萬科A2013年年度報告摘要

2013年度報告摘要

萬科企業股份有限公司2013年度報告摘要

致股東

2013年是萬科第三個十年發展階段的收官之年，而2014年是第四個十年段的開始。過去十年，中國房地產行業的大發展造就了眾多企業的輝煌。萬科也由一個年銷售不足百億的小公司，成長為全世界最大的房地產開發企業。2013年8月全國工商聯合會公布的中國民營企業500強榜單中，萬科的營業收入名列第九，而納稅額則排到了第二位。

回顧過去的十年，我們仍然堅定地認為，堅持走正道是萬科一切成就的根本。取巧行為可能帶來一時的成功，但只有堅持走正道的企業能走得更遠。

走正道，意味著堅持誠信守法的底線，也意味著恪守基本的商業邏輯。企業存在的理由，是能為社會創造價值。這包括，更好地滿足客戶需求，為股東創造回報，為員工提供職業發展的平臺；也包括，愛護自然和環境，保護利益相關方的權益。而展望未來卻并不容易。行業前景眾說紛紜，其中不乏悲觀的結論。而移動互聯網時代的種種夢想，如煙花綻放，絢爛迷眼。面對難以準確預測的未來，因以往的成功而滋生的傲慢與麻木不仁固然危險，但反應過度的盲動和自暴自棄，同樣可能導向歧途。

在過去的一年中，我們花費了相當的精力，去學習什么是移動互聯網。對于新的事物，我們只有敞開心胸去擁抱，然后才能理解；只有真正理解，我們才知道什么是合適的距離。

我們相信互聯網將改變這個世界，而不能適應變化的組織將被淘汰。但我們也認為，比察知變化更重要的，是找到變化背后的不變。

我們相信善待客戶、為客戶創造價值是永恒的商業邏輯?；ヂ摼W帶來的變化，只是讓我們和客戶變得更貼近。這要求我們更深入地理解客戶需求的細節，更迅速地跟隨客戶需求的變化，而互聯網也為我們做到這一點，提供了效率更高的工具。

我們相信，性價比在任何時候都是競爭力的核心。而隨著產業鏈透明度的提高，信息不對稱的減弱，在未來它會變得更加清晰和重要。

我們同意，極致是互聯網時代的重要特征，且唯有專注才能做到極致。而專業化，正是萬科成立以來，一直追求的方向。我們依然可以看到，中國的城市化還遠未結束。互聯網時代的來臨固然是世界歷史的新篇章，但中國的城市化、現代化，同樣是影響全球格局的重大事件。當兩個偉大的進程并進之時，我們無須厚此薄彼。

三十而立，三十歲的萬科還是一個年輕的企業，只是在不知不覺中，我們被貼上了傳統行業、傳統企業的標簽。對此我們無意辯解。因我們始終相信，衣食住行，是人類基本的需求。在任何一個時代，這些需求不可能消失，而只應得到越來越好的滿足。

當新時代的大幕揭開時，傳統企業應該做的，不是遠離自己熟悉的領域，而是理解新的規則，尋找新的伙伴，運用新的工具，將原有的業務做得更好。這就是我們的答案。

會計數據和財務指標摘要

主要會計數據

注：報告期內，公司A股股票期權激勵計劃內共有19,415,801份期權行權，公司股份數因此增加19,415,801股。

4.2主要財務指標

4.3境內外會計準則差異

√適用□不適用

股本持股情況和控制框圖

5.1前10名股東、前10名無限售條件股東持股情況表

5.2.2公司第一大股東具體情況介紹

截至報告期末，華潤股份有限公司持有公司A股股份1,619,094,766股，占公司股份總數的14.70%，為公司第一大股東。華潤股份有限公司是由中國華潤總公司于2003年6月發起設立的股份有限公司，法定代表人為宋林先生，主要資產為香港華潤(集團)有限公司100%的股權及其他內地資產，主營業務包括對金融、保險、能源、交通、電力、通訊、倉儲運輸、食品飲料生產企業的投資；對商業零售企業(含連鎖超市)、民用建筑工程施工的投資與管理；石油化工、輕紡織品、建筑材料產品的生產；電子及機電產品的加工、生產、銷售；物業管理；民用建筑工程的外裝修及室內裝修；技術交流。公司注冊地點為深圳市南山區濱海大道3001號深圳灣體育中心體育場三樓，注冊資本約164.67億元，中國華潤總公司持有華潤股份有限公司16,466,413,526股國家股，占其股本總額的99.9961%；中國華潤總公司的全資子公司華潤國際招標有限公司持有華潤股份有限公司650,000股國有法人股，占其股本總額的0.0039%。

