萬達遞赴港上市招股書 料納入多個重要指數

彭春霞/制圖

見習記者朱筱珊

馬云周一在香港進行阿里巴巴上市路演，周二晚上王健林擁有的大連萬達集團即向港交所提交了招股說明書。中國現任首富和前首富都在為上市奔波著。

據港交所資料顯示，王健林全資持有的大連萬達集團已經向港交所提供上市申請。有報道稱萬達集資額將達60億美元（約468億元），年底前有望上市，或將超越年初港燈的集資額，成為今年香港最大的新股。也有望成為香港市場有史以來最大的房地產企業上市交易。

作為內地最大的商業地產發展商，截至2014年6月30日，萬達集團已經在內地112個城市擁有159座萬達廣場，168個購物中心，102家酒店，其中有超過60間5星級酒店。但根據公司公布的數據，萬達集團上半年純利下降達五成左右至49億。

匯業證券分析師認為，擁有“世界第二大的商業地產業主及運營商”旗號，香港的機構投資者會熱情歡迎萬達集團來港上市。同樣的例子可參考萬科B轉H股之后的機構進入情況及最近在香港上市的全球最大豬肉食品企業萬洲國際。并且，萬達上市后有可能納入多個重要指數。

上市有望受追捧

今年年初，大連萬達集團再次向中國證監會提交上市申請。然而，經過幾個月的等待，7月1日，萬達商業地產A股上市的計劃再次落空。根據中國證監會公告，因未按規則要求報送預先披露材料，且申請文件中的財務資料超過有效期達3個月，萬達商業地產被終止審核。同時，在深交所中小板排隊的萬達院線也被公告審核中止。

8月25日，萬達商業地產（集團）有限公司（00169.HK）宣告再改名，將改為萬達酒店發展有限公司。此舉被業內認為是萬達準備登陸香港資本市場的前兆，改名來區分殼公司和萬達集團。

萬達集團最終選擇了諸多同行之路，赴香港上市。據資料顯示，截至2013年年底，登陸香港資本市場的內地房產企業超過60家，其中不乏銷售額在千億級別的中海外和恒大，百億級的綠城及碧桂園等多家國內知名房企。

據悉，萬達集團融資金額的九成將用于二三線城市，主要是在哈爾濱、南寧、嘉興等城市建立集團的核心項目——萬達廣場。

萬達的融資計劃在不少投資者看來有利有弊。商業地產在國內的發展正處于微妙階段，此前一線城市上海因商圈競爭激烈，市政府在規劃未來商業建筑規模時，嚴控本地商圈總量，避免過度、無序競爭，尤其是限制3萬平方米以上超大型和大型商業網點的過度建設。

業內人士認為，萬達布局二三線可以有效避開一線城市激烈的競爭，繼續擴大在二三線城市的品牌影響力，這是萬達的優勢。

劣勢是，有投行人士對記者表示，投資者對于二三線城市的商業項目存有疑慮，原因是，中國目前的市場環境，雖然商圈競爭激烈，但只有相對繁榮的一線城市核心地段項目才有足夠的盈利預期保證。

“招股說明書顯示，萬達集團是世界第二大的商業地產業主及運營商，機構投資者會歡迎它。”匯業證券首席證券策略師岑智勇認為，盡管內地房地產進入到宏觀調控期，香港地產股走勢也不盡如人意，但萬達集團有兩個賣點，一個是規模體量大，另一個是萬達集中在商業而非住宅地產的主營模式。

岑智勇認為，萬達上市可以參考兩個例子。一個是進行B轉H股的房地產企業萬科，一個是最近在香港上市的豬肉食品企業萬洲國際。

今年6月，萬科B轉H股方案正式落實。此次上市的萬科H股股票總數為1314955468股，占萬科總股本的比例為11.94％。盡管當時香港和國內樓市較低迷，但J.P Morgan Chase& Co.以及Commonwealth Bank of Australia 等機構依然積極買進萬科股票。目前，兩大機構分別持有萬科企業H股1.60%及1.16%股份。

另一個可以參考的例子為萬洲國際。在岑智勇看來，豬肉行業在過去一段時間以來也經歷過周期性波動，且萬洲國際的上市之路也非一帆風順。然而，由于萬洲國際是豬肉食品企業的領頭羊，現在已被納入包括富時環球指數、富時強積金環球指數、富時跨國企業指數及富時環球風格指數等多個指數，將來也有望納入MSCI指數。

因此，鑒于萬達集團最大商業地產發展商的品牌效應和規模實力，岑智勇認為，機構投資者在其上市后會積極買進股票并且萬達集團有望納入多個重要指數中。

內地房企多元化突圍

據萬達對外披露的赴港上市資料，萬達目前持有高達1470萬平方米的自持物業面積。今年上半年在自持物業收入上的比例已經達到22.3%。從這點上看，萬達商業正逐步由地產商變為商業體運營商。

不再僅僅依靠房地產銷售單一業務的發展模式已得到了多家內房企業的認可。早在2012年，SOHO中國就提出要由售轉租，即公司主營收入不再單純依靠房屋的銷售額，轉而提高租房收入方面的比重。

據SOHO中國2014年上半年報表，上半年SOHO中國租金收入約為1.64億，僅占總營收3.54%。SOHO中國也一直在推進提升租戶愉悅度。昨日，SOHO中國與威信集團簽署戰略合作協議，SOHO樓宇的租戶和訪客可以享受智能化管理的停車服務。

相比于SOHO中國由售轉租模式的改變，恒大地產近來在多元化業務發展方向上表現得堅定不移。

目前，恒大開始重點進軍糧油、乳液、畜牧等多個民生項目。據恒大方面稱，計劃投資超過1000億在上述三個領域，現已投資近70億建設及并購22個生產基地。恒大糧油已推出首批產品。數日前，恒大還并購韓國最大的醫療整形機構原辰，歸屬于恒大健康產業集團。

這一連串眼花繚亂的業務運作也讓諸多投資者感到憂慮，恒大的多元化腳步是不是邁得太快？

對此，恒大主席許家印在業績會上表示，恒大走多元化的道路是經過長期審慎調研得出的結論。

岑智勇認為，內房紛紛謀求業務上的轉型不失為一種經營策略，但對新領域經營管理是否到位是無法避開的困局。“個人認為，恒大冰泉的定價太高加上沒有突出賣點，很難為恒大帶來新的收入。”

據恒大2014年半年報顯示，恒大今年上半年的營業額從2013年同期的419.5億元上升51.0%至633.4億元，其中房地產開發部分的營業額為620.3億元，占比達97.9%。地產依然是恒大的主營業務。