分別給予公司BBB+，Baa2和BBB+的長期企業(yè)信用評級(jí)。此外，標(biāo)準(zhǔn)普爾還給予公司大中華區(qū)“cnA+”的評級(jí)。公司穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格、審慎的財(cái)務(wù)管理以及良好的信用積累獲得國際投資者認(rèn)可，為拓展海外融資渠道創(chuàng)造了良好條件。2013年3月，公司完成首次境外美元債券發(fā)行，此次美元債為8億美元的5年期債券，年票息率僅2.625%。7月，公司境外子公司設(shè)立規(guī)模為20億美元的中期票據(jù)計(jì)劃，中期票據(jù)計(jì)劃具有多幣種、多期限、融資靈活快捷的特點(diǎn)，公司可以根據(jù)資金需求及市場情況，靈活決定實(shí)際的發(fā)行金額和時(shí)間。年內(nèi)，在中期票據(jù)計(jì)劃范圍內(nèi)，公司境外子公司先后發(fā)行新加坡幣1.4億元4年期債券、人民幣10億元5年期債券、人民幣10億元3年期債券，票面年利率分別為3.275%、4.5%和4.05%。

人才是最寶貴的資本。一直以來，公司致力于為優(yōu)秀人才提供充足的發(fā)展空間，創(chuàng)造良好的工作氛圍。2013年，公司成立了管理學(xué)院，嘗試突破行業(yè)限制，推進(jìn)企業(yè)間的跨界學(xué)習(xí)。同時(shí)，公司將員工健康也作為評估管理成效的一個(gè)重要指標(biāo)，以健康運(yùn)動(dòng)為主題，鼓勵(lì)員工參與運(yùn)動(dòng)。年內(nèi)，公司在各地組織發(fā)起了包括城市樂跑運(yùn)動(dòng)在內(nèi)的系列活動(dòng)，在增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力的同時(shí)，也向外界傳遞出萬科積極向上、陽光、快樂的企業(yè)文化。根據(jù)全球著名人力資源管理咨詢公司怡安翰威特發(fā)布的2013年最佳雇主研究結(jié)果，公司獲得2013年最佳雇主，在雇主品牌、人才選拔、人才培養(yǎng)上的努力再次獲得社會(huì)認(rèn)可。

公司在公司治理上的努力獲得社會(huì)認(rèn)可。在2013CCTV中國上市公司峰會(huì)上，萬科榮獲“央視財(cái)經(jīng)50指數(shù)？十佳治理公司”稱號(hào)，并入選“2013年度央視財(cái)經(jīng)50治理領(lǐng)先指數(shù)樣本公司”。萬科入選《財(cái)富》(中文版)2013年“最受贊賞的中國公司全明星榜”，并在行業(yè)明星榜“房地產(chǎn)開發(fā)”類中位列第1位。公司還入選“福布斯2013亞太地區(qū)最佳上市公司”。

公司的投資者關(guān)系也獲得好評。公司董事會(huì)獲得《董事會(huì)》評選的最佳董事會(huì)獎(jiǎng)項(xiàng)。公司董事會(huì)秘書繼續(xù)當(dāng)選《新財(cái)富》“金牌董秘”，還獲得《中國證券報(bào)》評選的金牛最佳董秘、以及《董事會(huì)》評選的最具創(chuàng)新能力董秘等獎(jiǎng)項(xiàng)。

2014年發(fā)展展望

2014年，萬科將以“均好中提效”為指導(dǎo)思想，堅(jiān)持質(zhì)量為先，提升經(jīng)營效率，在夯實(shí)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)競爭力的基礎(chǔ)上，繼續(xù)培育、提升新業(yè)務(wù)能力，為下一個(gè)十年發(fā)展打下健康的基礎(chǔ)。

質(zhì)量是萬科的底線，為客戶提供質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，是公司贏得客戶信賴，強(qiáng)化產(chǎn)品競爭力的基礎(chǔ)和前提。公司將繼續(xù)推動(dòng)實(shí)測實(shí)量、交付評估、客戶驗(yàn)房指引等措施的全面應(yīng)用和改進(jìn)，推進(jìn)“千億計(jì)劃”(工程師境外研修計(jì)劃)的實(shí)施，加強(qiáng)對引進(jìn)的工程技術(shù)、管理體系的應(yīng)用，完善對供應(yīng)商的產(chǎn)品檢測制度，確保在經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，萬科的產(chǎn)品口碑持續(xù)提升。