中國華潤總公司注冊資本約116.94億元，主要資產為華潤股份有限公司的股權，直屬國務院國有資產監督管理委員會管理，法定代表人亦為宋林先生。

5.3.3公司與第一大股東之間的產權及控制關系的方框圖

董事會報告

6.1管理層討論與分析本公司市場環境變化與管理層看法

報告期內，全國商品住宅銷售面積11.57億平方米，銷售金額6.77萬億元，同比分別增長17.5%和26.6%，增速較2012年有所提高。分季度看，第一、二、三、四季度全國商品住宅成交面積的同比增速依次為41.2%、23.8%、14.9%和7.2%，分季度增速回落的主要原因在于2012年基數的影響。期內，北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14個主要城市的新房成交面積同比增長12.5%，批準預售面積同比增長20.4%。從5月份開始，14城市的三月移動平均成交批售比(成交批售比=成交面積/同期批準預售面積)一直保持在1以下的水平。市場新房供應整體上較為充足，除個別城市外，多數主要城市的供需關系仍在合理范圍內。截至2013年底，上述城市的新房庫存為1.28億平方米，較12年年底的1.16億平方米有所上升，庫

庫存去化周期為10.4個月。相對充足的存貨水平，有助于市場的穩定運行。期內，全國住宅開發投資狀況相比2012年的低迷有所恢復，全年住宅開發投資完成額同比增長19.4%，增速較2012年提高8個百分點，但仍處在歷史較低位置(過去十年中，住宅開發投資的年平均增速為23.9%)；住宅新開工面積結束了2012年的下滑態勢，同比增長11.6%，但從絕對規模來看，2013年的住宅新開工面積只是接近2011年的水平，屬于2012年新開工下降之后的恢復。

報告期內，內地三四線城市土地市場表現平淡，而部分熱點城市土地競拍則較為激烈。深圳、廣州、東莞、佛山、上海、杭州、南京、蘇州、寧波、北京、天津、沈陽、大連、武漢、成都、重慶等16個城市的土地供應和成交面積同比分別上升9.1%和15.8%。由于企業普遍加大了在主要城市的布局，這些城市的土地成交持續活躍，全年土地溢價成交宗數占比約40.6%，較2012年提高14.5個百分點。部分熱點城市，土地市場成交氛圍有回歸理性的必要性。

2013年經營業績與分析

報告期內，公司堅持面向自住購房者的產品定位，積極促進銷售，業績穩步增長。2013年，公司實現銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元，同比分別增長15.0%和21.0%，年度銷售金額再度刷新行業記錄。

分區域看，公司在以珠三角為核心的廣深區域實現銷售面積429.9萬平方米，銷售金額523.9億元；在以長三角為核心的上海區域實現銷售面積339.7萬平方米，銷售金額460.5億元；在以環渤海為核心的北京區域實現銷售面積405.4萬平方米，銷售金額454.0億元；在由中西部中心城市組成的成都區域實現銷售面積314.9萬平方米，銷售金額271.0億元。

公司產品仍以中小戶型普通商品房為主，144平方米以下戶型占比達到91.5%。年內公司保持著良好的銷售節奏，新推盤當月認購率基本保持在60%左右。

2013年，公司實現結算面積1231.0萬平方米，同比增長36.9%；實現結算收入1327.9億元，同比增長30.7%；實現營業收入1354.2億元，凈利潤151.2億元，同比分別增長31.3%和20.5%。

公司房地產業務的結算均價為10787元/平方米，較2012年下降4.5%；房地產業務結算毛利率為22.31%，較12年下降3.53個百分點；結算凈利率12.01%，較2012年下降1.07個百分點。除行業整體趨勢外，利潤率下降的主要原因，一方面仍在于結算中裝修房比例的上升，但裝修房比例上升在降低利潤率的同時會提升回報率，是效率提升的表現；另一方面在于2011年

下半年市場調整期內售出的房屋進入結算期?？傮w來看，公司通過提升經營效率，克服了利潤率下降的影響。公司的凈資產收益率仍然保持在歷史上的高點。2013年公司全面攤薄的凈資產收益率為19.66%，與2012年持平。

截至報告期末，公司合并報表范圍內尚有1437.4萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約1623.3億元，較2013年初分別增長6.1%和13.0%。充足的已售未結資源為未來的業績體現奠定了良好基礎。

截至2013年底，公司各類存貨中，已完工開發產品(現房)177.2億元，占比5.35%；在建開發產品1886.8億元(其中包含已售出未結算產品)，占比56.98%；擬開發產品(對應規劃中項目)1243.7億元，占比37.56%。存貨結構保持在合理水平。

2013年公司實現開工面積2131萬平方米，竣工面積1303萬平方米，較2012年分別增長48.7%和33.1%，分別完成年初計劃的128.9%和101.0%。其中，下半年的開、竣工面積分別占全年的56.9%和66.9%。

近年來，不同城市的市場分化明顯加大，公司根據PIE(即人口、基礎設施建設、就業)評估模型，嚴格評估投資風險，理性選擇投資區域。期內，公司堅持聚焦主流市場、深耕現有城市的策略，在開發前景較好的城市適度補充了一批優質項目資源。

鑒于熱點城市土地競爭較為激烈，公司在拿地時依然強調“寧可錯過，絕不拿錯”，堅持謹慎投資，規避了估值過于樂觀的地塊。

2013年公司新增加項目104個，按萬科權益計算的占地面積約757萬平方米(對應權益規劃建筑面積約2148萬平方米)，其中約66%的項目為合作、聯合方式獲取，新增項目平均樓面地價約為3516元/平方米。截至報告期末，公司規劃中項目按萬科權益計算的建筑面積約4495萬平方米，繼續保持在滿足未來兩到三年的開發經營水平上。公司年內新進入泉州、鄭州、常州、漳州、南寧等城市，布局更加合理。

截至2013年底，公司剔除預收帳款后的其它負債占總資產的比例為45.54%，公司凈負債率為30.7%，較2013年中期時的41.5%下降約10.8個百分點，繼續保持在行業較低水平。公司的負債結構得到進一步優化。有息負債中，短期負債合計占比42.5%，較2012年的49.7%下降7.2個百分點。

由于始終堅持積極銷售、審慎投資，公司資金狀況繼續保持在良好狀態。截至報告期末，公司持有貨幣資金443.6億元，相比2013年中期時增加67.6億元。

2013年管理回顧

2013年，面對復雜的外部環境和日益激烈的行業競爭，公司堅持“有質量的增長”，規模穩步增長，經營效率不斷提升。2013年，公司裝修房交付比例約九成，基本實現全裝修。

面對業內創紀錄的裝修房交付量，公司嚴守質量第一的理念，繼續加強質量文化宣導，完善對在建工地安全文明狀況的量化評估，推動工程管理日益精細化；并通過在工地配置直飲水、改善衛生設施等方式，為工友創造安全的工作生活環境，增強工人質量意識。期內，公司主動開始推廣面向客戶的交付驗房指引，邀請客戶參與對房屋質量的監督，推動公司質量管理不斷進步。根據獨立第三方機構的客戶滿意度調查結果，2013年，在裝修交付規模擴大的背景下，萬科客戶對房屋質量的滿意度較2012年進一步提升。

公司的工業化以“提高質量、提高效率、減少對人工的依賴”為原則。根據既定的發展戰略，2013-2015年，公司將從預制混凝土外墻、裝配式內墻、內外墻免抹灰等方向，積極將工業化技術成果轉化為實際應用。2013年公司新開工的主流產品中，以上三項工業化應用的比例分別達到8.3%、38.8%和29.1%。

期內，公司綠色三星住宅規模繼續位居全國首位，全年新增16個綠色三星項目，共計172.7萬平方米，其中住宅面積141.4萬平方米，占全國新增綠色三星住宅面積的34%。為加大綠色建筑的推廣和應用，近年來公司從三星項目的技術和標準出發，結合各地氣候和生活習俗，因地制宜，研發適用于主流家庭生活需求、技術難度更低、推廣性更強的節能型住宅。年內公司的綠色一星和二星項目規模相比上年明顯增加。