2014年，公司現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)新開工面積2238萬平方米，竣工面積1480萬平方米。公司將堅(jiān)持現(xiàn)金為王的策略，加強(qiáng)全周期的動(dòng)態(tài)資源管理，貫徹積極銷售策略，推動(dòng)庫存去化，保持合理的庫存結(jié)構(gòu)。

在產(chǎn)品上公司將繼續(xù)堅(jiān)持主流定位，為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子，持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)品能力對標(biāo)，圍繞市場和客戶需求變化，不斷優(yōu)化產(chǎn)品性價(jià)比，提升市場競爭力。

在新項(xiàng)目拓展方面公司仍然會(huì)堅(jiān)持審慎的策略，科學(xué)研判，理性投資，“不拿地王”，擇機(jī)獲取可滿足未來持續(xù)經(jīng)營需要的土地資源。同時(shí)在新獲取項(xiàng)目中，進(jìn)一步深化合作開發(fā)，探索“小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

“小股操盤”是公司合作開發(fā)模式的進(jìn)一步深化，即公司在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目仍然由公司團(tuán)隊(duì)操盤，使用公司品牌和產(chǎn)品體系，共享公司的信用資源和采購資源。通過輸出管理和品牌，這種輕資產(chǎn)模式有利于提升公司的凈資產(chǎn)收益率。也意味著在同等的資產(chǎn)規(guī)模下可以支持更大的經(jīng)營規(guī)模，獲得更大的市場份額。進(jìn)而意味著可以擺脫增長對股權(quán)融資的依賴，提高分紅派息、回饋股東的能力。

公司2013年度分紅派息預(yù)案已經(jīng)大幅提高了分紅派息力度。年度現(xiàn)金紅利占合并報(bào)表凈利潤的比例同比上升了接近一倍，每股股息同比增長127.8%。未來公司將在今年現(xiàn)金分紅占合并報(bào)表凈利潤的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步提升派發(fā)現(xiàn)金紅利占合并報(bào)表凈利潤的比例。

為支持業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，公司將繼續(xù)拓展融資渠道，關(guān)注金融創(chuàng)新，加強(qiáng)海內(nèi)外基金合作，降低資金成本，繼續(xù)嘗試包括住宅開發(fā)基金、人民幣跨境貸款等融資方式。

根據(jù)工業(yè)化三年發(fā)展目標(biāo)，2014年公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)主流產(chǎn)品預(yù)制混凝土外墻達(dá)到20%，裝配式內(nèi)墻占比達(dá)到60%，內(nèi)外墻免抹灰占比達(dá)到50%。

公司將繼續(xù)堅(jiān)定不移的推進(jìn)綠色戰(zhàn)略，落實(shí)項(xiàng)目綠色一星的基本要求，鼓勵(lì)一線開展以客戶價(jià)值為導(dǎo)向的綠色產(chǎn)品創(chuàng)新，在各區(qū)域開展新綠色三星項(xiàng)目試點(diǎn)。

城市的發(fā)展既對企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營能力提出了更為全面的要求，也為企業(yè)的成長提供了更加廣闊的空間。未來公司將在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)完善社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，密切關(guān)注新的細(xì)分市場機(jī)會(huì)，加大對養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)務(wù)的思考和探索，積極探索和培養(yǎng)新業(yè)務(wù)能力，持續(xù)為企業(yè)的成長注入動(dòng)力。

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萬科企業(yè)股份有限公司2013年度報(bào)告摘要

國際化是萬科需要考慮的長期發(fā)展方向之一。對于現(xiàn)有海外項(xiàng)目，公司將進(jìn)一步完善運(yùn)營管控機(jī)制。在控制海外投資風(fēng)險(xiǎn)的前提下，公司會(huì)繼續(xù)關(guān)注可能存在的合作機(jī)會(huì)，充分發(fā)掘和利用海外的資金資源和業(yè)務(wù)資源，推動(dòng)專業(yè)能力的提升及業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新。

管理提效和業(yè)務(wù)發(fā)展離不開優(yōu)秀人才。公司將繼續(xù)加強(qiáng)人力資源系統(tǒng)建設(shè)，完善人才梯隊(duì)，提高組織效能。未來公司將繼續(xù)打造開放式的學(xué)習(xí)平臺(tái)，整合各方學(xué)習(xí)資源，通過優(yōu)秀企業(yè)間的學(xué)習(xí)交流，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)造力，打造適應(yīng)于快速變化時(shí)代下的領(lǐng)導(dǎo)力。

6.2主營業(yè)務(wù)分行業(yè)、產(chǎn)品情況表

注：營業(yè)利潤率數(shù)據(jù)已扣除主營業(yè)務(wù)稅金及附加。