6

萬科企業股份有限公司2013年度報告摘要

近年來，公司啟動“幸福社區計劃”，圍繞客戶的居住感受，持續開展服務創新。為滿足互聯網時代的業主生活需求，公司聯合合作方推出“萬科—韻達全國郵包合作”、“萬科—天貓自提服務合作”，聯通數據庫系統等服務，方便業主接收包裹。萬科物業以成為“物業管理標準的制定者、資產保值增值的捍衛者、社區和諧環境的營造者、信息技術應用的領先者”作為愿景。經過2年的調整，萬科物業統一了股權架構，作為公司內相對獨立的事業單元，進一步理順了內部關系。并基于殷實的客戶基礎，與30%的老項目業主按根據市場情況調整過的服務費價格成功續聘合同，公司物業服務水平繼續領跑行業。報告期內，萬科物業榮獲中國物業管理協會評選的“2013年中國物業管理綜合實力TOP200企業”第一名，并被中國指數研究院評選為“2013中國物業服務領先品牌企業”，2013中國物業服務百強企業第一名。同時，根據客戶需求，萬科物業穩步推進衍生服務，并取得顯著成效，其中房屋交易居間服務年度實現經營利潤3,523萬元，家居家裝代購服務年度實現經營利潤2,636萬元。

報告期內，公司2013年第一次臨時股東大會通過了將公司境內上市外資股轉換上市地以介紹方式在香港聯交所上市及掛牌交易的方案。該方案獲得中國證監會和香港聯交所受理。公司將繼續積極推動方案的進展。

報告期內，公司首次進軍海外市場，通過和當地知名開發商合作的方式，先后進入香港、美國、新加坡市場，包括：和新世界發展有限公司合作開發香港荃灣項目；和鐵獅門公司合作，開發美國舊金山Lumina項目；和吉寶置業有限公司合作，開發新加坡林曦閣(TheGlades)項目。目前，公司參與海外業務，目的主要在于增進對海外成熟市場的理解，學習和借鑒國外優秀同行的經驗，進一步強化自身的專業能力和管理水平。

報告期內，國際權威評級機構標準普爾、穆迪和惠譽分別給予公司BBB+，Baa2和BBB+的長期企業信用評級。此外，標準普爾還給予公司大中華區“cnA+”的評級。公司穩健的經營風格、審慎的財務管理以及良好的信用積累獲得國際投資者認可，為拓展海外融資渠道創造了良好條件。2013年3月，公司完成首次境外美元債券發行，此次美元債為8億美元的5年期債券，年票息率僅2.625%。7月，公司境外子公司設立規模為20億美元的中期票據計劃，中期票據計劃具有多幣種、多期限、融資靈活快捷的特點，公司可以根據資金需求及市場情況，靈活決定實際的發行金額和時間。年內，在中期票據計劃范圍內，公司境外子公司先后發行新加坡幣1.4億元4年期債券、人民幣10億元5年期債券、人民幣10億元3年期債券，票面年利率分別為3.275%、4.5%和4.05%。

人才是最寶貴的資本。一直以來，公司致力于為優秀人才提供充足的發展空間，創造良好的工作氛圍。2013年，公司成立了管理學院，嘗試突破行業限制，推進企業間的跨界學習。同時，公司將員工健康也作為評估管理成效的一個重要指標，以健康運動為主題，鼓勵員工參與運動。年內，公司在各地組織發起了包括城市樂跑運動在內的系列活動，在增強團隊凝聚力的同時，也向外界傳遞出萬科積極向上、陽光、快樂的企業文化。根據全球著名人力資源管理咨詢公司怡安翰威特發布的2013年最佳雇主研究結果，公司獲得2013年最佳雇主，在雇主品牌、人才選拔、人才培養上的努力再次獲得社會認可。

公司在公司治理上的努力獲得社會認可。在2013CCTV中國上市公司峰會上，萬科榮獲“央視財經50指數？十佳治理公司”稱號，并入選“2013年度央視財經50治理領先指數樣本公司”。萬科入選《財富》(中文版)2013年“最受贊賞的中國公司全明星榜”，并在行業明星榜“房地產開發”類中位列第1位。公司還入選“福布斯2013亞太地區最佳上市公司”。

公司的投資者關系也獲得好評。公司董事會獲得《董事會》評選的最佳董事會獎項。公司董事會秘書繼續當選《新財富》“金牌董秘”，還獲得《中國證券報》評選的金牛最佳董秘、以及《董事會》評選的最具創新能力董秘等獎項。

2014年發展展望

2014年，萬科將以“均好中提效”為指導思想，堅持質量為先，提升經營效率，在夯實傳統業務競爭力的基礎上，繼續培育、提升新業務能力，為下一個十年發展打下健康的基礎。

質量是萬科的底線，為客戶提供質量過硬的產品，是公司贏得客戶信賴，強化產品競爭力的基礎和前提。公司將繼續推動實測實量、交付評估、客戶驗房指引等措施的全面應用和改進，推進“千億計劃”(工程師境外研修計劃)的實施，加強對引進的工程技術、管理體系的應用，完善對供應商的產品檢測制度，確保在經營規模擴大的同時，萬科的產品口碑持續提升。

2014年，公司現有項目預計新開工面積2238萬平方米，竣工面積1480萬平方米。公司將堅持現金為王的策略，加強全周期的動態資源管理，貫徹積極銷售策略，推動庫存去化，保持合理的庫存結構。

在產品上公司將繼續堅持主流定位，為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子，持續推進產品能力對標，圍繞市場和客戶需求變化，不斷優化產品性價比，提升市場競爭力。

在新項目拓展方面公司仍然會堅持審慎的策略，科學研判，理性投資，“不拿地王”，擇機獲取可滿足未來持續經營需要的土地資源。同時在新獲取項目中，進一步深化合作開發，探索“小股操盤”的輕資產運營模式。

“小股操盤”是公司合作開發模式的進一步深化，即公司在合作項目中不控股，但項目仍然由公司團隊操盤，使用公司品牌和產品體系，共享公司的信用資源和采購資源。通過輸出管理和品牌，這種輕資產模式有利于提升公司的凈資產收益率。也意味著在同等的資產規模下可以支持更大的經營規模，獲得更大的市場份額。進而意味著可以擺脫增長對股權融資的依賴，提高分紅派息、回饋股東的能力。

公司2013年度分紅派息預案已經大幅提高了分紅派息力度。年度現金紅利占合并報表凈利潤的比例同比上升了接近一倍，每股股息同比增長127.8%。未來公司將在今年現金分紅占合并報表凈利潤的基礎上，穩步提升派發現金紅利占合并報表凈利潤的比例。

為支持業務發展的需要，公司將繼續拓展融資渠道，關注金融創新，加強海內外基金合作，降低資金成本，繼續嘗試包括住宅開發基金、人民幣跨境貸款等融資方式。

根據工業化三年發展目標，2014年公司計劃實現主流產品預制混凝土外墻達到20%，裝配式內墻占比達到60%，內外墻免抹灰占比達到50%。

公司將繼續堅定不移的推進綠色戰略，落實項目綠色一星的基本要求，鼓勵一線開展以客戶價值為導向的綠色產品創新，在各區域開展新綠色三星項目試點。

城市的發展既對企業的開發經營能力提出了更為全面的要求，也為企業的成長提供了更加廣闊的空間。未來公司將在鞏固傳統業務的基礎上，繼續完善社區服務平臺，密切關注新的細分市場機會，加大對養老、產業園等業務的思考和探索，積極探索和培養新業務能力，持續為企業的成長注入動力。

7

萬科企業股份有限公司2013年度報告摘要

國際化是萬科需要考慮的長期發展方向之一。對于現有海外項目，公司將進一步完善運營管控機制。在控制海外投資風險的前提下，公司會繼續關注可能存在的合作機會，充分發掘和利用海外的資金資源和業務資源，推動專業能力的提升及業務模式的創新。

管理提效和業務發展離不開優秀人才。公司將繼續加強人力資源系統建設，完善人才梯隊，提高組織效能。未來公司將繼續打造開放式的學習平臺，整合各方學習資源，通過優秀企業間的學習交流，激發企業創造力，打造適應于快速變化時代下的領導力。

6.2主營業務分行業、產品情況表

注：營業利潤率數據已扣除主營業務稅金及附加。